气候变化存在不正当和隐患的危险，即使那些毫无疑问地接受科学的人，也知道如何应对。总有一天，可能越早比我们想象的，加热的全球气温造成的破坏 - 通过记录洪水，野火，干旱和飓风 - 可以物理地压倒我们在现有形式中维护许多社区的能力。

但是通过公开谈论这一点，并采取必要的步骤来解决它，社区对另一个危险开门。如果市场突然重视气候变化的风险，它可能会导致一个大规模撤军(PDF)投资会扼杀房地产价值，耗尽税收，导致更广泛的金融危机。

这是特拉华州刘易斯市市长泰德•贝克尔(Ted Becker)面临的现实。该镇约有3000人，一些建筑距离大西洋海滨只有几步之遥。他说:“当你每天生活在这里，看到事情在变化，你很难接受气候变化没有发生。”

洪水会淹没地势低洼的房屋，使道路无法通行，这种情况越来越频繁。自20世纪50年代以来，刘易斯发生了549次洪水，其中超过200次发生了在过去的15年中。该镇已经重写了建筑法规，因此在洪水易发地区的房屋建得离地面更高。市长说，大约一年半前，该公司采取了更为激进的措施，放弃了在刘易斯比奇开发多条道路和地产的计划。

特拉华州土地面积的比例暴露由于海平面上升，沿海地区5.4%的洪水预计将在30年内增长到7.1%。到那时，仅在2010年至2017年期间建造的771座房屋，就遭遇了长期的洪水可能危及(PDF)价值5.26亿美元的沿海地产。在最坏的情况下，到2100年，面临风险的家庭数量可能超过2.3万户。

到目前为止，无论是投资者还是房主似乎都没有完全考虑到这种风险。但市场力量可能很快改变这种看法。

但市场力量可以迅速改变这种感知 - 例如，如果洪水保险更多准确地反映气候变化的成本在高风险地区完全降低了。贝克尔说:“我确信人们会重新考虑是否要在这个领域建房。”“我认为这是一个挑战。”

但他们说，改善我们长期生存的长期赔率的最佳方式是完全接受未来的危险。开始为今天的危险做准备的社区将更好地定位在危险的21世纪茁壮成长而不是等待的危险。

不愿意说话

去年，忧思科学家联盟发表了一份报告让我们了解到刘易斯所面临的风险。15年内，美国各地价值630亿美元的约14.7万套沿海住宅和7000套商业地产可能会被不断上升的海平面长期淹没。到本世纪中叶，这个数字可能会上升到31.1万户。该组织气候与能源项目高级分析师埃丽卡•斯潘格-西格弗里德(Erika Spanger-Siegfried)表示:“我们觉得这真的是一件不引人注目的事情。”

防御措施，如海堤可能是昂贵的，可能必须保护长长的海岸线有效。许多家庭和建筑物的现实将是困难的 - 或者可能是不可能的 - 防御崛起的海洋是才刚刚开始to penetrate the mainstream awareness of investors, developers, insurers and elected officials.“乘坐和大，这仍然是公平的，说大多数[美国海岸线不是在这些信息上行事，”Spanger-Siegfried说。

许多住宅和建筑很难——或者可能不可能——抵御海平面上升的现实，才刚刚开始渗透到主流意识中。

这就是为什么一些政策制定者不愿意公开谈论长期的洪水。“当我在白宫的时候，有这样的讨论，‘我们真的希望(这些风险)在多大程度上被广泛了解?’”贝拉克·奥巴马总统的前特别助理、斯坦福大学胡佛研究所研究员爱丽丝·希尔说，说。“这可能只是一个大规模意识到所有这些财产受到严重影响。这对房地产市场具有高度稳定。”

Spanger-Siegfried说，这些天，政策制定者别无选择，只能刻意，仔细地，衡量最风险的地区的投资，并将其重定向到更安全的地区。它可能意味着联邦政府永久减少洪水保险范围，在暴露区域购买房主，在某些情况下，在内陆进一步发展新社区。“这将在未来几十年中成为我们一个非常重要的政策前沿，”Spanger-Siegfried说。

缓慢的过程

Edith Hannigan还凝视着存在的威胁 - 但在该国的另一边。最初来自洪水普通的新泽西州，汉根是土地使用规划计划经理在加利福尼亚州林业和消防委员会。“我在这种洪水和雨水保护环境中长大，现在我在野火中工作，但它仍然是我工作的相同目标，”她说。

由于越来越温暖和干燥的条件，加州的火灾变得越来越频繁和灾难性。自上世纪30年代以来，该州遭受了20次最大的火灾袭击，大多数都发生了在过去的二十年里。2017年纪录粉碎的野火季节杀了至少46人，留下了20亿美元的损失。2018年火灾杀了造成近100人死亡，240亿美元的损失。

汉根看到公众对火灾风险的认识急剧增加。“你不能再忽略它了，”她说。她帮助社区为危险做好准备尤其是那些在城市过渡到荒地的地方建造的建筑。但是，即使社区采取了所有的预防措施，例如清除易燃树木，或留下30到100英尺的“可靠的空间”（PDF）在家里的每一边 - 他们仍然可以burn去年，圣罗莎(Santa Rosa)的喷泉林(Fountaingrove)社区也是如此。

今年3月，慕尼黑再保险公司(Munich Re)成为第一家采取上述措施的大型保险公司明确链接加州的野火和气候变化。“如果野火、洪水、风暴或冰雹的风险增加，那么我们唯一可持续的选择就是相应地调整我们的风险价格，”保险公司的首席气候学家恩斯特·劳赫(Ernst Rauch)说，告诉守护者。

房地产业正在密切关注。城市土地研究所的一份新报告警告（PDF）一些“地点，甚至整个大都会地区，[可能]因为气候变化相关事件而变得不那么有吸引力，导致个人资产可能变得过时。”

与风险更可预测的沿海洪水相比，在野火的情况下，应对这两种物理和金融风险可能要困难得多。汉尼根说:“你不知道下一次火灾会在哪里、怎样发生。”

但是，如果野火在加利福尼亚州越来越差，那么气候科学预测汉尼曼说，社区将不得不努力看看“他们愿意将居民送入的风险。”尽管如此，当涉及到土地使用决策时，她仍然在继续，“在加利福尼亚州大规模的思维变化，可能在该国的任何地方，这将是一个缓慢的过程。”

没有伟大的答案

这种谈判肯定是真实的，它始于2015年和结束了3月，七个西南美国各国之间的回应了一个19年的科罗拉多河干旱，防止联邦政府强加强制性的水限制。气候变化是一个主要因素在河里和它的水库'处于最干燥的时期1200年。

亚利桑那州立大学2014年的一份报告估计这条河一年的停水将造成1.4万亿美元的经济损失，并影响该地区1600万个就业岗位。报告的合著者蒂莫西·詹姆斯说，如果今天再进行一次计算，估计的损失“肯定会更大”。

交易到了这个春天在怀俄明州、科罗拉多州、犹他州、新墨西哥州、内华达州、亚利桑那州和加利福尼亚州，各州同意减少从科罗拉多河流域取水。但这是只是一个开始一个长期的过程来解决我们在气候变化加剧的时代的生存问题。

“如果我们生活在一个水资源更加紧缺的环境中，我们会怎么做?”詹姆斯说。

技术修复最容易预测：更多节水技术和政策如水价上涨鼓励他们收养。但是，适应气候变化也需要在发展的速度和规模方面做出艰难的决定。这可能意味着避免在沙漠中建立新的社区。然而此刻，凤凰城正在迅速增长。

但是对于争议有多长。虽然冬天暂时缓解了人们担心，科罗拉多河沿岸的重要水库米德湖(Lake Mead)可能会干涸，从而引发明年的首次缺水声明，这一险情让人们看到了严峻的现实:随着气候变化变得更加激烈，许多地方的道路是多么的细。在这种情况下，根据城市土地研究所报告（PDF），“主要的投资经理和机构投资者正在对他们的投资组合进行洪水、恢复力和气候脆弱性扫描”——包括评估水资源紧张和极端高温带来的金融风险。

脆弱的城市，比如凤凰城因此，我们不仅要面对迫在眉睫的水资源短缺，还可能面临随之而来的投资流失。除了简单的短期补救措施外，社区如何恰当地应对这类危险?“你知道，我没有一个很好的答案，”詹姆斯说。