可持续的，当地的经济增长:一个充满活力的市中心
摘自城市的心脏:为新世纪创造充满活力的市中心(2019年5月，岛屿出版社)亚历山大·加文。
在大多数城市中，市中心是主要的经济引擎，是知识和文化的宝库，是新思想、新技术和新企业的创造者。他们是城市的中心．因此，当市中心健康而充满活力时，整个城市都会受益;当市中心表现不好时，整个城市都会遭殃。
为实现这一目标所需的所有程序、管理和治理变革，都依赖于已在数百个城市取得成效的市中心试验的国家制度化:商业改善区(BID)。在几乎每个市中心，一个新的、“标准”的商业改善区将负责维护和改善我们城市的中心。这个标准的商业改善区将提供有关市中心的所有必要信息，使其易于遵守法规，改善融资渠道，补充市中心的发展活动，并抑制不适当的反对。
使各地的“标准”商业区制度化
标准的市区商业改善区将负责美国每个城市的整个市区。这些市中心商业改善区必须根据联邦法规、州宪法和城市章程建立，作为一个负责特定活动的法律实体，主要由地方而不是城市一级提供资金。
使标准的市区商业改良区制度化需要的不仅仅是复制最成功的例子。标准的市区商业改善区将是一个永久性的、自给自足的地方政府机构(类似于费城中心城区)，由国会和州立法机构授权执行基本职能。它必须包括一个由其负责的企业、财产所有者和当地居民选举产生的董事会，以及根据当然原则指定的联邦、州和城市官员。市中心的公共区域和基础设施将根据市政府的租约进行管理和维护。
标准的市区商业改善区，连同相关政府机构，将根据与市政府的运营协议提供特定的市区服务(例如，交通管理，垃圾清除，治安)。商业改善区活动将由一项专门的财产税提供资金，该财产税直接拨给商业区的商业改善区。
这个标准的市区商业改善区将是一个非营利机构，类似于近一个半世纪前成立的明尼阿波利斯公园和娱乐委员会。创建商业改良区的理由与创建明尼阿波里斯公园和娱乐委员会的理由相似。它“将以相对较小的成本，保证这座城市继续繁荣，并为其房地产增值数百万美元。”标准的市区商业改善区，连同相关政府机构，将根据与市政府的运营协议提供特定的市区服务(例如，交通管理，垃圾清除，治安)。
在接下来的135年里，明尼阿波利斯公园和娱乐委员会从一无所有到管理180处房产，覆盖6809英亩的公园(土地和水)，组织了22个主要的静水湖，102英里指定的步行和自行车道，7个公共高尔夫球场，96个受监管的操场，47个娱乐中心，17个监督海滩，69个游泳池，还有更多。7370万美元的运营资金来自三个方面:专门的房地产税(5280万美元)，额外的城市援助(930万美元)，以及各种费用、罚款、捐款和其他收入(1160万美元)。由于收入来源和董事会(由他们服务的人选举产生)的保障，明尼阿波利斯公园和娱乐委员会经营着“全美地理位置最好、资金最好、设计最好、维护最好的公共开放空间”。类似的立法将创建商业改良区，使其能够管理任何城市领导人所能想象到的最好的商业区。
标准的市区商业改善区将自动被宣布为增税融资(TIF)区，就像亚特兰大BeltLine公司;开发公司，如辛辛那提中心城市开发公司(3CDC)，有权购买、出售和管理财产;一个州政府特许的机构，像许多港口机构一样，被授权在标准的市中心区域内履行政府职能;也是联邦政府的代理人，由与联邦机构签订的书面协议授权，以证明其遵守其规定并颁发许可证。
标准市中心投标的发展职能将以其作为国家特许发展管理局的能力进行，该机构将有权获得，开发，经营和维护私人财产，行使杰出领域，发行债券和票据，授予贷款和免税，创建子公司，发行许可证和豁免项目或豁免项目或覆盖本地法律，条例，规范，章程或法规。
标准市区商业改善授权法案将是由一个公正的组织召开的会议的产物，如美国市长会议、全国城市联盟或国际市区协会，将所有感兴趣的各方聚集在一起，讨论应该包括什么。在这次会议的基础上，该组织将起草联邦和州商业改善授权法案，然后召集同样的参与者参加第二次会议，在会上他们将调整和接受文本。此后，它将提交国会和每个州的立法机关和相关的市议会批准。
这些商业改良区的边界必须包括整个商业区。然而，将商业改善区的规模和位置标准化将是一个错误。市中心的大小和形状各不相同。此外，规模并不等同于成功。孟菲斯市是美国最大的商业区商业区，占地6平方英里，从北部的沼泽地一直延伸到南部的郊区风格的住宅。它广阔的领土并没有给它带来显著改善孟菲斯市中心的优势，而孟菲斯市中心还没有出现重大的复兴。更成功的商业改良区，如纽约的第34街合伙商业改良区、费城的中心城区和休斯顿的上城区商业改良区，面积都不到一平方英里。孟菲斯商业改善区6平方英里的总就业人数只有82,084人，而在纽约市中心联盟(Alliance for Downtown New York)工作的人数超过24万人，该商业改善区面积仅为孟菲斯商业改善区面积的十四分之一。市中心的大小和形状各不相同。此外，规模并不等同于成功。
重要的是商业改良区有与市中心发展相匹配的边界，包括所有与中央商务区相关的高密度多功能开发。随着更多的发展发生，这一领域很可能扩展到以前设定的边界之外，因此需要重新定义。
在路易斯维尔市中心的商业改善区，最近的一个扩建项目被投票通过，以“服务于正在经历显著增长和振兴的8个街区地区的新兴和成熟的企业。”商业改良区必须定期修改其边界，以反映不断变化的市中心发展程度。此外，由于TIF的区域边界与商业改良区的区域边界相匹配，扩大区域边界将意味着额外的收入。
所有市区商业改善区都存在一套共同的统计数据和报告，这将使每个人都能看到每个市区商业改善区哪些工作做得很好，并了解这些行动成功的原因。每个商业改善区都能看到其他人正在实现什么，他们是如何实现的，以及它产生了什么好处。因此，创新将迅速从一个商业区传播到另一个商业区。所有市区商业改善区都存在一套共同的统计数据和报告，这将使每个人都能看到每个市区商业改善区哪些工作做得很好，并了解这些行动成功的原因。
我意识到一些城市不想创造强大的市中心出价。一些市长和市议会可能还没有准备好放弃他们城市中心的权力。其他人可能希望保留对所有城市收入的控制，而不是蚕食城市税基。这是预期的任何联邦民主。然而，我相信标准市中心出价的非凡成功（与城市的整个市中心一致）将导致这些城市的繁荣增加，并为他们提供竞争优势，而不是拒绝这个想法的竞争优势。因此，及时，措施要么屈服于其他市中心出价的竞争或采用相同的机制。
这项立法将包括一个机制，以决定标准的市区商业改善区覆盖的区域，它有权每年收取的专用税，以及它必须提供的具体服务。每个市区商业改善区将负责(至少)收集和分发相同的年度统计数据，并提供相同的活动和服务。
因此，每个改善区将能够了解在前一年发生了什么变化，以及这些变化发生的地点和原因。
