威斯康辛法案如何影响绿色商业房地产
就在我写这篇文章的时候，威斯康星州针对州长斯科特·沃克的抗议活动已经持续了九天“预算修复”法案（PDF）限制一般州和地方雇员，教师和某些医疗保健，家庭护理和儿童保育提供者的集体讨价还价权利。（这是一个总结账单。）
与国家政府绑架，类似的争议正在发展在俄亥俄州，印第安纳州和其他地方。
作为预算平衡的举措，Walker的立法是怀疑的，如果只是因为该法案不包括在其他州和市政工人所施加的回复中的公共安全雇员。
另一个条款（第16.896条）也可能还花费威斯康星州大雄鹿，因为它允许国家“销售任何国有的加热，冷却和发电厂或...合同与私人实体进行任何此类工厂的操作，有或没有征集投标，任何金额......确定（d）符合国家的最佳兴趣“（重点添加）。用于操作和销售大量公共设施的无竞购漏洞是一个非常奇怪的配置，以插入预算修复措施。
算我像威斯康星州的公共员工工会那样的人，拟议增加对卫生和养老金计划的工人贡献的智慧，特别是在财政危机中。但在我的脑海中，威斯康星州法案通过从许多工人剥离集体谈判权利并限制谈判到基础工资的谈判来走得太远。（根据今天的新美国/盖洛普民意调查，61%的美国人同意这一观点与我一起。）
其他规定，包括从两年到一个和禁止工会会费的薪水扣除的公共雇员集体议价协议的减少，这将几乎没有或没有立即的财政影响，但会对联盟活动产生令人冷酷的影响。
您可能还没有阅读其他地方的情况是，沃克这样的票据可能会大幅度减少商业房地产行业的投资资本金额，包括绿色房地产行业。这是因为公开雇员退休计划是商业房地产的主要投资者，他们经常欢迎对绿色房地产项目的投资，从而产生返回的市场率。
截至2011年2月，公开雇员养老金计划举行2.8万亿美元美国国家退休管理人员协会(National Association of State Retirement Administrators)的数据显示，
从历史上看，这些计划在商业房地产中占他们的10％;后抵押贷款崩溃，我猜最多修剪了他们的房地产控股，因此对其商业房地产承诺的合理估计将在2000亿美元的价格（约占计划资产的7％）。
许多公共员工养老金计划，包括加利福尼亚州公共雇员的退休系统，在2010年收盘收盘占房地产的2257亿美元计划，也鼓励对绿色房地产的投资。例如，卡波斯致力于绿色房地产投资并进行2005年的财产投资组合的能源使用量增加了20％。卡波斯也通过了各种额外的额外费用环保投资计划。
如图所示，公共雇员养老金计划中的削减可以预期会缩小美国商业房地产投资，包括投资环境良好的属性。威斯康星州退休系统，全国第九最大，有管理着791亿美元的资产（PDF）在2010年收盘下，包括大约33亿美元的房地产。
给那些持怀疑态度的人一个提示:威斯康星州的退休制度管理得很好。2010年，其核心基金(包括房地产投资)产生12.4％与12.2％的基准标记;WRS的变量基金赚了15.6％与15.3％的基准测试。两个资金也超过5年和10年性能期的基准。
因此，随着Walker提议削减公开员工退休基金，他还减少了商业房地产的投资资本，这一举措可能进一步削弱美国经济复苏。在众多国家重复这种模式，商业房地产资本紧缩已经严重，可能会变得更糟。绿色房地产，受益于养老金投资，也会感受到捏。
如图所示我的最后一栏，这探讨了拟议的欺骗Fannie Mae和Freddie Mac的缺点，小心你想要的 - 2011年是塑造的，这是一年的那种。
