绿色设计的商业案例
可持续设计不仅仅是一个良好的意图;这是实现商业目标的一种方式。史蒂文·莫顿
过去，可持续设计的一个障碍是成本。但现在情况已经不一样了，正如许多设施所显示的那样:以可持续方式设计和建造的建筑每平方英尺的成本并不比所谓的“现状项目”高。但可持续设计确实需要设施主管创建一个商业案例来证明一种与传统方法非常不同的方法。该业务案例是决策制定和预算编制过程中的关键元素。
大部分的业务案例可以创建在努力,有形元素——投资回报率,资金成本,障碍率,工人的生产力,能源成本,和长期运营和维护问题,但一些软因素也可能是非常重要的,取决于一个公司的文化、品牌战略、注重工作环境的质量。这使得我们必须超越传统的项目成本模式，转而认识到绿色建筑投资的价值。
在开发这些模型时，重要的是关注资金是如何分配的，以及最终的结果是什么。与任何建设项目一样，要花的钱和要做的选择都是有限的。这些选择必须基于使用可持续设计的最初战略决策。反过来，这一决定应该基于对可持续方法可以帮助组织取得业务成功的方法的牢固理解。
绿色建筑的决定决定了如何在预算范围内做出权衡，保护可持续设计的关键元素不被削减以适应其他事物。商业案例的工作就是展示可持续性如何支持组织的使命。竞彩足球app怎么下载
实际成本和机会成本
在设计过程中做出的选择影响的不仅仅是建筑成本。这意味着重要的是要超越第一成本预算的思维模式。一个简单的公式可以总结:实际成本+机会成本=建筑价值。
首先要定义实际成本，即出现在会计分类账上的成本。简单地说，一栋建筑的实际成本——更典型地称为生命周期成本——不仅是建筑成本，还包括供热、制冷、照明、维修和维护方面的持续支出。根据国家研究委员会例如，建筑物的实际成本有60%至85%与运营有关;初始建设成本为10%或更低。
显然，一个组织拥有一栋建筑的时间越长，最小化运营成本就越重要。商业案例必须利用这些成本对建筑寿命的影响——企业设施的典型使用寿命为30至40年;75年或以上的公共建筑-确定在建设期间应该投资多少以降低运营成本。而这些减少是显著的:国家野生动物联合会总部大楼每年使用的能源大约比现有的建筑少40%。
对于运营成本，业务案例应该基于驱动组织决策的因素:
很多时候，投资决策的标准很简单，只要能每年节省25美元，你就愿意现在花100美元——这样四年就能得到很简单的回报。回报期通常会吸引决策者，如果他们能在任期内看到回报期的发生。
其他公司可能不是根据投资回收期，而是根据所谓的“最低预期回报率”(capital investment所要求的回报率)来进行投资决策。如果一家公司的最低预期回报率为11%，而它现在的支出为100美元，那么它希望在四年内节省约130美元或更多(而不是之前的100美元)。可以反过来计算最低投资回报率:以11%的最低投资回报率贴现，计算每年节省25美元的现值，结果显示，如果考虑4年时间，可允许的最大投资为77.55美元。
理解机会成本
尽管它们很重要，但实际成本并不是唯一需要考虑的成本。机会成本也很重要。如果选择不包含可持续特性，组织会错过哪些好处?这些潜在好处的价值是什么?在很多情况下，机会成本取决于建筑对员工的影响。
根据越来越多的设施管理人员，简单的措施，如提供更多的日光和可操作的窗户可以有深远的影响。作为证据，他们指出，办公室职员经常对温度、室内空气质量、声学和照明不满意。
提高资产价值和利润
一个高性能的设施可以提供竞争优势和提高房地产价值。更重要的是，绿色、高性能的建筑可以更快地出售或出租，更好地吸引和留住租户，因为它们将优越的舒适性与更低的入住成本和更有竞争力的条款结合在一起。能源效率缓冲了因能源价格可能出现的短期或长期上涨而产生的运营预算。
最近建立的孵化器实验室为孟山都公司提供了一个完美的机会来结合两种商业战略:招聘顶级人才和展示公司的品牌属性。它通过绿色建筑实现了这些目标。绿色建筑因其工作环境和运行效率而吸引着科学家，节省了成本。该建筑获得了美国能源与环境设计协会(The美国绿色建筑委员会。这个名称支持了该公司的品牌，该公司希望代表生物敏感产品。业内专家估计，该公司在广告上的花费是这栋建筑成本的三倍，才能与这栋建筑获得的媒体报道价值相匹配。
GSA非常重视最小化运营成本，以及通过实例激励变革实现社会意识目标。GSA拥有超过3.4亿平方英尺的投资组合，是美国房地产投资信托基金以外最大的投资组合之一。GSA正一手为可持续产品和设施创造市场。通过在其建筑和建筑系统的整个生命周期内减少能源使用，GSA对环境产生了实质性的积极影响;与此同时，它的例子对私营部门产生了间接的涓滴效应。此外，孟山都的员工和GSA的租户也受益于工作环境的改善。这两个组织都受益于可持续设计所提供的所有优势。
每个组织的优先事项是不同的。设施管理人员必须密切关注他们的公司，然后构建商业案例来反映组织竞争优势和成功的主要驱动力。
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Steven Morton是HOK咨询公司的高级副总裁和董事。本文首次发表于2002年11月。
过去，可持续设计的一个障碍是成本。但现在情况已经不一样了，正如许多设施所显示的那样:以可持续方式设计和建造的建筑每平方英尺的成本并不比所谓的“现状项目”高。但可持续设计确实需要设施主管创建一个商业案例来证明一种与传统方法非常不同的方法。该业务案例是决策制定和预算编制过程中的关键元素。
大部分的业务案例可以创建在努力,有形元素——投资回报率,资金成本,障碍率,工人的生产力,能源成本,和长期运营和维护问题,但一些软因素也可能是非常重要的,取决于一个公司的文化、品牌战略、注重工作环境的质量。这使得我们必须超越传统的项目成本模式，转而认识到绿色建筑投资的价值。
在开发这些模型时，重要的是关注资金是如何分配的，以及最终的结果是什么。与任何建设项目一样，要花的钱和要做的选择都是有限的。这些选择必须基于使用可持续设计的最初战略决策。反过来，这一决定应该基于对可持续方法可以帮助组织取得业务成功的方法的牢固理解。
绿色建筑的决定决定了如何在预算范围内做出权衡，保护可持续设计的关键元素不被削减以适应其他事物。商业案例的工作就是展示可持续性如何支持组织的使命。竞彩足球app怎么下载
实际成本和机会成本
在设计过程中做出的选择影响的不仅仅是建筑成本。这意味着重要的是要超越第一成本预算的思维模式。一个简单的公式可以总结:实际成本+机会成本=建筑价值。
首先要定义实际成本，即出现在会计分类账上的成本。简单地说，一栋建筑的实际成本——更典型地称为生命周期成本——不仅是建筑成本，还包括供热、制冷、照明、维修和维护方面的持续支出。根据国家研究委员会例如，建筑物的实际成本有60%至85%与运营有关;初始建设成本为10%或更低。
显然，一个组织拥有一栋建筑的时间越长，最小化运营成本就越重要。商业案例必须利用这些成本对建筑寿命的影响——企业设施的典型使用寿命为30至40年;75年或以上的公共建筑-确定在建设期间应该投资多少以降低运营成本。而这些减少是显著的:国家野生动物联合会总部大楼每年使用的能源大约比现有的建筑少40%。
对于运营成本，业务案例应该基于驱动组织决策的因素:
- 如果建筑是业主自住的，组织将关心通过降低运营成本而增加的价值;较高的现金流产生较高的价值。
- 如果租户支付能源费用，占用时间越长，节省的能源就越重要。
- 能源价格会影响能源节约的回收期。
- 为节省运营成本而投入的资金的利率也很重要。
很多时候，投资决策的标准很简单，只要能每年节省25美元，你就愿意现在花100美元——这样四年就能得到很简单的回报。回报期通常会吸引决策者，如果他们能在任期内看到回报期的发生。
其他公司可能不是根据投资回收期，而是根据所谓的“最低预期回报率”(capital investment所要求的回报率)来进行投资决策。如果一家公司的最低预期回报率为11%，而它现在的支出为100美元，那么它希望在四年内节省约130美元或更多(而不是之前的100美元)。可以反过来计算最低投资回报率:以11%的最低投资回报率贴现，计算每年节省25美元的现值，结果显示，如果考虑4年时间，可允许的最大投资为77.55美元。
理解机会成本
尽管它们很重要，但实际成本并不是唯一需要考虑的成本。机会成本也很重要。如果选择不包含可持续特性，组织会错过哪些好处?这些潜在好处的价值是什么?在很多情况下，机会成本取决于建筑对员工的影响。
- 越来越多的案例研究表明，健康的室内环境可以提高员工的工作效率。因为到目前为止，对于大多数公司来说，员工是最大的支出(对于办公室来说，工资是能源成本的72倍，而且占一栋建筑生命周期成本的92%)，这对整体成本有巨大的影响。
- 美国人平均有90%的时间是在室内度过的美国环境保护局和美国过敏、哮喘和免疫学院。在室内环境健康的建筑里，员工的缺勤率更低，而且往往工作的时间更长。一个主要的潜在关注领域是哮喘发作，它可由室内空气质量差引发。超过1700万的美国人患有哮喘，其中包括480万儿童;每年因哮喘缺课1千万天。
- 位于阿姆斯特丹的荷兰国际银行新总部使用的能源仅为它所取代大楼的10%，而自搬进新楼以来，工人的旷工率已经下降了15%。每年节约的能源和旷工费用合计为340万美元。
- 另一个众所周知的例子是，West Bend Mutual Insurance Co.在上世纪90年代初搬进一栋15万平方英尺的绿色新建筑后，生产率提高了16%。它当时的年薪是1300万美元;提高的生产力每年价值200多万美元。设计策略包括采光、独立控制的工作站环境、与自然的连接和改进的照明。能源成本估计降低了40%。
- 健康的室内环境可以减少诉讼和保险索赔的可能性。例如，在布卢姆奎斯特诉瓦佩洛案(Bloomquist v. Wapello)中，原告以通风不足和使用杀虫剂导致工作场所不安全为由，成功起诉了雇主和建筑商。
根据越来越多的设施管理人员，简单的措施，如提供更多的日光和可操作的窗户可以有深远的影响。作为证据，他们指出，办公室职员经常对温度、室内空气质量、声学和照明不满意。
提高资产价值和利润
一个高性能的设施可以提供竞争优势和提高房地产价值。更重要的是，绿色、高性能的建筑可以更快地出售或出租，更好地吸引和留住租户，因为它们将优越的舒适性与更低的入住成本和更有竞争力的条款结合在一起。能源效率缓冲了因能源价格可能出现的短期或长期上涨而产生的运营预算。
最近建立的孵化器实验室为孟山都公司提供了一个完美的机会来结合两种商业战略:招聘顶级人才和展示公司的品牌属性。它通过绿色建筑实现了这些目标。绿色建筑因其工作环境和运行效率而吸引着科学家，节省了成本。该建筑获得了美国能源与环境设计协会(The美国绿色建筑委员会。这个名称支持了该公司的品牌，该公司希望代表生物敏感产品。业内专家估计，该公司在广告上的花费是这栋建筑成本的三倍，才能与这栋建筑获得的媒体报道价值相匹配。
GSA非常重视最小化运营成本，以及通过实例激励变革实现社会意识目标。GSA拥有超过3.4亿平方英尺的投资组合，是美国房地产投资信托基金以外最大的投资组合之一。GSA正一手为可持续产品和设施创造市场。通过在其建筑和建筑系统的整个生命周期内减少能源使用，GSA对环境产生了实质性的积极影响;与此同时，它的例子对私营部门产生了间接的涓滴效应。此外，孟山都的员工和GSA的租户也受益于工作环境的改善。这两个组织都受益于可持续设计所提供的所有优势。
每个组织的优先事项是不同的。设施管理人员必须密切关注他们的公司，然后构建商业案例来反映组织竞争优势和成功的主要驱动力。
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Steven Morton是HOK咨询公司的高级副总裁和董事。本文首次发表于2002年11月。