绿色金融展望:看好商业地产

美国政府的政策在许多领域都是推动绿色房地产发展的关键因素，包括资助建筑节能创新的研发[PDF]、标准制定(EPA制定了“能源之星”，能源部为LEED的早期发展提供了部分资金)、以及影响绿色建筑行业健康发展的融资和税收政策。

截至2011年2月，随着美国总统巴拉克•奥巴马(Barack Obama)的房地产融资和税收政策的出台，联邦政府的房地产融资和税收政策成为首要议题2012年联邦预算．在过去的两周里，奥巴马政府公布了一些政策建议，这些建议在某种情况下让我欢呼，在另一种情况下让我深感担忧。

对政府的提议有两个热情的大拇指更好的建筑计划该消息于2月3日宣布。Better Buildings寻求到2020年将商业建筑的能源效率提高20%，为业主和租户每年节省约400亿美元的成本。

为此，政府将将目前用于商业节能改进的每平方英尺1.80美元的扣除转化为税收抵免。一项抵免将允许建筑业主在进行能源改造时一美元一美元地减少他们的所得税义务，这是一个比目前生效的抵免更有力的财政激励。政府估计，这项提案可能会使商业建筑的节能改造增加十倍。

Better Buildings还建议创建一个建筑施工技术推广伙伴关系为员工提供能源审计和楼宇运作方面的培训;能源部的一个试点项目，为医院、学校和其他商业地产的能效升级提供保障;向州和地方政府提供能源改造项目的竞争性拨款，该项目被标为“竞赛的绿色．"

不幸的是，财经新闻在住宅地产方面的前景并不乐观。的速度的争议仍在法庭上纠缠不清，短期内解决问题的希望渺茫，尽管消费者对PACE项目的浓厚兴趣．2月11日，住房金融市场遭受了另一次打击，政府建议逐步关闭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)，这两家二级住房金融巨头目前处于联邦政府的监管之下。

虽然政府的报告包含了加强这些企业的有价值的建议(其中包括提高股本要求，实行更保守的抵押贷款限制，以及为借款人设定更高的首付要求)，但关键的建议是房利美和房地美的逐步缩减美国次级抵押贷款金融系统移交给私人资本市场。

虽然政府对改革房利美和房地美的必要性是正确的(其中，他们应该为参与PACE项目建立标准)，但提议的关闭是危险的。政府的提议基于最近实施的多德-弗兰克金融改革(摘要PDF)将在抵押贷款和证券市场创造足够的保护措施，以保护借款人、贷款人和纳税人免受另一场抵押贷款危机的影响。这一假设未经检验，也不现实，尤其是考虑到联邦政府可能冻结国内支出的提议阻止多德-弗兰克法案的实施．

政府的逐步缩减计划还假定，华尔街将在信贷市场陷入困境时提供足够的抵押贷款市场流动性。从过去30个月的信贷市场冻结来看，这种乐观情绪是没有证据的。值得记住的是，房利美创建于1938年，旨在为抵押贷款部门提供流动性，当时私人资本市场无法做到这一点。

关闭房利美和房地美可能带来什么影响?30年期固定利率抵押贷款减少(因为资本市场可能会回避长期风险);由于流动性减少，消费者的抵押贷款利率更高;住房价格下降，因为融资变得更加昂贵;为接管二级抵押贷款市场职能的投资银行提供更大的收入来源。

这肯定会在华尔街创造就业机会，但普通美国家庭拥有一项重要资产:他们的房子。随着家庭住房的融资和出售变得更加困难，普通民众和经济增长将受到影响。在可持续住房领域，这可能意味着更少的节能改造，并降低消费者对可再生能源和绿色功能的热情。

有更好的办法吗?全国房地产经纪人协会建议把房利美和房地美变成政府特许的非营利组织这是一种值得密切关注的方法，可能会将奥巴马政府提出的许多改革方案纳入其中。

我的2月份绿色房地产金融展望:看好商业地产，看空住宅板块。

Image CC授权Flickr用户指标为中心的．