帝国大厦:一个积极节能改造的案例研究

今年4月,前总统比尔·克林顿,落基山研究所(RMI)首席科学家Amory Lovins纽约市市长迈克尔·布隆伯格(Michael Bloomberg)和帝国大厦老板托尼·马尔金，以及项目合作伙伴仲量联行和江森自控公司。宣布了一项大胆的计划，将帝国大厦的能耗降低38%，并在此过程中每年节省440万美元。

该计划是一项为期12个月的研究的结果，其中包括密集的建筑测量、能源和金融模型以及租户参与。

帝国大厦项目证明了高水平的节能可以有效地获得成本效益。许多其他分析，包括来自麦肯锡公司、RMI和劳伦斯伯克利国家实验室，也发现现有的商业建筑已经成熟，具有高性价比的节能机会。

最近，一系列的公共和私人倡议，比如美国复苏和再投资法案例如，已经启动了通过建筑改造来实现具有成本效益的能源削减。机会并不新鲜，但在过去，一些挑战阻碍了进展，其中大多数尚未克服。

与节能改造相关的挑战

行业、政府和非政府组织通常引用挑战商业建筑节能改造等业主和租户之间的分裂激励(谁支付账单和支付更高效的设备,例如),可怜的节能措施的成本和收益的信息,缺乏可用的知识服务提供商,太少的资本和高折现率。

作为帝国大厦建筑团队的成员，我们确定了实现节能的几个额外的挑战，我们知道既可行又划算。我们相信，如果我们的国家想要以必要的速度和规模加快其建筑能源改造活动，这些问题也需要解决。

•采取综合方法:大多数能源服务公司(ESCOs)没有获取所有可用的能源收益。这是因为他们很少采取全面的建筑方法，而业主也没有特别要求进行“整栋建筑”的分析。因此，大多数项目专注于有效地满足负载，而不是同时减少或消除它们。这往往导致改造项目产生约10%至15%的节约，通过简单和快速的回报措施，如照明和暖通空调控制。除了采用更高效的系统来满足现有的负荷(如照明和暖通空调)之外，通过考虑节能措施来减少能源负荷，如建筑外围结构的改变和采光，整栋建筑的改造可以在提高项目经济效益的同时实现更大的能源节约。

•将能源改造与设备替换相结合:为了使能源效率改造具有成本效益，该改造需要与多个建筑系统和部件的计划替换或升级相结合。例如，帝国大厦(Empire State Building)正在计划更换冷却装置，修复和重新密封部分窗户，更换走廊照明，并在租约到期时安装新的租户照明设备。由于这些升级已经在账簿上，团队重新设计、消除和创建了成本超过最初预算但将在15年期间产生显著的能源节约的项目。当这些节省的能源与增加的前期项目成本一起计算时，节能改造项目的净现值要比最初的改造项目好。

这里的关键是要使改造与设备的定期更换,因为节能通常不会大量足以抵消全部增量资本成本,只能证明增量资本成本(例如,再密封windows和再制造)之间的成本差异。

•抓住租户的节能机会:在现有的商业建筑中，抓住所有的节能机会需要与租户打交道。在帝国大厦的改造中，超过50%的节能需要一定程度的租户参与。通常，能源效率的机会并没有得到实施，因为存在许多真实的或感知到的障碍，包括与租户打交道的犹豫、分割激励、业务中断的担忧等。

•找到一种有效的融资模式:在当今的贷款环境下，仅通过私人资本为建筑改造融资将是困难的。鉴于贷款条件紧张，私人资本不太可能广泛用于私人拥有的商业建筑的翻新。此外，由于大多数第一次抵押留置权涵盖在翻新中将被替换或升级的现有设备，无法抵押贷款可能会使融资情况进一步复杂化。已经提出了一些可能的解决办法，将私人资本与公共资助的贷款担保和其他公共筹资机制结合起来，但没有一个单一的筹资机制能在国家获得吸引力。

•改造中小建筑:能源管理公司的商业模式,采用主要用于市政改造、州、联邦、大学,学校和医院的建筑和一些大型商业办公大楼,并不适合中小商业建筑,在交易成本往往不成比例的高相对于能源管理公司的获利机会。占地面积不足5万平方英尺的小型建筑约占美国商业建筑总存量的50%。这为商业模式的创新提供了一个重要的机会，可以对一个巨大的、服务不足的商业建筑市场进行改造。

解决这些障碍将是推动商业建筑大规模、低成本节能的关键，对于那些想办法解决一两个障碍的企业家来说，经济、环境和社会效益将是巨大的。

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Eric Maurer是落基山研究所建筑环境团队的顾问，Caroline Fluhrer是分析师，Aalok Deshmukh是建筑环境团队的高级顾问。

_{图片由RMI、江森自控和仲量联行提供。}