太阳(终于)落山了吗?

2011年12月20日

城市土地研究所本月发布了一项新研究这证实了我们许多住在加州的人都知道的一个事实:城市扩张已经达到了鼎盛时期，越来越多的人选择住得离他们工作和娱乐的地方近一些。研究发现，X世代和Y世代——这两代人将在未来几十年主导市场需求——不想住在需要开车、上下班或跑腿的偏远住宅区。

通过比较2010年供应2035年预计需求的不同住宅类型Calfiornia四大区域——萨克拉门托,海湾地区,加州南部,包括洛杉矶,圣地亚哥,报告提出了一些惊人的对未来的发展方向应该帮助房地产市场复苏。

每个记者、规划师、经济学家、建筑商、开发商和金融家都应该注意的两个底线发现如下:

首先，现有的供应——没错，今天的股票在2035年，单户独栋住宅的需求量超过了预期。这一发现的影响如此之大，以至于它值得暂停并重复:加州最大的地区——萨克拉门托、海湾地区、南加州和圣地亚哥——已经拥有比2035年更多的大型单户住宅。因此，扩大这类住房的供应将超过当前和预计的需求，并可能损害房地产市场复苏的机会。

所以如果人们不想住在这些房子里，他们想住在哪里呢?这就引出了报告的第二个重要发现。简而言之，答案就是近过境。

预计到2035年，交通工具附近的住房需求将非常强劲，即使我们考虑所有在接下来的23年里，我们仍然无法满足新住房的需求。也就是说，2035年附近交通设施的住房需求超过了今天的供应量加上未来23年的所有增量。

这个报告是相辅相成的南加州选民调查NRDC最近进行的一项调查发现，绝大多数人支持交通，也支持在工作和便利设施附近的适于步行的社区居住。

那么，这份报告为什么重要呢?简而言之——适时。现在，在375委员会的领导下，加州的四个最大的地区正在分析和采用计划来塑造他们的地区，并通过制定可持续的社区战略来适应到2035年的增长。幸运的是，在市场趋势和政策目标的融合中，报告发现了“消费者对房地产的偏好和加利福尼亚州以参议院375法案的形式表达的温室气体减排目标之间的方向性一致。”

圣迭戈在10月采纳了他们的计划，事实上，由于规划80%的新开发项目为多户住宅，其中大部分将位于交通枢纽附近，因此受到了好评。洛杉矶地区和萨克拉门托已经发布了优先的备选方案供公众审查，并将在明年春天采纳最终方案。预计湾区将在2013年春天通过一项计划。

作为我最近在博客中写道洛杉矶地区正在采取措施，以适应这种变化的市场需求。特别值得一提的是，他们的计划草案将在未来23年里将公寓或联排住宅的新房比例从过去25年的39%提高到68%。它还将把有交通选择的新住房的比例从34%提高到51%。虽然这是朝着正确的方向迈出的一步，但这份报告实际上告诉我们，很多人想要住在公交系统附近，因此SCAG应该将所有的新开发项目都规划在公交系统附近。

萨克拉门托地区的首选方案是，71%的新增长是在单户小型地块和附加配置中，这是向正确方向迈出的重要一步，尤其是与以前的方案相比。但仍有29%的增长流向农村住宅和单户住宅。

与ULI的预测相比，这仍可能是市场无法消化的更大的发展。