房地产开发商如何从太阳能中获利
在太阳能电池板的成本大幅下降之后，在美国许多地区，太阳能光伏发电系统的发电成本低于公用事业成本。太阳能组件的成本从每瓦100美元下降到每瓦1美元，这一发展改变了一切。能源分析师预计，到2020年，美国一半以上地区的太阳能发电价格将低于或等于公用事业供电的成本
许多组织都致力于从可再生能源中获取所有电力。包括英特尔、科尔、苹果、国家曲棍球联盟和星巴克在内的一些公司购买了足够的清洁能源，以抵消或运行其所有业务。然而，出售或租赁空间的房地产开发商在将屋顶太阳能纳入项目中的步伐较慢。因为他们的租户通常支付电费，所以没有太多的激励。但这种情况正在改变。
有什么不同？
一些有创业精神的开发商将光伏装置视为满足建筑绿色标准、减少空置率或增加租用率的一种方式。最重要的是，许多愿意投资的人已经找到了回收安装和管理成本的方法——他们已经找到了从光伏发电中获利的方法。
当然，净零能耗建筑，或者说能自己生产全部能源的建筑，是绿色建筑市场的热门追求，但也有一个地方适合那些只使用光伏系统满足部分能源需求的建筑。
我的公司Point Energy与每天都在推动太阳能创新的开发商合作：汉诺威佩奇米尔联合公司（Hanover Page Mill Associates）和加州夏普开发公司（Sharp Development）；华盛顿的塔楼公司是开发和租赁太阳能办公室的三家公司。他们为我们最近发布的白皮书分享了他们的战略和最佳实践，“从太阳中获利”该项目为有意加入太阳能的开发商探索成本回收和融资选择(下载完整报告需要注册。）
收回成本的最佳方法
通过我们的研究，我们发现开发商使用了五种主要策略来管理包括太阳能在内的建筑费用。
- 使用总租赁、修改后的总租赁或全方位服务租赁：在业主支付所有公用设施成本的模式中，较低价格的好处可用于增加租赁安排的利润。他们可以按市场价值设定租赁费率，但他们将比竞争对手的开发商在这一关系上赚得更多。
- 制定绿色附加费或绿色租赁：这将创造与太阳能装置相关的“价值”。
- 直接向租户出售光伏发电：一些州禁止这种做法，可能需要特别许可。
- 利用房地产评估清洁能源（PACE）债券：这种类型的租赁允许业主直接将运营费用（包括物业税）转嫁给租户。
- 将屋顶租赁或贷款给第三方太阳能公司：一些开发商可能会选择允许另一家公司使用屋顶进行太阳能扩建。项目的一个例子是位于加利福尼亚州丰塔纳的普洛斯凯泽配送中心。在这种模式中，第三方在一段时间内“拥有”发电厂，并向建筑物所有者支付租金，以获得使用其空间的特权。事实上，庞大的房地产投资信托公司Prologis做了很多工作这些交易.
许多融资选择
就像他们可以通过不同的方式收回成本一样，开发商也可以利用各种融资机制和激励机制来减少与项目启动相关的资本支出。根据项目的位置，使用多种方法的组合并不少见。最常见的做法包括:
- 直接购买PVs：如果开发商有积极的纳税义务，可以利用税收抵免和加速折旧，这是有意义的。
- 设备租赁：这对不承担税务责任的开发商特别有吸引力（租赁公司可以利用税收抵免和折旧优惠）。
- 房地产评估清洁能源（PACE）融资：系统成本包括在房地产评估中，然后作为房地产税的一部分支付。如果建筑物被出售，该责任将转嫁给新的所有者。
- 购电协议（PPA）：清洁能源公司买家中常用的模式；第三方拥有太阳能系统，开发商同意在一段时间内（通常为20年）为发电支付固定成本。
- 联邦投资税收抵免（ITC）、加速折旧（MACRS）和可再生能源抵免：到2020年，太阳能的联邦税收抵免为30%；从那以后，它开始收缩，直到2022年达到10%。当然，这对于在任何一年年底都没有纳税义务的房地产公司来说是行不通的。还有一系列州和地方的激励措施，但你必须进行研究才能找到它们。
虽然只有少数房地产先驱者冒险将太阳能应用于他们开发的出租或出售的办公室，但我们预计将看到更多开发商响应租户对更环保房产的愿望，并与这些融资机制合作实现这一目标。
