编者注意：本文是摘要从Vijaya Yellamraju最近发表的书中摘录的章节，“LEED-新的建筑项目管理。“

本世纪的第一个十年来看到了绿色建筑运动的重新训练和评级系统的出现，如LEED.，实业，GreenStar等，世界各地。许多国家，州和地方政府拥有绿色建筑，并为其广泛发展提供了多种奖励。因此，绿色建筑在公共机构，私营部门开发商和机构所有者之间获得了接受。

LEED评级系统可以被视为对聚光灯弹出的变更器。在过去十年中，利兹建筑对减少二氧化碳排放，用水量和材料使用产生了巨大影响。

据估计，仅在2009年，通过节能和可再生能源，LEED建筑每年可节省约290万吨二氧化碳。据估计，LEED总共节约了150亿加仑的水，占每年非住宅用水的0.5%。超过60%的建筑和拆除垃圾来自LEED项目，迄今为止总计2500万吨，预计到2030年将达到近8亿吨。据估计，迄今为止，LEED建筑的生产力收益在2.3亿到4.5亿美元之间2009年绿色建筑市场和影响报告由GreenerBuildings.com执行编辑Rob Watson。

利兹评级系统的采用可以被认为是减少建筑物对全球变暖和气候变化影响的重要第一步。然而，在可以进行重大影响之前还有很长的路要走。

本章介绍了目前处于早期实施阶段的各种想法、技术、解决方案、原则和政策，这些想法和政策具有将绿色建筑发展带到下一个水平的巨大潜力。这些想法分为以下几个大类:

•建筑设计和施工
•建筑技术
•建立操作
•建立金融
•建立政策/规定

建筑设计和施工

基于绩效的设计

在未来几年中，建筑设计过程可能会看到戏剧性的换档，其中设计决策将基于建筑物的预期性能，在能源使用，电力消耗，用水和二氧化碳排放方面。

在市场上已经提供了几种复杂的软件工具，如equest，VisualDoe，Revit等，以帮助设计人员进行基于绩效的决策。

未来十年，这类工具的使用将出现更大的增长。模拟建筑的能源性能从一开始就是无论建筑是否符合LEED标准，建筑的设计都将成为标准。建筑的模型性能将决定其设计，而运行效率将成为早期设计讨论的一个重要因素。

综合设计方法

目前处于初期阶段的综合设计方法，预计将很快成为主流。尽管采用这种方法的项目数量仍然很少，但它有望继续增长，并得到所有者、开发人员和设计专业人士的广泛接受。这个过程的演变很可能以一种有机的方式发生。即使没有做出遵循综合设计方法的有意识的决定，设计团队也很可能最终遵循这种方法，因为绿色建筑设计几乎需要它。

绿色守则及标准

发展的发展国际绿色施工码是朝着使绿色建筑设计成为规范要求的方向迈出的重要一步。因此，发展绿色和节能建筑可能不再是一个自愿的决定，而是一个强制性的要求。

几种绿色建筑标准，如Ashrae 189.1和加利福尼亚州的含蓄，在设计和建筑界广泛推行绿色建筑实践的过程中起到带头作用。这些标准目前大多是自愿的，但很快各城市和各州将接受并最终强制执行这些标准，必须达到这些标准才能获得建筑许可证。

零能耗建筑

建筑设计社区应该努力的最终目标是零能量建筑。净零能量建筑被定义为每年具有零净能量消耗的建筑物。有几个例子世界各地已经实现净零能耗的建筑。然而，实现这一结果所需的技术和系统需要大量的前期投资。这是一个重大的进入障碍，阻碍了净零能源概念的广泛实施。

一些举措，例如能源部（DOE）零能源商业建筑倡议(pdf)，零能源建筑和建筑2030联盟正在进行重要的研究，在这方面提供指导。未来20年可能会看到净零建筑的巨大增长。绿色法规和自愿项目，如LEED，将不断发展自己，推动建筑社区实现令人垂涎的零净状态。

在可持续社区停放的建筑物

一般来说，建筑不可能孤立地实现绿色或节能。为了真正减少建筑对环境的影响，它们需要位于考虑到可持续性的社区。竞彩足球app怎么下载

在70年代早期，城市和社区的规划是分散的，人们在城市工作，在郊区生活。多年来，这导致了通勤时间的增加，车辆使用增加造成的拥堵，以及对基础设施的压力增加。在未来的二十年里，我们将越来越重视设计自给自足的、以交通为导向的、步行友好的、多功能的社区。

建筑技术

先进的节能系统

由于LEED于2000年开始，过去10年来看，若干创新技术，产品和材料，以满足迅速改变建筑需求的显着增长。广泛采用新技术或产品往往受到高成本的影响。建筑社区很重要，找到不仅有效但也具有成本效益的创新解决方案。

未来20年预计将成为绿色创新的时代，特别是在HVAC，照明和建筑包络技术领域。对节能建筑的需求将推动成本效益，节能产品和系统的开发。

可再生能源系统

发展具有成本效益和高效的可再生能源技术将是有助于实现净零建筑目标的唯一最重要因素。

虽然在过去10年中，太阳能，风和地热技术在太阳能，风和地热技术方面存在显着的进步，但仍有一个巨大的差距，需要在系统效率和成本效益方面弥补。除了这些技术的开发外，还需要培训员工擅长安装，操作和维护这些系统。

未来十年可能会迎来经济效益和高效的可再生能源技术的巨大增长，这将有助于减少建筑物的环境足迹。

智能电表

建筑社区设计和建造节能建筑的努力需要互动员工的节能努力。通常，已经观察到，如果他们知道其能源使用模式，乘客更加积极参与节能努力。

允许建立乘客跟踪其实时能源使用的智能仪表将有助于鼓励节能。虽然练习节能措施是与行为和文化模式有关占用者，融合智能电表将允许租户积极管理其能量足迹。

建筑施工

用后评价/性能监视

从操作的角度来看，建筑物在使用后很少进行评估，以确定它们是否(a)按照业主的要求运行，(b)按照预期运行，以及(c)满足居住者的需求。

建筑业主和管理者通常厌倦了不满的居住者和他们可能不得不做出的昂贵的改变。然而，重要的是要认识到，评估建筑使用后的性能是未来决策的重要工具。

这对于多个建筑组合的管理人员来说尤其重要，因为对一座建筑的评估可以为他们提供有价值的反馈，这些反馈可以在其他建筑上实现。尽管这种类型的监测正在缓慢发展，但使用后评估预计将成为我们的建筑管理过程的一部分。

绿色的租赁

开发商实施绿色建筑措施的最大障碍之一是分裂激励措施的问题，其中租户实现了运营效率的好处，不一定由开发商实现。这种困境经常阻止开发人员探索所有绿色建筑机会，因为它们可能无法收回高初始成本。

目前正在开发出作为绿色租赁的几个新的租赁模型来解决这个问题。

绿色租赁由加州可持续发展联盟竞彩足球app怎么下载“在整个商业租赁过程中，将能源和水的效率、减排、废物最小化和其他可持续目标结合起来。竞彩足球app怎么下载绿色租赁规定，建筑性能对租赁交易的所有参与者都是透明的。这一绩效包括主要工程工厂的运行效率(暖通空调、管道、照明等)，建筑材料的环境标准，以及建筑运营和管理程序的有效性。”

的楼宇业主及经理协会(BOMA)国际发布了一份租赁指南，《商业房地产租赁书写指南，包括绿色租赁语言》，以循序渐进的指导，帮助建筑业主和管理者将绿色运营和管理实践写入租赁协议。

宝马的新出租指南旨在解决实施绿色建筑实践中常见的障碍。该指南是一种法律语言工具，帮助建筑业主和管理人员通过最佳的运营和管理方法，维护绿色建筑，同时也是与经纪人和租户合作的教育工具，概述高性能绿色建筑对租户的期望，以及参与持续努力保持绿色并鼓励持续改进的各方的责任。

未来十年，绿色租赁概念有望进一步发展，确保开发商和租户都能从绿色建筑中获得最大利益。

建筑融资

生命周期成本

通常情况下，建筑预算是根据首次设计和建造的成本分配的。在分配一个项目的资本预算时，很少考虑与一个建筑在其典型的20到30年寿命期间的运营相关的成本。

节能建筑在运营上的节约意识正在促使建筑业主(尤其是那些管理自己建筑的业主)重新考虑他们的资本预算。业主正在意识到与最初的高成本项目相关的长期价值，并基于长期的、生命周期的成本计算方法做出决策。

然而，这种方法之后的项目的百分比仍然很小，并且需要开发更好的生命周期成本化工具，可以帮助业主根据长期福利做出决策。希望在这一领域建造的势头将继续播放，越早迟早，生命周期成本将成为建立预算最终确定的一部分。

电力购买协议

阻碍了诸如光伏电池等可再生能源系统的快速安装的重要因素是与它们相关的高初始成本。即使在最大化可用的政府激励和回扣之后，也考虑到长期福利，太阳能光伏系统仍然是业主的高成本项目。

在过去几年中出现了一种新的融资结构，被称为电力购买协议。通过本协议所有者可以从拥有，安装，维护和操作业主的网站或建筑物的第三方公司以固定价格（用于固定期限）的电力购买电力。这将允许业主通过可再生资源抵消其能量需求，而无需支付高额安装或维护。无论市场波动如何，他们都会为该电力支付固定价格。

虽然仍处于早期成立阶段，但这种概念肯定是在广泛实施太阳能光伏系统的Frontrunner。正如可再生能源技术的演变一样，也需要对这些系统的融资结构的演变。这种融资结构是必要的，使可再生技术负担得起和可访问。

建立政策/规定

强制绿色建筑

从政策和监管的角度来看，毫无疑问，各个地方、州和联邦政府推动建设绿色建筑的力度非常大。目前，所有联邦建筑都需要获得LEED认证。类似地，一些城市也在为开发商提供绿色建筑奖励。虽然所有这些都是朝着正确方向迈出的步骤，但更大的目标将是通过绿色法规、标准或其他类似措施，强制规定绿色建筑的最低标准。预计最低水平的绿色要求将在未来几十年成为强制性要求。

建筑物的性能数据和绿色标签

2009年美国国民银行制定的一个重要决定是要求制造业主披露其LEED建筑物的表现作为实现认证的前提。意图是为了了解旨在比其他类似建筑物更好的LEED建筑物，实际上表现正常。

在政策/法规层面也需要类似的步骤，地方、州或联邦政府应规定，建筑业主应展示其与其他同类建筑相比的能源性能。然后，房产的潜在买家或租户就可以根据该建筑的能源性能评级做出决定。这将类似于通常在电器上看到的“能源之星”标签，告知用户他们的预期性能。同样，应该为所有建筑提供能源性能标签(每年更新)，以便潜在的买家/租户能够做出明智的决定。

目前可用于建筑物的能源之星评级计划提供了类似的标签，但该计划是自愿的。英国的建筑已经需要展示其能源绩效评级。在未来十年中展示建筑能源性能标签的这种要求可能会急剧上升。

净计量/智能电网

许多欧洲等欧洲国家在商业建筑物和个人家庭的广泛使用光伏太阳能系统通过开发智能电网推动了光伏太阳能系统的广泛使用。建筑业主被允许在其网站上产生多余的电源回电网。米跟踪电力使用两种方式 - 从网格到建造和建设到网格。美国的一些国家目前正在投资智能电网技术。虽然在一个新生的阶段，但预计智能电网和净计量将成为未来20至30年的常态。

二氧化碳排放税

设计绿色建筑的基本需求是减少对环境的影响。由于建筑物的越来越多的能量利用导致了化石燃料的资源的消耗以及增加了二氧化碳排放的产生。有科学证据证明这些排放导致全球变暖，导致地球的温度以戏剧性的速度升高。

有人建议，当工业和企业的二氧化碳排放量超过一定的预定数量时，它们应该纳税。另一方面，当建筑能够显著减少排放时，它们将能够与其他高排放行业进行交易。从全球变暖的角度来看，征收二氧化碳税至关重要，因此在未来十年，征收二氧化碳税的可能性将越来越大。

Vijaya Yellamraju，Leep Ap，是主要的绿色的潜力,基于奥斯汀，德克萨斯州奥斯汀的绿色大厦和利兹咨询公司。

图片CC由Flickr用户获得许可凯文·杜利．