科罗拉多州的4个净零能源课程

许多开发商称，在他们的新建和现有建筑项目中追求零能耗的过程中，第一成本是一个障碍。但科罗拉多州的一家主要开发商却在这个假设的基础上颠倒了剧本，表明优先考虑能源性能可以打开新的现金流，而不是消耗现有的现金流。

约翰麦登公司(JMC)刚刚完成了一个节能项目，该项目将使其投资组合中的两栋建筑节能30%，而JMC无需为此支付任何费用，而且从第一天开始，租户也不会为此支付任何费用。现有的业主可以从理解这个项目中学到很多东西。下面，我们将着重介绍一些经验教训，这些教训可以帮助建筑从业者思考如何从根本上改变JMC的方法。

第1课：铅具有远见，并且支持与可操作的目标

当RMI的建筑团队第一次与John Madden公司的CEO Blair Bui一起工作时，那真是一次令人耳目一新的经历。她不仅是一位积极进取、有远见的资产经理，希望找到一种方法让自己的投资组合更加可持续，她还希望超越自己的投资组合，激励房地产行业的其他人走上类似的道路。江铃的最新项目就是这样做的。

JMC是一家家族企业，拥有并运营着科罗拉多州格林伍德村(Greenwood Village)的校园建筑群。它对可持续发展充满热情，希望通过提供更高效和可竞彩足球app怎么下载持续的建筑，使自己有别于市场上的其他公司。随着越来越多的租户要求达到这样的性能水平，公司开始对现有建筑进行翻新，并为其获得LEED EBOM认证。现在江铃要提高标准，争取实现能源净零的目标。江户深知，节能资产对租户和公司的利润都有好处。

Bui解释说，“把我们的校园变成NZE是一个过程，不会在一夜之间发生，但是开始某个地方对我们来说很重要。我们从照顾我们的租户开始，为他们的员工创造一个茁壮成长的地方。”

第二课:商业空间允许业主规划长期的低风险的节能项目

自2012年以来，John Madden公司一直与McKinstry(一家能源咨询公司和设计建造公司)合作，通过主动能源管理、能源审计和LEED认证来评估和提高其建筑的效率。因此，当江铃两幢大楼的屋顶暖通空调设备接近使用寿命时，江铃和麦金斯特利选择替换这些屋顶暖通空调设备作为启动，进行更深入的节能项目。江铃公司将对大多数业主来说只是千篇一律的屋顶单元替换计划变成了最大的一次商业地产评估清洁能源(C-PACE)项目。

当两栋建筑的屋顶暖通空调设备接近使用寿命时，江mc和麦金斯特利选择替换这些屋顶空调设备，作为启动更深层次的节能项目的契机。

C-PACE是一种融资机制，能够为能源效率、可再生能源和水资源保护项目提供低成本、长期的资金，并作为对该房产常规税单的评估予以偿还。C-PACE是一种相对较新的融资工具，仅在科罗拉多州使用了几年，而且只在科罗拉多州使用美国其他16个州。PACE is a unique financing tool because it can cover 100 percent of a project’s hard and soft costs, offers long-term financing for up to 20 years and provides for the energy projects to be permanently affixed to a property because the PACE assessment is filed as a special assessment on the property tax bill. This means the loan remains with the property even if property ownership changes, allowing for property owners that only plan to hold onto their property for a short period to pursue efficiency projects with longer payback periods. Oftentime the annual energy savings for a PACE project exceed the annual assessment payment, so property owners and tenants are cash flow positive immediately.

江淮公司的PACE项目将耗资710万美元，每年可节省38.5万美元的能源和维护费用，回收期为18年。18年的回收期对于建筑和投资组合的所有者来说是不可能的，因为他们可能在18年后甚至都没有自己的房产，他们希望看到自己的投资更快的回报。当江铃汽车往往不再持有他们的属性,速度可以减少投资的风险,因为速度贷款仍然与财产,不是业主,所以即使出售财产的所有者选择效率项目之前支付,业主不负责偿还剩余的贷款。此外，由于PACE贷款是分20年发放的，因此能效项目可以用节省下来的能源来支付。这意味着，由于还款期比20年的贷款期限短，租户的运营费用将略有下降，体验到更好的热舒适，而且房东不需要预付资金。

第三课:捆绑提高效率的项目会带来更大的节约

这个项目显示了将长期回报效率项目与短期回报效率项目捆绑在一起以获得更大的节能效益的重要性。例如，单是更换屋顶单元就会导致远超过20年的回收期，所以其他更快回收期的效率措施也被包括在内，以达到20年回收期的要求，以保持成本对租户中性。

这项能源效率投资将使这两座建筑的能源节约30%，并使江森的投资组合走上通往NZE的道路。该项目包括积极的能源管理、先进的计量、全新的控制、新的高效屋顶单元、蒸发冷凝器、节水改进和照明改进。一些措施，如附加计量、持续调试和与建筑自动化系统相关联的先进控制，不仅会降低能耗，而且会提高能源透明度。

辅助测量，正在进行调试和先进的控制绑在楼宇自动化系统不仅将导致较低的能源消耗，同时也更好的能源透明度。

这种透明性可用于促使租户了解他们的能源消耗情况，也可用于解决建筑中的高能耗问题。

第四课:PACE可以用来克服租赁建筑中的分割激励问题

屋顶单元的更换证明了C-PACE更引人注目的增值之一——它有能力克服租赁建筑中的分割激励问题。当负责支付能源账单的人(租户)与做资本投资决定的人(房东)不一样时，就会出现分割激励。江户公司不得不更换屋顶单元，因为它们的使用寿命已接近尾声。

通常情况下,这将导致江铃汽车的贷款融资新屋顶单元,它能够通过通过其租户的一些成本,但是需要支付大部分的费用本身因为有限制多少成本可以通过其租户。由于江户公司无法收回屋顶单元的全部费用，在正常情况下，他们将不愿购买更有效的设备。但是，由于PACE是一种税收评估，而不是一种运营费用，而且期限比大多数贷款都长，江淮汽车能够将屋顶公寓的全部成本转嫁给租户(不增加租金)，因此能够购买更高效的设备。

C-PACE解决三网租赁中分割激励问题的独特能力，使其成为现有建筑业主应该考虑的一个强大而令人兴奋的融资工具，特别是如果他们在租约中没有能源一致的语言。

帮助他人利用这些经验教训

PACE项目由John Madden公司合作完成;麦金斯;项目融资方贝尔科信用社;Integro，财务顾问;以及科罗拉多C-PACE项目。落基山研究所没有直接参与PACE项目，但一直与John Madden公司合作，创建各种关于净零能源的指南。今年1月发布的第一本指南是关于股票的租赁净零能耗建筑的最佳实践，包括对开发商的价值主张以及NZE租约中应包括的组成部分。

第二份指南预计将于6月发布，将分享投资组合如何利用成本最佳的时机，在一段时间内打造出一条通往净零能耗的道路。该指南将包括对江mc投资组合的分析，该分析基于McKinstry为江mc的投资组合开发净零能耗路径的C-PACE项目所做的分析。诚然，在现有建筑中实现净零能耗比在新的建筑项目中更难，但利用诸如C-PACE这样的金融工具和适时的升级，就像江淮公司所做的那样，可以将现有建筑带向净零能耗的道路。