联邦探员用PACE来破坏受欢迎的能源效率计划
的人们期待已久的关于PACE(清洁能源资产评估)融资建议规则制定的通知联邦住房金融局(FHFA)于6月15日公布了房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的回购计划。这一结果令人失望，与联邦住房金融局对其作为二级抵押贷款融资巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)掌舵人的职责的狭隘看法相一致。
作为监管者，联邦住房金融局负责确保房地美和房利美以“安全和健全的方式”运营。作为保管人，该机构负责将每个“受监管实体置于安全且有偿付能力的状态”。联邦住房金融局及其局长埃德·德马科(Ed DeMarco)当然也做了一些好事。房利美(Fannie Mae) 2012年第一季度的业绩显示27亿美元的利润这是该公司自2008年被接管以来首次公布的净收益。
与此同时，人们普遍认为联邦住房金融局阻碍了亟需的抵押贷款行业改革，该改革将稳定楼市并提振美国经济增长。联邦住房金融局拒绝考虑对房利美和房地美所持的房屋抵押贷款进行本金减记的做法招致了许多人的愤怒，其中包括住房和城市发展部部长肖恩·多诺万(Shaun Donovan)、加州总检察长以及国会的民主党议员。联邦住房金融局自己的数据表明，这种做法是划算的。
联邦住房金融局似乎在PACE方面采取了类似的做法。就像我去年秋天写在美国，PACE是一个潜在的有价值的融资机制，可以创造美国的就业机会，并提高住宅和商业建筑的能效。但联邦住房金融局2010年拒绝让房利美和房地美参与PACE计划，导致大多数住宅PACE计划流产，并给不断增长的PACE行业蒙上了一层阴影。
在PACE项目中，地方政府首先支付太阳能电池板安装等提高能源效率的成本，然后对选择参与的房主征收特别税。政府通过对参与投资的房产设置留置权来确保投资，而联邦住房金融局反对的正是这些留置权。该机构表示，由于这些留置权排在抵押贷款之前，这引起了抵押贷款机构对安全性和可靠性的担忧。
2012年6月通知表示，联邦住房金融局支持继续禁止房地美和房利美参与PACE项目。无可否认，通知在7月30日前提出了三种风险缓解方案供公众评论，这些方案可能会促使联邦住房金融局允许房利美和房地美购买pace负担的债务，其中包括:
- 备选方案1:不可撤销保险保证100%的潜在PACE损失和FHFA满意的项目损失准备金。
- 备选方案2:严格限制贷款和借款人特征，包括贷款规模(最低25,000美元或物业价值的10%)和借款人信用评分(最低720分)
- 备选方案3:建议的核保标准2599号决议该法案将要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)参与住宅PACE项目。
不幸的是，联邦住房金融局在请注意它只对公开评论感兴趣，这些评论“有可靠的数据和严格的分析支持，表明这些替代方案……将为抵押贷款持有人提供同等的金融风险保护……并可以像拟议的禁令一样随时实施和可靠地执行”。对于一个刚刚开始出现数据的新兴行业来说，这是一个无法承受的、不公平的障碍。
雪上加霜的是，联邦住房金融局对待收到的评论几乎是不公平的。批评PACE的评论，虽然相对较少，但给予同等或更大的权重比正面的评论。根据它自己的说法，联邦住房金融局估计收到了3.3万份支持PACE的表格信，以及400份实质性评论，其中“大多数但不是全部表示支持PACE计划”，而“一些人对PACE计划表示有限或有条件的支持，少数人对第一留置权PACE计划表示反对或保留意见。”
此外，联邦住房金融局似乎强调了有关PACE实施困难的评论，没有上下文的帮助。联邦住房金融局就是这么做的，它选择了从评论我和同事一起提交的联邦住房金融局引用了我们的声明，最近的房价波动需要更多的研究，以测试能源改造是否会增加房屋价值，这意味着这削弱了PACE的可行性。事实上，我们对联邦住房管理局的评论强烈支持PACE的研究和融资，以及房利美和房地美至少在试点基础上参与PACE。
类似地,FHFA引用了美国土地所有权协会(American Land Title Association)对目前PACE项目的一些特点的保留意见，而ALTA对FHFA制定PACE参与规则的支持则没有引用．
最令人不安的是，反对联邦住房金融局参与PACE的意见并不像支持PACE的意见一样需要遵守同样的证据要求。虽然支持PACE计划的量化证据确实有限，但我在FHFA的通知中找不到令人信服的量化证据，表明参与PACE计划将给房地美和房利美带来重大的系统性风险，特别是如果FHFA颁布明智的国家规则的话。
联邦住房金融局对PACE的谨慎态度更加引人注目，因为它忽视了PACE的其他承保方法的基本好处，包括来自联邦住房金融局的建议白宫和联邦环境质量委员会,美国能源部的国会支持者2599号决议两党立法要求房利美和房地美参与PACE。州的请注意:“联邦住房金融局认为……(se)承销标准复杂、不完整且不切实际....”由行业组织制定的相关建筑能源改造标准被完全忽视。
联邦住房金融局自身是否可以通过与建筑能源改造专家协商制定适当的国家核保标准，从而成为PACE解决方案的一部分?许多评论信认为这是请注意但联邦住房金融局的结论是，这个角色“不属于联邦住房金融局的专长领域”。
显然，联邦住房金融局在建筑能源改造问题上仍缺乏积极主动的方法。这很遗憾，因为联邦住房金融局和埃德·德马科本可以做得更好。
