编者按：本文是从维贾雅Yellamraju最近出版的书中摘录的一章，“leed -新建工程项目管理”。

本世纪的第一个十年看到了绿色建筑运动的复兴和评级系统的出现，如LEED,BREEAM,绿星等，在世界各地。许多国家，州和地方政府已经接受了绿色建筑，并提供了其广泛的发展若干奖励。其结果是，绿色建筑已经获得了公共机构，私营开发商和机构之间的业主验收。

LEED评分系统可以被视为游戏规则的改变者，它使绿色迅速成为人们关注的焦点。在过去的十年里，LEED建筑在减少二氧化碳排放、水消耗和材料使用方面产生了巨大的影响。

仅在2009年，从LEED建筑每年减少二氧化碳排放，估计是从能源效率和可再生能源约290万吨。从LEED总节约用水，估计在15十亿加仑的年度非住宅用水量的0.5个百分点组成。的建筑垃圾超过60％来自于LEED项目转移，共计2500万吨日期，预计到2030年将达到近800亿的累积吨从LEED建筑最新的生产效益是$ 230万至$ 450万美元之间，估计根据2009年绿色建筑市场及影响报告通过GreenerBuildings.com执行主编Rob Watson报道。

在LEED评级系统的采用可以被看作是在减少对全球变暖和气候变化的建筑物的影响的重要的第一步。然而，仍然有很长的路要走一个重大的影响，可才制成。

本章将介绍各种思想，技术，解决方案，原则和政策，目前正在实施的早期阶段，有一个巨大的潜力，采取绿色建筑发展到一个新的水平。这些想法已经提出在以下几大类：

•建筑设计和施工
•建筑技术
•建筑施工
•金融大厦
•建筑政策/法规

建筑设计与施工

性能为基础的设计

在未来几年，建筑设计过程可能会发生巨大的变化，设计决策将基于建筑在能源使用、电力消耗、水使用和二氧化碳排放方面的预期性能。

一些先进的软件工具，如EQUEST，VisualDOE时，Revit等等，都已经可以在市场上帮助设计师使这些基于绩效的决策。

未来十年，此类工具的使用将出现更大的增长。建筑的能源性能建模从一开始设计将成为标准，建筑物是否LEED与否。此外，大楼的模型表现将决定其设计和运营效率将成为在早期的设计讨论的一个重要因素。

集成设计方法

集成的设计方法，目前正处于起步阶段，预计很快将成为主流。虽然下面这种方法的项目数量仍然微不足道，它有望继续增长，并找到业主，开发商，以及类似的设计专业人士更广泛的认可。这一过程的演变将最有可能发生在一个有机的方式。尽管可能不会有意识地决定遵循一体化设计方法，设计团队将最有可能最终因为绿色建筑设计几乎要求它采取这一方式。

环保守则及标准

的发展国际绿色建筑规范是朝着使绿色建筑设计成为法规要求的方向迈出的重要一步。因此，发展绿色节能建筑可能不再是一个自愿的决定，而是一个强制性的要求。

一些绿色建筑标准，如ASHRAE 189.1和加州的CalGreen，在设计及建造界广泛推行环保建筑措施。这些标准目前大部分是自愿的，但很快城市和州将接受并最终强制要求它们成为必须满足的标准，以获得建筑许可。

净零能耗建筑

最终的目标是在建筑设计界应该争取的是零个能耗建筑。净零能耗建筑的定义是每年有净零能耗建筑。有几个例子世界上已经实现零能耗的建筑。然而，实现这一结果所需的技术和系统需要大量的前期投资。这是一个重要的进入壁垒，阻碍了零能耗概念的广泛实施。

许多倡议，如能源部的零能耗商业建筑倡议（PDF），零能耗建筑的联盟与建筑2030年，正在进行显著的研究在这方面提供指导。未来20年可能会看到在净零楼一个巨大的增长。绿码，法规，自愿计划如LEED会不断发展自己，以推动建筑群落为实现梦寐以求的净零状态。

建筑以可持续社区为基础

一般来说，建筑物不能孤立绿色或节能。对于建筑要真正减少对环境的影响，他们需要得到位于该计划时考虑到可持续发展的社区。竞彩足球app怎么下载

在70年代早期，城市和社区以分散的方式进行规划，人们在城市工作和生活在郊区。多年来，这已导致增加了上下班时间，从提高车辆使用充血，并在基础设施增加了压力。未来二十年会看到设计是自持，公交导向，步行友好，和综合发展社区更加重视。

建筑技术

先进的能源效益系统

由于LEED在2000年成立以来，在过去10年已经看到了一些创新性的技术，产品和材料，以满足一个显着的增长，瞬息万变的建设需求。新技术或新产品的广泛采用的往往是由高一费用而受到阻碍。对于建筑群落找到创新的解决方案，不仅是有效的，但也符合成本效益是非常重要的。

未来20年预计为绿色创新的时代，尤其是在空调，照明等领域，以及围护结构技术。对于节能建筑的需求将推动高性价比，高效节能产品和系统的开发。

可再生能源系统

发展具有成本效益和效率的可再生能源技术将是有助于实现净零建筑目标的一个最重要的因素。

尽管在过去10年里，太阳能、风能和地热技术取得了重大进展，但在系统效率和成本效益方面仍有巨大的差距需要填补。除了开发这些技术外，还需要培训熟练安装、操作和维护这些系统的人员。

未来十年，将有可能迎来的成本效益和高效的可再生能源技术的巨大增长，这将有助于降低建筑对环境的影响。

智能电表

该建筑界的努力来设计和建造节能建筑需要与居住者节能工作的补充。通常情况下，已经观察到驾乘者更加积极地参与节能工作，如果他们知道他们的能源使用模式。

智能电表可以让建筑使用者实时跟踪他们的能源使用情况，这将有助于鼓励节能。虽然实行节能措施是绑行为和文化模式在住户中，安装智能电表可以让住户积极管理他们的能源足迹。

建筑施工

用后评价/性能监视

从操作的角度来看，建筑物很少占用后评估，以查看它们是否是（a）的作用，根据业主的要求，（b）进行如预期的那样，以及（c）满足乘客的需要。

建筑业主和管理者通常是厌倦不满乘客和潜在的昂贵的变化，他们可能不得不做出。但是，要认识到评估建筑物已经占领后的表现是使未来的决策的重要工具，是很重要的。

这对于管理多个建筑组合的管理人员来说尤其重要，因为对一个建筑的评估可以为他们提供有价值的反馈，这些反馈可以在其他属性中实现。虽然这种类型的监测正在缓慢地恢复，但预计使用后评估将成为我们建筑管理过程中的重要组成部分。

绿色租赁

一个由开发商实施的绿色建筑措施的最大障碍是那里的运营效率效益是由住户由开发商实现，不一定分裂激励的问题。这种困境往往可以防止开发商探索所有的绿色建筑的机会，因为他们可能无法收回初始成本高。

一些新的租赁模式被称为绿色租赁目前正在开发中解决这个问题。

绿色租赁的定义是加州可持续发展联盟竞彩足球app怎么下载作为“一体化的能源和用水效率，减少排放，减少废物和其他可持续发展的目标贯穿于整个商业租赁过程中，绿色的租赁决定了建筑的性能成为透明的参与租赁交易各方。这种性能包括效率竞彩足球app怎么下载其中主工程装置进行操作（HVAC，管道，照明等），建材，以及建筑物的操作和管理计划的有效性的环境标准“。

该业主和经理人协会（BOMA）国际日前发布了租赁指南，指南编写商业地产租赁，包括绿色租赁语言，具有一步一步的说明，以帮助建筑业主和经理写绿色运营和管理实践到他们的租赁协议。

BOMA的新的租赁指南是为了解决实施绿色建筑实践的常见障碍而开发的。导游作为一个法律语言工具来帮助业主和经理保持一个绿色建筑通过最好的操作和管理实践,同时也作为一个教育工具与经纪人和租客合作大纲是什么预期租户的高性能绿色建筑和各方的责任保持绿色的持续努力,鼓励持续改进。

未来十年预计将看到绿色的租赁概念的进一步发展，确保开发商和租户能够将他们的利益从绿色建筑的最大化。

金融大厦

生命周期成本法

通常用于建筑的预算基础上设计和建造的第一时间成本分配。与建筑物的操作在其典型的20至30年的寿命相关的成本分配项目的资本预算时，却很少考虑。

节能建筑节省运营成本的意识，正促使建筑业主(尤其是那些管理自己建筑的业主)重新考虑自己的资本预算。业主正在实现与初始高成本项目相关的长期价值，并根据长期的生命周期成本计算方法做出决策。

然而，采用这种方法的项目的百分比仍然很小，并且需要开发更好的生命周期成本计算工具，以帮助业主根据长期利益做出决策。希望在这一领域已经建立的势头将继续加强，尽早而不是晚些时候，生命周期成本将成为如何确定建筑预算的一部分。

电力购买协议

阻碍光伏发电等可再生能源系统迅速安装的一个重要因素是与之相关的高额初始成本。即使在最大限度地利用政府的激励和回扣以及考虑到长期利益之后，太阳能光伏系统仍然是业主的高成本项目。

一种新的融资结构——电力购买协议——在过去几年出现。通过该协议，业主可以以固定的价格(在固定的期限内)从第三方公司购买电力，第三方公司将拥有、安装、维护和运营业主的场地或建筑上的光伏系统。这将使业主可以通过一种可再生能源来抵消他们的能源需求，而不必为安装或维护支付高额费用。他们将为电力支付固定的价格，不管市场波动。

尽管仍处于早期阶段以来，这个概念肯定会在广泛实施太阳能光伏系统的领跑者。正如有必要对可再生能源技术的发展，也有必要对这些系统的融资结构的演变。这样的融资结构是必要的，使可再生能源技术，廉价和方便。

建设政策/法规

强制性绿色建筑

从政策和法规的角度来看，毫无疑问，各个地方、州和联邦政府建设绿色的努力是非常强大的。目前，所有的联邦建筑都必须获得LEED认证。类似地，一些城市也在鼓励开发商建设绿色建筑。虽然所有这些都是朝着正确方向迈出的一步，但更大的目标将是通过绿色法规、标准或其他此类措施强制规定一定的最低水平的绿色建筑要求。预计最低水平的环保要求将在未来几十年内成为强制性规定。

建筑性能数据和绿色标识

该USGBC在2009年做出的一个重要决定，是要求楼宇业主透露自己的LEED建筑为前提，以获得认证的性能。这样做的目的是了解该设计比其它同类建筑有更好的表现，LEED建筑是否实际上执行的预期。

在政策/法规层面也需要类似的步骤，地方、州或联邦政府应规定，建筑业主应将其能源性能与其他类似类型的建筑进行比较。潜在的买家或租户将能够根据建筑物的能源性能评级做出决定。这将类似于通常在电器上看到的“能源之星”标签，它会告知用户预期的性能。同样，应为所有建筑物提供能源效益标签(每年更新)，以便潜在买家/租客能够作出明智的决定。

可目前建筑能源之星评级程序提供了一个类似的标签，但该计划是自愿的。在英国的建筑都已经要求各显其能的性能等级。很可能会出现在显示在未来十年建筑节能性能的标签这一要求急剧上升。

净计量/智能电网

许多欧洲国家，如德国，已经能够通过智能电网的发展，推动商业建筑和个人住宅业主广泛使用光伏太阳能系统。建筑业主可以将其网站上产生的多余电力卖回给电网。电表跟踪电能的双向使用——从电网到建筑，再从建筑到电网。美国的一些州目前正在投资开发智能电网技术。尽管智能电网还处于起步阶段，但预计在未来20至30年内，智能电网和网络计量将成为常态。

二氧化碳排放税

设计绿色建筑的根本目的是减少对环境的影响。建筑物对能源的日益使用导致了以矿物燃料为基础的资源的耗竭以及二氧化碳排放量的增加。有科学证据证明，这些排放已经导致全球变暖，导致地球温度以惊人的速度上升。

有人提议，当工业和企业的二氧化碳排放量超过一定的预定量时，应缴纳税款。另一方面，当建筑能够实现显著的减排时，它们就能够与其他高排放产业进行交易。未来10年，征收二氧化碳税的可能性将变得更大，因为从全球变暖的角度来看，这是带来有意义变化的关键。

维贾雅Yellamraju，LEEP AP，是在主绿色的潜力，绿色建筑和LEED咨询公司总部设在德克萨斯州奥斯汀市。

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