这几天在绿色建筑政策方面很有趣。杯子是半空的还是半满的?我是个乐观主义者，所以我选择半满的，但你来评判吧。

12月9日，星期三，纽约市通过了一揽子绿色建筑立法,“更环保楼宇计划，这使得纽约在现有建筑的可持续改造方面处于领先地位。

纽约的新能源审计及调试账单将要求大多数大型私有物业每10年进行一次能效审计，并进行重新调试——对建筑系统进行测试和重新校准，以确保其符合设计性能。

需求,于2013年生效,将适用于属性总值超过50000平方英尺,两个或两个以上的建筑在同一税收很多,总值超过100000平方英尺,和两个或两个以上的公寓总值超过100000平方英尺,由相同的董事会的经理。

根据EPA的“能源之星”计划或LEED现有建筑2009认证的房产将免除审计和重新调试要求。根据该法案，市政地产将被要求进行已确定的资本改进，这些改进将在7年或更短时间内单独或联合实现简单回报。

12月9日还通过了一项法案，要求大多数大型物业每年都要进行修缮用美国环保署的能源之星投资组合经理来衡量能源效率和在2025年1月1日前完成照明升级和租户分计量．第四步是建立一个纽约市节能条例管理改建和新建工程。

新法律为到2017年将纽约市温室气体排放量减少30%的努力提供了支持，预计将创造数千个新就业岗位。由联邦刺激资金创建的1600万美元循环贷款基金将帮助支持第一轮改造。

最终的能源审计和重新调试法规并没有强制要求对私人拥有的建筑进行改造，这是一项最初包含在法规中的条款。节能改造的要求是12月5日被抛弃在商业地产业主的要求下，他们认为经济衰退(诚然，经济衰退已经严重打击了房地产业)排除了对改造的强制支出。

那么，这就是最终的纽约市法案"一个令人失望的retrea康奈尔大学(Cornell University)的杰弗瑞·格拉贝尔斯基(Jeffrey Grabelsky)在谈到强制改造条款的撤销时表示，“这是最重要的。全面、积极的努力自然资源保护委员会(Natural Resources Defense Council)的高级律师唐娜·德·科斯坦佐(Donna De Costanzo)称赞道。

这两种观点都是合理的。我更倾向于De Costanzo的观点，因为我乐观地认为，这项立法将为纽约市的绿色建筑改造创造一个市场需求，并促使其他司法管辖区效仿。

我敢打赌，纽约市的商业建筑业主将很快认识到能效升级的价值，更积极的先行者将获得关键的营销效益。

我在城市土地研究所的新书中写道:建筑改造为绿色及节能建筑，符合LEED和能源之星标准的建筑改造通常比通常认为的要便宜得多，许多都在0.21美元到$.21美元之间。50个/平方英尺的范围;许多绿色改造在两年或更短的时间内就能得到回报，有些甚至不到一年的时间。

虽然回收期和每平方英尺的改造成本因建筑条件和面积而异，但许多有效的节能策略可以通过经过验证的、相当简单的技术(在机械装置上安装变速驱动器、日光传感器、低流量固定装置)和负荷管理来实现，调整建筑操作以减少不必要的能源消耗。

此外，与绿色或节能改造相关的回报往往是显著的。我的新书总结了一些最新的证据。例如，加州大学伯克利分校(University of California at Berkeley)和马斯特里赫特大学(Maastricht University)最近对美国CoStar数据库中能源之星(Energy star)评级建筑进行的一项研究发现，热效率提高所节省的1美元能源成本，在估值提高方面的回报约为18美元。

为本书编写的13个详细的国际改造案例研究(来自美国、加拿大、欧洲和亚太地区)表明，绿色和节能的特点显著提高了居住者的满意度，并可以成功地纳入有效的租赁和租户保留努力。

随着纽约市法案的通过，市长迈克尔·布隆伯格将前往哥本哈根。我希望他能利用这次访问强调绿色和节能建筑在应对气候变化中的作用。我给哥本哈根代表们的信息是:新的温室气体减排协议应该强调建筑行业，以创造大规模的全球减排和新的就业机会。

联合国表示同意。政府间气候变化专门委员会(与阿尔•戈尔分享诺贝尔奖的机构)得出结论称，建筑升级是应对气候变化最有效的策略之一。根据政府间气候变化专门委员会(IPCC)的说法，在建筑物中采取具有成本效益的能源效率措施，可以使建筑物的排放量比2020年估计的基线减少30%。这将从大气中消除约32亿吨二氧化碳，使2020年气候变化排放总量减少约7%至10%。

作为第一步，哥本哈根进程应采取步骤，将建筑升级纳入全球碳交易体系。迄今为止，很少有房地产项目在国际碳交易制度下进行。截至2008年10月，只有10个旨在减少建筑能耗的项目正在进行中。

正如联合国可持续建筑和建设倡议(Sustainable Building and Construction Initiative)所建议的，现在是修订碳交易框架的时候了，以鼓励房地产行业的更多参与。我希望布隆伯格市长和他的团队能将这一信息传递到哥本哈根——现在是将建筑置于气候变化讨论的前沿的时候了。

莉安·托拜厄斯是孔雀石有限责任公司，是一家专业从事全球可持续或绿色房地产开发、租赁、管理、融资和认证的咨询公司。

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