绿色金融展望:看好商业地产

美国政府的政策在许多领域都是推动绿色房地产发展的关键因素，包括融资建筑节能创新的研究与开发[PDF]、标准制定(美国环保署制定了“能源之星”，美国能源部资助了一些LEED的早期开发)、影响绿色建筑行业健康发展的融资和税收政策。

截至2011年2月，美国总统奥巴马(Barack Obama)公布的联邦房地产金融和税收政策首当其冲2012年联邦预算．过去两周，奥巴马政府公布的政策建议让我在一件事情上感到欢欣鼓舞，在另一件事情上感到严重关切。

两位对政府的提议表示热烈的支持更好的建筑计划，于2月3日宣布。Better Buildings寻求到2020年将商业建筑的能源效率提高20%，为业主和租户每年节省估计400亿美元的成本。

为了实现这一目标，政府将将目前商业节能改进的每平方英尺1.80美元的扣除额转化为税收抵扣。一项抵免将允许业主在进行能源改造时，一美元一美元地减少他们的所得税义务，这是一种比目前有效的抵免更有力的经济激励。政府估计，该提案可能会使商业建筑的能效改造增加10倍。

更好的建筑还建议创建一个建筑施工技术推广伙伴关系提供能源审计和建筑运作方面的员工培训;能源部为医院、学校和其他商业地产的能效升级提供试点方案;为州和地方政府的能源改造项目提供竞争性赠款，这项倡议被称为竞赛的绿色．"

不幸的是，在住宅地产方面的财经新闻并不那么乐观。的速度的争议尽管如此，还在法庭上苦苦挣扎，短期内解决问题的希望渺茫消费者对PACE项目的浓厚兴趣．2月11日，美国政府建议逐步关闭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)，这两家二级住房融资巨头目前由联邦政府接管。

虽然政府的报告包含了加强这些企业的有价值的建议(其中包括提高股本资本要求、实施更保守的抵押贷款限制以及为借款人设定更高的首付要求)，但关键的建议是房利美和房地美逐渐关闭{PDF]和美国次级抵押贷款金融系统移交给私人资本市场。

虽然政府对改革房利美和房地美的要求是正确的(除此之外，他们应该为PACE项目的参与建立标准)，但提议的关闭是危险的。政府的提议基于这样一个假设:最近颁布的多德-弗兰克金融改革法案(摘要PDF)将在抵押贷款和证券市场创造足够的保护，以保护借款人、贷款人和纳税人不受另一场抵押贷款崩溃的影响。这种假设未经检验，也不现实，尤其是考虑到可能冻结联邦国内支出的提议阻止多德-弗兰克法案的实施．

奥巴马政府的逐步减少抵押贷款的提议还假定，在信贷市场陷入困境时，华尔街将为抵押贷款市场提供足够的流动性。正如过去30个月信贷市场的冻结所证明的那样，这种乐观情绪并没有得到证实。需要记住的是，房利美(Fannie Mae)成立于1938年，当时私人资本市场无法为抵押贷款部门提供流动性。

关闭房利美和房地美可能会产生什么影响?30年期固定利率抵押贷款减少(因为资本市场可能不愿承担长期风险);由于流动性减少，消费者的抵押贷款利率上升;随着融资成本上升，房价下降;投资银行将获得更大的收入流，从而接管次级抵押贷款市场的功能。

这肯定会为华尔街创造就业机会，但普通美国家庭拥有一项重要资产:他们的房子。随着家庭住房的融资和出售变得更加困难，普通民众和经济增长将受到影响。在可持续住房领域，这可能意味着能效改造减少，消费者对可再生能源和绿色功能的热情降低。

有没有更好的办法?全美房地产经纪人协会建议将房利美和房地美变成政府特许的非营利组织这是一种值得仔细研究的方法，它可能包括奥巴马政府提出的许多改革方案。

我对二月份的绿色房地产金融展望是:看好商业地产，看空住宅地产。

图片CC授权Flickr用户指标为中心的．