如何衡量LEED的投资回报率
绿色城市街区
编者按:想了解更多关于LEED建筑的财务影响，请点击查看(电子邮件保护)11月12 - 13日。
考虑为其建筑颁发LEED认证的业主经常会问，他们在绿色产品和服务上的投资能期望得到多少经济回报。
首先要衡量成本。业主应该确定他们的LEED顾问能够审计他们的建筑，并准确计算获得不同等级LEED的成本，包括实施改进和认证过程本身的成本。
估计财务收益是一个更棘手的过程，因为市场变量和定性收益进入了等式。但是计算投资回报(ROI)的挑战在一定程度上被分析新建筑和现有建筑的LEED成本和财务回报的稳定报告所减少。
LEED的成本
最常被引用的关于LEED增量成本的研究来自国际建筑公司Davis Langdon，他比较了LEED和非LEED建筑的装修和翻新。总的来说，经过leed认证的建筑的装修和翻新要多出1.84%，或者说每100万美元的建筑成本要多出1.84万美元。LEED银色建筑的平均增量成本为2.11%，而金色建筑仅为1.82%。
为什么银牌认证比金牌认证更贵?戴维斯·兰登推测，一些追求银质认证的所有者可能使用了昂贵的技术，而那些追求金质认证的所有者可能更充分地利用了被动设计的机会。
美国设计建造研究所发现，集成项目交付方法——包括那些涉及项目或施工经理的方法——在达到或超过预期的LEED水平方面比传统的设计投标建造方法更成功。在仲量联行作为项目和施工经理的经验中，我们也看到，与传统的开发相比，一个合作的过程能够以更低的成本和更短的时间，使建筑整体上表现更好。
对于新的建筑，绿色发展的协作方式可以达到LEED的要求，同时成本低于使用低效率方法的类似的非LEED建筑。改造提供了较少的机会使用被动设计和合作建设，但这些方法仍然可以减少LEED增加的成本。
LEED的经济效益
没有一种万能的方法来评估LEED认证对给定建筑的价值。首先要考虑的是，这栋建筑是业主自用，比如公司总部园区，还是像市中心的大多数高层建筑那样，租给许多租户。
对于大型企业占领者来说，单是降低公用事业成本所带来的短期和长期回报，通常就会超过任何达到LEED标准的建筑附加费。平均节省的能源
多租户建筑的节能机会同样巨大，但成本节约并不总是转化为投资业主的简单回报。这主要是因为写字楼租赁通常会按比例将运营成本转嫁给租户，因此投资于提高能效的资本项目的业主往往无法通过节能收回成本。短期租赁的租户不能为大型资本项目买单，而那些通过购买能源等策略来提高效率的租户也不能指望
在多租户建筑中，这种成本和收益的错位意味着，大多数业主将能源效率视为提高租金和占用率的一种方式，而不是试图通过直接回报来收回投资。
在考虑搬迁或更新时，很大一部分租户会选择有LEED认证的建筑。在2010年由CoreNet Global和仲量联行(Jones Lang LaSalle)进行的一项调查中，23%的企业房地产决策者表示，可持续性是租赁决策中的一个“主要因素”，另有18%的人认为，可持续性是决定是否租住同等价格和竞彩足球app怎么下载质量的建筑的“决定因素”。只有8%的受访者表示，可持续发展不是他们竞彩足球app怎么下载选址决策的一个因素。
研究表明绿色建筑比同类建筑更有价值。一项研究显示，获得LEED认证的办公楼的售价平均高出11%，另一项研究发现，LEED建筑的租金通常比同类建筑高出15%至18%。结果是:建筑价值的增长超过了LEED认证的名义成本。
对生产力的影响
投资者-所有者倾向于关注直接回报，而企业房地产董事则完全由不同的标准驱动。业主自住的建筑不以租金或物业价值作为衡量效能的标准。相反，他们考虑的是衡量员工生产力和可持续性战略产生的敬业度的方法。竞彩足球app怎么下载
leed设计的工作空间在温度和空气质量方面更舒适。虽然大多数人认为舒适的员工更有生产力，但直到最近，这种生产力还被认为是一种“软”福利。然而，今天，有一些工具可以帮助租户根据员工提高生产力和留住员工的潜力来比较建筑物。从本质上说，企业开始量化办公空间对生产率的影响。
利用基于研究数据的公式，衡量可持续改进对员工行为前后的影响，房地产专业人士可以衡量LEED的成本与人力资本的收益。将数据输入配方的研究发现:
- 与办公大楼有关的疾病每年造成600亿美元的生产力损失。
- 增加日照水平可以提高整体生产力13%，脑力和记忆力提高10%到25%。
- 在空气质量和通风条件良好的工作场所，工作效率提高了1%到9%，而温度控制则提高了3%到11%。
一个这样的分析表明,可持续空间附加值相当于每平方英尺32.50美元通过估计有5%获得工人的生产力在更舒适的环境,以及每平方英尺16.50美元减少费用降低员工流动率,缺勤率由于更健康,更愉快的工作场所。
每平方英尺49美元的收益几乎抵消了每平方英尺60美元的入住成本。
各级主管越来越认识到，遵循leed的实践将给组织带来巨大的好处。随着量化这些好处的工具不断改进，房地产和设施专业人士更容易证明LEED认证的最低成本。
无论衡量标准是直接的能源回报，从物业增加的现金流，还是改善的员工生产力环境，LEED的ROI都是无可争议的。
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