戴尔·赖纳(Dale Reiner)一家世代经营着位于华盛顿门罗(Monroe)的260英亩赖纳农场(Reiner Farm)。在过去的一个世纪里，农场肥沃的农业土壤生产出了干草、各种蔬菜和浆果、牛肉和圣诞树。今天的土地被用来种植玉米、干草和青贮饲料。赖纳已经到了退休年龄，他希望自己的土地继续用于农业，但他的家族没有下一代有兴趣接手。2015年，赖纳的一个朋友把他介绍给了华盛顿农田信托基金，他和土地信托的工作人员开始就保护他的土地的保护和农业价值进行对话。

华盛顿农田信托基金（前PCC农田信托基金）的使命是保护华盛顿州的农田。华盛顿32%的农田将在未来15年内转让给新的所有者，这反映了美国的发展趋势。超过三分之一华盛顿65岁以上的农民超过四分之三的农民没有确定继任农民。由于西雅图经济的蓬勃发展，华盛顿西部的农业用地面临着特殊的发展压力。西雅图周边的县（包括斯诺霍米什县，雷纳农场所在地）拥有全国人口增长率最高的城市．这种压力既使农田面临转换的风险，也使农田价格远远超出农民的承受能力。

通过与该州农业社区的交谈，华盛顿农田信托基金了解到，许多退休年龄的农民寻求保持他们的农田处于活跃、可持续的农业状态。华盛顿农田信托基金发起了一项2600万美元的筹款活动，以加快其工作，以应对这种发展压力和保持农民负担得起优质农业土地的愿望。

许多到了退休年龄的农民试图让他们的农田保持活跃和可持续的农业。

华盛顿农田信托基金寻求开发一种有影响力的投资工具，作为这项慈善活动的一部分。一些土地信托的捐赠者表示，他们已经尽其所能地进行了慈善捐助，但还有额外的资源可以提供低息贷款。有了额外的、内部控制的、低成本的资本，土地信托公司就可以提高其购买土地的能力，同时面临开发的直接风险。与许多在面临快速发展压力和土地竞争激烈的地区开展业务的其他土地信托一样，华盛顿农田信托经常采用“买保护卖”策略。它购买待出售的土地，并将土地租给农民，以支付部分资金成本，直到信托机构和农民各自能够提供永久保存和转让土地所需的资金。华盛顿农田信托长期以来一直使用慈善捐款和低成本债务(主要是私人资本)来资助土地购买，但随着越来越多的退休年龄农民准备出售优质农业地块，土地信托知道它将需要额外的资金。

土地信托召集了一个由土地信托的朋友、具有专业影响力投资经验的董事会成员和社区成员组成的创意资本专责小组，就其影响力投资策略的发展提供建议。它首先考虑发行一种规模更大的10年期农田影响债券，类似于美国农业银行的循环贷款基金缅因州海岸遗产信托和自然保育基金它可以支持多个保护项目。通过与投资顾问和社区利益相关者的交谈以及一些初步的商业计划，该信托决定转而制定一份规模较小、针对具体项目影响的投资报告。土地信托与其创意资本特别小组合作，在没有具体确定项目的情况下，制定一份说明的结构，以便在出现急需资金的合适项目时，可以准备这份说明。

赖纳农场就是这个项目。2017年春天，戴尔·赖纳(Dale Reiner)准备退出农业。他迫不及待地想要花几年时间来筹集资金购买一项典型的保护地役权，然后再确定一个合适的农业买家。他和妻子夏琳的260英亩土地是一个特别优先保护的地方，因为那里有优质的农业土壤，有价值的鲑鱼和野生动物栖息地，以及该地区的发展压力。这片土地是斯诺霍米什县现存最大的农业土地之一。根据农场最近的估价，赖纳和土地信托基金商定了340万美元的收购价格。土地信托和Reiner于2017年3月签署了一份买卖协议。在获得资金所需的快速时间表和土地的关键保护属性之间，华盛顿农田信托决定，这是一个正确的项目，以试行影响投资报告。在签署购买和销售协议后，它立即开始与捐赠者接触投资机会，并于2017年6月正式发布了《农田影响报告》。

通知的条款

截至2018年1月，华盛顿农田信托已全额认购了影响投资票据。投资者的最终组成是1基金会和16个人。大多数投资者都是土地信托的前支持者。一些投资者正是鼓励土地信托基金开发此影响投资票据的人，其中一人曾在创意资本工作组任职。17名投资者中有6名此前没有向土地信托基金捐款。一些新的捐赠者以前与土地信托有关系，但不是捐赠者，而其他人是由共同的朋友介绍给土地信托的。至少有一个捐助者受到影响投资战略的特别强迫，因为他们有可以贷款但不能赠款的资源。

至少有一个捐助者被影响投资策略所强迫，因为他们有资源可以贷款，但不能授予。

个人最低投资额为5万美元，机构最低投资额为10万美元。平均投资额为10万美元，最大投资额为60万美元。这张债券以270万美元的价格获得了全额认购。还有两周资金缺口就将弥合，但土地信托能够要求现有的、有承诺的捐助者增加投资，以便达到270万美元。所有的投资都能获得2%的年息，尽管一些捐赠者选择将他们的利息作为慈善礼物返还给土地信托。这是一笔无担保贷款，由土地信托的完全信任和信用支持(而不仅仅是这个具体项目)。华盛顿农田信托成立了一个单独的有限责任公司来购买赖纳农场，并于2018年3月购买了该农场。

成功的关键

土地信托公司除了在这张票据上的投资外，还必须筹集更多的财政资源。华盛顿农田信托基金申请并获得了大塔科马社区基金会的能力建设赠款。虽然赖纳农场不在基金会的服务范围内，但基金会希望支持土地信托的影响力投资战略的发展，希望华盛顿农田信托最终能在他们的地区部署这一工具。这笔拨款涵盖了土地信托公司在开发该票据时产生的许多“软成本”。其中一些费用包括:法律文件的开发;托管成本和费用;员工专业开发费用;工作人员有时间确定条款，市场和与捐助者合作，为影响报告筹集资金。

如果没有这项能力建设赠款，土地信托基金就没有内部资源来实施这一项目。此外，梅丽莎·坎贝尔（Melissa Campbell）将这笔赠款描述为重要的外部验证，这建立了董事会进入影响力投资领域的信心。看到基金会对这一想法有信心，并愿意投资于该基金，并知道资助将涵盖一些必要的探索成本对于确保董事会批准该项目至关重要。

土地信托基金还筹集了70万美元的慈善捐款，用于支付土地340万美元收购价的余额。除了340万美元的土地收购成本外，土地信托基金还承担了大量的人力成本，作为土地购买和保护地役权过程的一部分。这些成本并非本项目所独有，而是所有保护项目中产生的成本，如工作人员与土地所有者合作的时间、管理租赁和与合作伙伴的关系以及管理成本。土地信托基金使用普通捐赠基金来支付这些费用。

回报投资者

华盛顿农田信托基金正在与一些合作伙伴和资金来源合作，以保护和出售土地，从而偿还投资者。它计划将这处房产分成两个地块，每个地块都有一个与保护属性相关的单独的资金外带计划。

佃农出租了160英亩的农田，这些农田构成了农业用地。华盛顿农田信托基金会正在与两个公共基金项目合作华盛顿野生动物和娱乐计划(国家）和斯诺霍米什县保护期货(县)购买发展权。一旦土地得到保护，出租农民将以其评估的农业价值从有限责任公司购买土地。

土地信托是一种工具，在保护前后农民负担得起的费用之间架起桥梁。

沿着斯科霍米什河(Skyhomish River)两英里的约100英亩土地将出售给图拉利普部落(Tulalip Tribe)。部落长期以来一直致力于恢复这些传统的渔场，最初是Reiner拥有这片土地，现在是土地信托公司。河岸栖息地是奇努克大马哈鱼的主要栖息地，部落在这里进行生物和恢复生态学研究。华盛顿农田信托基金会正在与部落合作筹集公共和私人资金鲑鱼回收资助委员会和太平洋西北复原景观倡议(分别为土地信托联盟)，以便部落可以以评估价值从有限责任公司购买土地。

因此，有三个预期的流动性事件来回报投资者：为农田获得州和县保护地役权基金；租赁农民以农业价值购买农田的费用；图拉利普部落在华盛顿农田信托基金的协助下购买河岸栖息地，以获得LTA和公共保护基金。

经验教训

专门为Reiner农场项目开发影响投资票据的优势意味着华盛顿农田信托可以在相对较小的规模上尝试项目融资。土地信托基金将在未来的发行中吸取以下经验教训：它将从一开始就为土地收购和员工成本筹集资金。对于第一个影响投资项目，土地信托基金使用普通资金支付该项目的大部分员工费用。在未来的项目中，它将为内部开支筹集额外资源。土地信托应该战略性地考虑如何影响投资项目与其他，同时慈善事业。该项目是2600万美元慈善活动的一个组成部分。对慈善基金和影响力投资基金的要求带来了一些信息传递方面的挑战。然而，它也具有协同作用，为雷纳农场项目和土地信托的总体使命提供了重要背景。最后，坎贝尔建议不在今年年初结束影响投资活动，尤其是如果寻求基金会，因为基金会通常无法做出融资决策。

坎贝尔将土地信托描述为“在保护前后农民负担得起的费用之间架起桥梁的一种工具。”土地信托公司，尤其是那些采用买入-保护-出售策略的公司，总是需要获得低成本资金。该项目表明，保护金融工具使土地信托能够保护那些因地理、时间或两者原因而可能成为主要发展目标的土地。尽管由于这些项目所需的内部资源，它的下一个影响报告可能在几年之后才会发布，但华盛顿农田信托计划继续其影响投资工作。它将根据出现的项目开发未来的项目融资票据或潜在的更大的农田保护基金。坎贝尔说:“我们现在有这个工具，可以在需要的时候取出来。”