威斯康辛法案将如何影响绿色商业地产
就在我写这篇文章的时候，威斯康辛州针对州长斯科特·沃克的示威活动已经持续了九天“预算修复”法案(pdf)限制州和地方一般雇员、教师和某些保健、家庭护理和托儿服务提供者的集体谈判权。(这是一个总结比尔。)
由于州政府资金短缺，类似的纠纷正在发生俄亥俄州，印第安纳州和其他地方。
作为一项预算平衡的举措，沃克的法案令人怀疑，仅仅因为该法案将公共安全部门的工作人员排除在其他州和市政部门工作人员的补贴之外。
另一个条款(16.896节)也可能成本威斯康辛州一大笔钱,因为它允许国家“出售任何国有供热、制冷和电厂或…合同与一个私人实体操作的任何这样的植物,有或没有要求报价,对于任何金额…确定(d)在最佳利益的国家”(强调)。在预算修复措施中加入一个对大量公共设施的运营和出售的无出价漏洞，是一个相当奇怪的规定。
我和威斯康辛州的公共雇员工会一样，都赞同提高工人对医疗和养老金计划缴款的建议，尤其是在财政危机期间。但在我看来，威斯康辛法案太过了，因为它剥夺了许多工人的集体谈判权，并将谈判限制在基本工资上。(根据《今日美国》和盖洛普的最新调查，61%的美国人同意这一观点和我)。
其他条款，包括将公共雇员集体谈判协议的期限从两年缩短为一年，以及禁止从工资中扣除工会会费，将不会产生什么直接的财政影响，但会对工会活动造成寒心影响。
你可能没有在其他地方读到的是，像沃克这样的法案可能会大大减少商业房地产行业的投资资金，包括绿色房地产行业。这是因为公务员退休计划是商业地产的关键投资者，他们经常欢迎投资具有市场回报率的绿色地产项目。
截至2011年2月，公共雇员养老金计划已启动2.8万亿美元根据美国国家退休管理人员协会的说法，是资产。
从历史上看，这些计划将高达10%的资产投资于商业地产;在抵押贷款崩溃后，我猜大多数人已经削减了他们的房地产持有，所以一个合理的估计，他们的商业房地产承诺将在2000亿美元的范围(约7%的计划资产)。
许多公共雇员养老金计划，包括加州公共雇员退休制度此外，该计划还鼓励了对绿色房地产的投资。截至2010年底，该计划在房地产领域投资了166亿美元。例如，加州公务员退休基金(CalPERS)致力于并承接绿色房地产投资早在2005年，其房地产投资组合就减少了20%的能源使用。加州公务员退休基金也采取了各种附加措施环保投资计划。
这表明，削减公共雇员退休金计划预计将缩减美国商业房地产投资，包括对环保地产的投资。威斯康辛州的退休制度是全国第九大的退休制度管理着791亿美元其中包括约33亿美元的房地产投资。
值得怀疑的是:威斯康辛州的退休制度管理得很好。2010年，其核心基金(包括房地产控股)收益率为12.4%相对于12.2%的基准;采用变量基金15.6%而基准指数为15.3%。这两只基金在5年和10年的表现周期中都超过了基准指数。
因此，在沃克提议削减公共雇员退休基金的同时，他也在减少对商业地产的投资，此举可能会进一步削弱美国的经济复苏。在许多州重复这种模式，已经很严重的商业房地产资本紧缩可能会变得更糟。从养老金投资中受益的绿色地产也将受到冲击。
所建议的我的最后一列《当心你的期望》(be careful what you wish——2011年正在成为这样的一年)。
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