美国政府的政策是众多领域中绿色房地产的关键驱动力，包括对建筑节能创新的研发[PDF]、标准制定（EPA开发的能源之星和能源部资助了LEED的早期开发），以及影响绿色建筑行业健康的融资和税收政策。

截至2011年2月，随着美国总统巴拉克•奥巴马(Barack Obama)的房地产融资和税收政策的出台，联邦政府的房地产融资和税收政策成为首要议题2012年联邦预算在过去的两周里，奥巴马政府公布了一些政策建议，这些建议一方面让我感到高兴，另一方面让我感到严重关切。

两位对政府的提议表示热烈的赞许改善楼宇计划，2月3日宣布。Better Buildings寻求到2020年将商业建筑能效提高20%，从而为业主和租户每年节省约400亿美元的成本。

为此，政府将把目前每平方英尺1.80美元的商业节能改进扣减额转换为税收抵免。一项信贷将允许建筑业主在进行能源改造时，以美元为单位减少他们的所得税义务，这是一项比目前有效的扣除额更为有力的财政激励。政府当局估计，这项建议可能会使商业建筑的能效改造增加十倍。

Better Buildings还建议创建一个建筑技术推广伙伴关系提供能源审计和建筑运营方面的员工培训；能源保障部在医院、学校和其他商业地产进行能效升级的试点计划；以及为州和地方政府的能源改造项目提供有竞争力的补助金，这一举措被称为竞赛的绿色．"

不幸的是，金融新闻在住宅地产领域的前景并不乐观步调争议仍在法庭上纠缠不清，短期内解决问题的希望渺茫，尽管消费者对PACE项目的浓厚兴趣．2月11日，住房金融市场遭受了另一次打击，政府建议逐步关闭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)，这两家二级住房金融巨头目前处于联邦政府的监管之下。

虽然政府的报告包含了加强这些企业的有价值的建议（其中包括提高股本要求、实施更保守的抵押贷款限额以及为借款人设定更高的首付要求），但关键的建议是房利美和房地美的逐步缩减美国次级抵押贷款金融系统移交给私人资本市场。

虽然政府对改革房利美和房地美的必要性的看法是正确的（除其他外，他们应该为参与PACE计划制定标准），但拟议的关闭是危险的。政府的建议基于这样的假设，即最近颁布的多德-弗兰克金融改革(摘要PDF)将在抵押贷款和证券市场创造足够的保护措施，以保护借款人、贷款人和纳税人免受另一场抵押贷款危机的影响。这一假设未经检验，也不现实，尤其是考虑到联邦政府可能冻结国内支出的提议阻止多德-弗兰克法案的实施．

美国政府的放松计划还假设，在信贷市场陷入困境时，华尔街将提供充足的抵押贷款市场流动性。过去30个月的信贷市场冻结证明，没有证据表明这种乐观态度。必须记住，房利美成立于1938年，是为了向抵押贷款公司提供流动性在私人资本市场无法做到这一点的情况下，盖奇行业。

关闭房利美和房地美的可能影响是什么？减少30年期固定利率抵押贷款（因为资本市场可能不愿承担长期风险）随着流动性的减少，消费者的抵押贷款利率提高；随着融资变得更加昂贵，房价降低；以及将接管二级抵押贷款市场职能的投资银行的收入流增加。

这肯定会为华尔街创造就业机会，但普通美国家庭拥有一项重要资产：他们的房子。随着家庭住房变得更加难以融资和出售，主街和经济增长将受到影响。在可持续住房领域，这可能意味着节能改造减少，消费者对可再生能源和绿色功能的热情降低。

有更好的办法吗？全国房地产经纪人协会建议将房利美和房地美变成政府特许非营利组织，这是一个值得仔细研究的方法，可以纳入政府提出的许多改革方案。

我的2月份绿色房地产金融展望：看涨商业地产，看跌住宅板块。

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