正如你肯定已经读到的，美国证券交易委员会(sec)上周指控高盛(Goldman Sachs)欺诈，这一举动登上了全世界的头条新闻。

尽管此案对商业世界和绿色建筑有潜在的巨大影响，但阅读合成债务抵押债券(cdo)的细节足以让你眼睛发花。

但这些cdo的使用，在这个案例中，一种名为Abacus 2007-AC1的cdo，对华尔街产生了重大影响，所以有必要尝试用清晰(好吧，更清晰)的英语来解释Abacus。(有关背景信息，你可以阅读SEC的起诉书在这里以PDF格式)。

华尔街使用Abacus等工具，对其向所有经济部门提供资金的能力产生了重要影响，包括可再生能源和能效行业。合成cdo的使用对房地产金融(包括绿色和节能房地产)有着特别深远的影响，因为房地产开发和改造成本的最大份额是借款，而华尔街在供应房地产债务方面发挥了越来越重要的作用。

在Abacus交易的时候，商业和多户型房地产贷款大约四分之一来自华尔街和抵押贷款支持证券市场。

我接触抵押贷款支持证券和次贷市场始于大约七年前，当时我在抵押贷款银行家协会工作。我的职责包括代表MBA学员覆盖商业抵押贷款支持证券市场。其他同事则负责次贷市场和住房抵押贷款支持证券市场。

这是一种教育。我花了几个月的时间才充分理解这些行话，这样我才能了解这个行业，并与MBA的华尔街成员交流。(好吧，我的确学得很慢。)

我的次贷“啊哈”时刻(大概是在2004年)出现了，当时一位同事不经意地提到，一些次级抵押贷款采用的是可调利率，而且对文件的要求很低，甚至没有要求。换句话说，信用不良和收入有限的人被抵押贷款，这些贷款利率可能会上升，而贷款人几乎或根本没有审查。在2004年，你可以打赌的一件事是，利率会上升，因为当时利率处于接近历史低点的水平。我对贷款方和购房者的潜在损失感到震惊，并一再告诉房地产行业的朋友，次贷市场就像一列即将发生的火车事故。

我也学得很慢，因为我没有想到我的次贷洞察力可以在证券市场上赚大钱。(正如我提到的，我奇怪地将抵押贷款违约与金融破产相提并论，无论是对借款人还是贷款人而言。)但华尔街更聪明的人也有同样的见解，并开始创造各种方法，押注未来的次贷危机。到2007年，华尔街甚至找到了一种无需买卖次级抵押贷款就能做空次级抵押贷款市场的方法:合成CDO。

与包含真实债券、贷款或抵押贷款的现金流CDO不同，合成CDO由信用违约掉期(cds)组成，本质上是在违约情况下赔付的金融保单，无论买方是否拥有相关债券、贷款、抵押贷款或其他金融资产。

坦率地说，这种合成CDO允许资金雄厚的投资者通过购买或出售违约保险，对抵押贷款池下注，不管他们是否拥有相关贷款的所有权权益。但与受到严格监管的真实保险市场不同，华尔街违约保险(信用违约互换)的使用几乎没有规定。

这让我们回到高盛(Goldman Sachs)和Abacus 2007-AC1。实际上，高盛所做的是制定了一系列保险政策，在特定的次级(不良信贷)和中等(中等信贷)抵押贷款池违约时，这些政策将会得到偿付。为了执行保险合同，需要“多头”投资者(他们扮演保险公司的角色，赌贷款会履行)和“空头”投资者(实际上，赌贷款会缩水的保单持有人)。

事实上，Abacus交易是由最终做空的保单持有人保尔森公司(Paulson & Co)发起的，如果Abacus抵押贷款破产，这家对冲基金将大赚一笔。保尔森向高盛支付了1500万美元创建了Abacus，向高盛提供了一份可以承保的抵押贷款池列表，并参与了有关选择哪些抵押贷款池违约将引发赔付的对话。(美国证券交易委员会的指控称，保尔森为Abacus提供的抵押贷款池的特点是大量使用可调整利率，借款人信用评分较低，以及位于价格不断上涨的市场上的房屋，所有指标都指向大规模违约。)

据SEC称，保尔森与高盛和ACA Management进行了有关资金池选择的对话。ACA Management是高盛聘请来挑选Abacus贷款的公司。证券交易委员会的指控称:(1)ACA不知道保尔森将做空这个池子，(2)ACA被高盛误导，相信保尔森在Abacus贷款的良好表现中有经济利益。ACA尚未被指控有不当行为。


Abacus交易于2007年4月26日完成。结局很快就结束了。截至10月底，Abacus贷款池中83%的贷款违约或被降级。到2008年1月底，违约和降级的比例已经上升到99%。据报道，保尔森在Abacus上赚了10亿美元，而IKB和荷兰银行总共损失了同样多的钱。

美国证交会诉讼费用高盛因未能披露Paulson & Co.在选择Abacus证券方面发挥了作用而被指控犯有证券欺诈罪，称其“严重误导”了投资者。(保尔森作为该交易的客户，而非要约方或证券公司，没有义务披露其所扮演的角色，也没有受到不当行为的指控。)

高盛是否存在证券欺诈行为?我得说法律结果还不确定。

一方面，如果证交会对事件的说法是正确的，那么押注Abacus抵押贷款违约的保尔森在选择Abacus池时就有了发言权，而那些押注这些贷款将保持健康的投资者并不知情。

另一方面，Abacus的上市文件是经过精心律师处理的(这类文件不可避免)。阅读Abacus的“活页书”，这是为营销目的准备的概述，在这里．在众多的免责声明中，投资者被警告称，高盛和ACA都没有就Abacus的表现做出明确的陈述或保证，而且“flip book”并不一定包括Abacus所基于的次级抵押贷款池的所有相关信息。投资者被建议自行调查相关抵押贷款池的状况。

高盛可能会辩称，Abacus资金池是由一位高度合格的独立专家(ACA)挑选的;该池的最大投资者(ACA Capital)通过其子公司ACA Management选择了该池;标的证券被独立评级为投资级(据报道，抵押贷款被评为最低的投资级Baa);高盛自己在这笔交易中损失了9000万美元，远远超过了保尔森为创建Abacus支付的1500万美元。(还应该指出的是，与此同时，高盛在其他交易中大量“做空”抵押贷款市场，获得了可观的利润。)高盛已经在详细的声明中陈述了大部分论点，在这里和在这里．高盛辩称，SEC的指控“在法律和事实上都是毫无根据的”，而且高盛“没有设计一个旨在赔钱的投资组合”。

法院将决定高盛是否在Abacus的管理中欺骗了投资者。这是一个值得决定的问题，但还有一个更大、更重要的问题要问。

让我担心的是，纯投机性的合成cdo是完全合法的，在2007-2008年经济危机爆发前曾被广泛使用。ProPublica报道称，与Abacus类似的交易是由许多华尔街大公司安排的，而不仅仅是高盛。这些交易，即次级抵押贷款市场的单边押注，增加了次级抵押贷款的影响，远远超出了次级贷款实际发放的数量。为什么会这样?因为次级抵押贷款市场上的赌注(当然，可以在不向单个次级借款人发放一笔抵押贷款的情况下进行)远远大于实际流通的次级抵押贷款的数量。由于能够以相对较低的成本轻松押注合成cdo，次级抵押贷款市场的表现吸引了更多的资本，这使得2007-2008年的金融崩溃严重得多。

虽然我同意信用违约掉期是抵消实际投资风险的有用工具(如购买和持有高风险抵押贷款组合所产生的风险)，但我不认为它们何时应该用于纯粹的投机。像Abacus这样的交易——对资本市场活动毫无成效的旁注——将证券市场变成了监管不力的赌场。

需要考虑的一些补救措施包括:禁止或严格限制纯粹投机性的cdo的使用，比如Abacus交易。监管信用违约互换行业，对互换参与者实施更严格的抵押品、审计和报告要求。要求设立中央清算所，以提供有序的衍生品交易，就像股票和大宗商品市场所做的那样。

说到做到，对于证券市场和我们自己，我们理应得到比Abacus更好的东西。IKB和荷兰银行蒙受的损失不仅仅是假钞。损失的数十亿美元本可以用于商业贷款、消费贷款、对实体公司的股权投资，以及可再生能源、能源效率或绿色房地产项目。在拉斯维加斯、蒙特卡洛、渡槽和许多其他场所都可以玩游戏。资本市场应该保留下来，以便在可持续房地产领域、可再生能源领域和其他领域创造真正的经济价值。

莉安·托拜厄斯是孔雀石有限责任公司，是一家专业从事全球可持续或绿色房地产开发、租赁、管理、融资和认证的咨询公司。写信给琳恩，谈谈你对2010年经济发展趋势的看法，或者如何让经济快速发展(电子邮件保护)．她将在未来的帖子中分享最好的想法。

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