麦肯锡全球研究院公布的一项研究今年6月，该公司预计美国建筑行业将出现大幅提高能效的有利可图的机会。在住宅、商业和工业部门之间，它估计我们可以减少15千万亿btu (QBTU)的能源需求，占该国目前每年92千兆btu使用量的19%。

另一个最近的研究[PDF]来自劳伦斯伯克利国家实验室和国家能源服务公司协会(NAESCO)的关于美国能源服务公司(ESCO)行业的报告强调了这一挑战。致力于提高建筑物能效的ESCOs公司，通常根据它们所获得的能效收益的一定比例获得报酬，这对建筑业主和ESCO供应商来说似乎是双赢的局面。

尽管ESCO的市场规模很大，而且还在增长，但它在打入私人市场方面遇到了麻烦。尽管花费了25亿美元(相当于所有公共事业项目的总和)用于提高能源效率，但只有约五分之一的投资在私营部门。显然，有一些因素阻碍了对建筑能效的更大投资。

那么，哪些因素将决定能效的提高能否实现呢?这些研究表明，这些成果并非不可避免，而是依赖于公共和私营部门的主动性。

一般来说，有三种类型的妨碍实现这些能源效率的提高市场的障碍。第一个涉及信息和看法。第二势垒是那些改进和支付那些享受增益之间的分割的激励。提高能源效率融资难带来的第三个挑战。像任何其他有利可图的机会，也有围绕这些市场壁垒的方式，由一些公共和私人企业家，如图所示。

市场壁垒

最普遍和最令人沮丧的能源效率市场障碍之一是私营部门主要决策者缺乏信息。除了对现有机会的普遍忽视之外，还有一种强烈的看法，即能效投资与传统的商业投资不处于同一水平。麦肯锡的研究估计，只有约四分之一的商业能源用户愿意投资于回报率超过两年的能效措施。这意味着内部收益率(IRR)为50%。相比之下，房地产投资信托基金(REIT) 30年的平均IRR约为16%，而股票的平均IRR约为10%。

这意味着，利益相关者普遍认为，提高效率带来的风险，要高于玩弄股票市场的风险。实际上，能源效率提高所带来的财务风险，包括技术性能的提高，以及能源价格下跌这种可能性极低的事件，意味着这些项目的风险最多只能和股票一样高，而且实际上更接近于美国国债的安全投资。

除了改变利益相关者的看法之外，还有一个更基本的障碍，那就是分割激励，通常以业主-租户、开发商-买家或租户-租户关系的形式出现。在前一种情况下，业主没有很强的动力去提高能源效率，因为任何收益都将主要流向租户。

同样，如果他们打算完成后，立即翻转性能开发商不得投资一个更节能的建筑。由于开发商将不能享受储蓄，他们将不愿意进行投资。

另一种形式的分割激励涉及租期的长短。如果业主只打算在一栋楼里住3年，那么投资5年收回是没有意义的，因为下一个租户将会享受大部分的节省。

市场壁垒最后一类是提高能源效率融资难问题。最终用户往往对资金的使用竞争的重点除了面临上述障碍。许多公司还以这样的方式，这是难以自圆其说的降低运营费用的资本支出单独的资本和运营支出。而在第三方资本的世界里，银行通常根据能效标准的困难承销贷款。尽管最近围绕节能抵押贷款（了EEMs）的喧闹，直到银行学会如何承销这些新增贷款市场将保持相对较小。

主要的困难是事实，硬资产不能抵押的钱借给了提高效率的增量。这是不实际采取HVAC系统的所有权的贷款，如果有人违约。因此，银行都留给确定多少钱可以在没有任何抵押或等量的抵押品作为一个传统的贷款，这是传统保守的贷款机构的问题转借。

公众及私人回应

考虑到建筑市场对能源效率普遍存在的市场壁垒，公共部门和私营部门如何利用麦肯锡研究发现的机会?虽然现在没有什么灵丹妙药，但公共领域和私人市场都出现了令人鼓舞的迹象，表明这些市场障碍是可以克服的，所有有关各方都将获得重大的经济收益。

该剑桥能源联盟（CEA）是一家领先的一个令人兴奋的公私倡议，旨在克服信息/感知市场壁垒。该CEA是试图通过15％以上，通过在所有建筑类型提高能源效率五年减少剑桥能源需求不以营利为目的伞形集团。他们已经获得了当地政府的支持，并已一字排开融资亿$，其中包括来自私人金融机构的80％，而从目前的公用事业激励计划的20％。

成功的关键是它的整合营销活动。目前，在CEA品牌的支持下，他们正在对剑桥大学的建筑进行能源审计和能效改进。第三方资本和公用事业项目将为这些改造提供资金，通过能源改造项目偿还贷款。

CEA的目标是提高一半以上剑桥的建筑，根据消费者的反应，以运动和其他市场壁垒的影响，可能会或可能不会是现实的目标。但是，在一把伞下聚集的营销和能源需求减少，东航希望能显著进展。虽然尚未实现，剑桥模型已经说服马萨诸塞州州长德瓦尔帕特里克预留一个循环贷款基金，以设立全州类似的系统。

在边境以北地区，一项创新的融资计划正在迅速推广，该计划克服了开发商和公寓买家之间的分拆激励问题。这些共管式节能贷款(CEELs)，换句话说，是指开发商在设计过程中为节能或具体的改进指定额外资金的贷款。

贷款是在能效收益得到验证后发放的，但贷款的责任立即转移到公寓公司(Condominium Corp.)，类似于美国的公寓协会。这笔贷款按比例计入业主每月的公寓费用。剩下的细节有点复杂，但基本原则是，只要成本永远不超过模拟的节省，能效提升的受益者——公寓买家——应该为收益买单，即更低的能源费用。

这些贷款的先驱者是多伦多大气基金[PDF]一个准公共组织，使投资减少温室气体排放。TAF作出了CEEL到Tridel，多伦多最大的住宅开发商。该模型目前正在扩大在多伦多，以及与民间融资加拿大的其他地方，尽管许多贷款机构仍持谨慎态度。虽然这种模式尚未迁移南下，它可能只是一个时间问题。风车，总部设在加拿大可持续的开发商，采用这种融资模式，并正在进入美国市场。

在国内，另一个融资系统旨在让第三方资本更容易安全地投资于提高能效的项目。在一个量入为出(支付)计划，ESCOs可以提供预先认证的能源效率改善资金来自第三方资本。关键是付款是直接通过水电费。这样做有两方面的效果，一是提高了支付的安全性，二是使消费者更容易将储蓄等同于贷款支付，因为它们都在同一账单上。

pay的另一个重要特征是，贷款是与计量单位挂钩的，而不是与人挂钩，因此，如果业主或租户发生变化，贷款的责任将以实物形式转移。通过将贷款与资产捆绑在一起，支付系统可以克服业主和租户之间以及当前和未来租户之间的激励分割。

迄今的经验是积极的，尽管很少。新罕布什尔州的新罕布什尔州电力合作社和公共服务公司进行PAYS飞行员上市融资，并报告阳性结果。夏威夷目前娱乐立法要求公用事业提供支付太阳能热水装置。

目标是:100%的私人能源效率融资

如上例所示，建筑能效融资领域的大多数活动都涉及公共部门和私营部门之间的伙伴关系。然而，要真正利用现有的机会，私营部门必须发挥带头作用。资本市场总是能够比政府或非营利支出更有效、更大规模地为投资提供资金。关键是要建立一种自我维持的模式，使能源效率投资与产生类似风险和回报率的投资处于平等的竞争环境。

或许，最接近实现这一模式的公司是超越股票总部设在德克萨斯州的达拉斯。该公司承担了一栋建筑10年的水电费。作为交换，该建筑支付的费用超过了基于其历史公用事业成本和能源价格的支付。然后对建筑进行改进，节省能源。

与其他系统不同，beyond的商业模式是基于股权，而不是债务。他们承担所有的风险，收获所有的回报。通过为客户提供真正的成本中立的服务，消除了传统的市场壁垒。

beyond最大的公共客户是公司办公地产信托(COPT)，这是一家位于大西洋中部的大型房地产投资信托基金。该公司利用与科普特交易所的成功关系，最近开始从对冲基金那里筹集资金，以扩展其业务模式。如果他们的成功持续下去，那么，如果许多大型ESCOs和银行开始采取行动，也不要感到惊讶。

接下来是什么?

现在越来越清楚的是能源效率服务的大型未开发的市场需求。作为公共和私营部门看，以减少盈利，经济上可持续的方式他们的碳足迹，建筑领域的能效融资将继续织机大。

下一步是什么呢?市场在5年或10年后会是什么样子?没有人确切知道，但可以肯定的是，任何金融模型都会包含上述案例研究的元素。能源效率不再被视为一个值得称赞的个人品质，而是最终被忽视。对节能建筑的投资现在被看作是一个带有商业解决方案的商业问题。就像其他商业问题一样，谁先到，谁就能赚很多钱。

安迪·弗兰克是一名分析师GreenOrder，环境战略咨询公司。