绿色项目融资十大规则

[编者按:这是莎莉·夏皮罗关于绿色融资系列文章的第一部分。在第2部分替代性融资和第三部分关于政府的激励措施都可以在GreenBiz.com和GreenerBuildings.com．]

任何规模的绿色建筑或可再生能源项目的第一步是找到使之成为可能的融资。

自从经济触底以来，找到愿意为任何建筑项目融资的投资者和金融机构几乎是不可能的。

然而，房地产金融预言家指出，2011年将是回购房地产市场的一年。据富国银行报道报告：

2011年，我们预计商业地产和住宅地产的趋势将自衰退开始以来首次转为正数。这两个经济领域曾严重拖累整体经济增长。尽管新屋开工率接近历史低点，但2011年新屋开工率将突破70万，并开始获得增长势头。住房市场的好转在很大程度上归因于就业、消费者收入的增加，以及有利的人口趋势。与此同时，从融资角度看，抵押贷款利率依然较低，住房负担能力依然较高。尽管总体上是积极的，但这些趋势并没有反映出经济繁荣时期的回归，后者的特征是过度的流动性和不正当的激励。

到2011年下半年，商业地产应该会开始为经济增长做出贡献。所有主要类型的房地产的经营基本面都在改善或显示出稳定的迹象。租赁市场回暖，租金上涨或企稳，销售也有所增长。对优质地段的高品质房产的需求仍然异常强劲，这帮助推高了非不良交易的价格。然而，仍有许多问题项目需要处理，一旦贷款机构承诺清理其投资组合，这些问题项目的价格可能会进一步下跌。

绿色项目在新建和修复项目中所占的比例越来越高，可再生能源项目在某些领域的资产负债表非常有吸引力。然而，绿色建筑和可再生能源项目的结构性融资比其他类型的传统项目需要更多的法律创造力和努力。

让我给你们举个例子。数百年来，银行一直向企业贷款购买设备。每家银行都有一套专门为此目的设计的文件，以及一套特定的规则和要求，用以决定何时承担融资风险，以及在违约时如何收回资产。

假设A公司想从B银行借钱买卡车。

A公司给B银行关于卡车价值的信息，A公司其他资产的价值，等等。B银行查看了设备贷款的标准格式文件，确认了A公司的信用价值，并知道如果发生违约，它可以收回卡车并以某种已知价值出售。

现在假设A公司想从B银行借钱来资助一个太阳能电池阵。首先，B银行必须弄清楚它到底在融资什么。是太阳能阵列设备，比如卡车，还是建筑?那么，A银行对太阳能电池阵的估值是多少?太阳能板在转售市场上的价值是多少?太阳能电池阵产生的电能价值是多少?那么可再生能源信用额呢(银行家A对银行家B说，“什么是可再生能源信用额?”)。

接下来是如何处理默认的问题。太阳能电池板在原址的价值要比作为废品的价值高得多，但B银行必须弄清楚如何与现在已不复存在的借款人建立关系，从而使B银行获得电力和RECs的利益。

同样的概念也适用于绿色建筑项目。在审查一项绿色建筑交易时，如果有的话，B银行应该把高性能建筑的潜在节能价值放在哪里?高性能的建筑会要求更高的租金吗?是否获得LEED认证?如果取消认证会发生什么?

绿色项目融资的几个规则:

1.找一家致力于绿色项目的银行或金融机构．一些银行现在拥有专门为可再生项目融资的金融部门。

2.选择一个模型．调整现有的项目融资模式要比从零开始创建一个新的更容易。建设?设备吗?

3.认识到调整的必要性．无论哪种模式(见第二条)，都需要根据绿色建筑和可再生项目的独特特点进行调整。

4.提前制定好交易条款，特别是当事人在违约时的义务。

5.确定和处理贷款人和借款人的角色关于作为项目一部分的任何激励措施或其他政府融资．每一种激励都有其对可转让性和转让性的要求，所有权地位往往是一个重要的因素。

6.确保你的绿色项目铅笔．看似简单明了，但在寻求融资时，重要的是该项目实际上是一个明智的投资。

7.提供关于有利的金融特性的尽可能多的数据绿色项目的尽可能。关于绿色建筑的财务效益和可再生能源项目的资产负债表的数据越来越多，这应该能使借贷双方更好地评估绿色项目的风险和效益。

8.在可行的情况下，使用特定于绿色的融资工具，比如节能抵押贷款。一个好的底漆是可用的在这里．

9.做好交叉担保的准备．由于对风险的厌恶，许多金融机构寻求对非绿色项目进行交叉担保，以减轻对绿色项目融资的真实或想象的恐惧。

10.承认较长的融资时间表．与传统项目相比，让各方就融资协议和文件达成一致可能需要更长的时间。但是，随着贷款人和借款人有了更多的项目，这个时间表将会缩短。

的原始版本这篇文章出现在绿色建筑法律博客经许可转载。

^{图片CC授权Flickr用户UggBoy♥UggGirl[图片:WORLD: SENSE]．}