太阳终于在加州郊区落山了吗?

2011年12月20日

城市土地研究所本月发表的一项新研究这证实了我们许多住在加州的人已经知道的事情——无计划扩张已经进入鼎盛时期，越来越多的人选择住在离工作和娱乐场所更近的地方。该研究发现，未来几十年将主导市场需求的X代和Y代人，不希望住在偏远的住宅开发区内，因为那里需要有车，上下班、上学或跑腿儿需要花很长的时间。

通过比较2010年供应2035年预计需求的不同住宅类型Calfiornia四大区域——萨克拉门托,海湾地区,加州南部,包括洛杉矶,圣地亚哥,报告提出了一些惊人的对未来的发展方向应该帮助房地产市场复苏。

以下是所有记者、规划师、经济学家、房屋建筑商、开发商和金融家都应该注意的两个底线发现:

首先，现有的供给，没错，今天的股票——传统地段(少于1/8英亩)的单户独立式住宅超过了2035年对这些住宅的预期需求。这一发现的后果是如此严重，以至于值得暂停并重复:加州最大的地区——萨克拉门托、海湾地区、南加州和圣地亚哥——已经拥有比2035年所需更多的大地块、单户住宅。因此，扩大这类住房的供应将超过当前和预期的需求，并可能损害住房市场复苏的机会。

所以如果人们不想住在这些房子里，他们想住在哪里呢?这让我想到了报告的第二个重要发现。简而言之，答案是近凌日。

预计2035年交通附近的住房需求非常强劲，即使我们所有在未来的23年里，我们的新房子的运输，仍然不能满足需求。也就是说，2035年交通附近的住房需求超过了今天的供应加上未来23年的所有增长增量。

这份报告是相辅相成的对南加州选民的调查自然资源保护委员会最近进行的一项调查发现，人们对交通以及工作场所和便利设施附近的可步行社区的住宅都给予了压倒性的支持。

那么这份报告为什么重要呢?简而言之，就是及时。目前，根据SB 375，加州的四个最大的地区正在分析和采纳计划，通过制定可持续社区战略来塑造他们的地区，并适应到2035年的增长。在市场趋势和政策目标的幸运融合中，该报告发现“消费者所表达的房地产偏好与加利福尼亚州以参议院375法案的形式所表达的温室气体减排目标之间存在定向一致性。”

圣地亚哥在10月采纳了他们的计划，确实因为将80%的新开发项目规划为多户住宅而受到赞扬，其中大多数将靠近交通工具。洛杉矶地区和萨克拉门托已经公布了优选方案供公众审查，并将于明年春天采纳最终方案。湾区预计将在2013年春天采纳一项计划。

作为我最近在博客中写道在美国，洛杉矶地区正在采取措施，以配合这种不断变化的市场需求。特别值得一提的是，他们的计划草案将公寓或联排别墅的新房比例从过去25年的39%提高到未来23年的68%。它还将把有交通选择的新房比例从34%提高到51%。虽然这是朝着正确的方向迈出的一步，但这份报告实际上告诉我们，如此多的人将希望住在靠近交通工具的地方，因此SCAG应该将他们所有的新开发计划都安排在靠近交通工具的地方。

萨克拉门托地区的首选方案是71%的新增长是在单一家庭小地块和附属配置，这是朝着正确方向迈出的显著一步，特别是与之前的计划相比。但仍有29%的增长流向了农村住宅和单户大型住宅。

与ULI的预测相比，这仍可能是市场无法消化的大量开发。