《气候公司:如何通过绿化租赁收获节约》

[编者注:本博客是2009年系列博客的一部分气候队的家伙们。这个项目，来自合作伙伴环境保护基金(EDF)和净影响该项目将MBA学生与企业配对，以确定能源效率机会，并制定可行的战略，帮助东道国企业降低成本、能源使用和温室气体排放。

几周前我写了一篇关于越来越多的房地产业主创造更多节能设施。与此类似，越来越多的租户正在寻找尽可能降低运营成本的方法。例如，here atmanhattan的农场，我们有一个特定的租户manhattan的公园它将环境管理作为公司的核心价值。作为物业经理，我们可以做些什么来帮助和鼓励租客遵守共同原则?

绿色的租赁随着业主和租户发现他们在减少消费方面相互依赖，这些天在房地产领域变得越来越受欢迎。

租赁策略

寻求更高效建筑的业主需要在起草租赁协议方面有创意。租户,除了明显的物理属性的可用空间,两个最重要的成本因素:a)每月租金每平方英尺,这是由类评级的空间和当地竞争类和b)估计每月营业费用收取。

曾经共同的总租赁，即每个租户只一次性向房东支付一笔钱，用于支付租金和运营费用，现在已经被搁置。如今，净租赁更为常见，租金和经营费用是分开支付的。在净租赁情况下，房东支付运营费用，然后将成本转嫁给大楼里的所有租户，可能是按比例计算的。这些费用通常在估计的基础上每月收取，并在年底扣除实际费用的差额。

那么，既然租户为能源付费，房东如何能在提高能效的努力中变得更加得势呢?最好的激励，除了广告能力更有竞争力的运营成本，是财务方面的。在费用停止安排下，如果运营商可以使建筑的效率高于租赁合同中规定的基准估计和费率，那么房东将保留差额。这可能是最简单和最实际的策略，建筑管理人员采取必要的步骤，以减少多少电力，天然气和水在建筑中消耗。

然而，除非有特殊情况，在许多较新的建筑中，超过25%的节能将需要租户的大量参与。毕竟，通常是租客给这个普通的信封装上电器、办公设备和照明设备，而且是租客决定使用情况。重要的是要认识到耗能设备的存在和复杂的控制并不是建筑性能的唯一决定因素。

实现节能的最大障碍是人类的行为。正如一位工程师最近告诉我的，“即使是最原始的建筑，其控制系统只有恒温器和电灯开关，也可以由经过适当培训的人非常有效地操作。”

如果情况反过来，房东是唯一能从效率中获益的一方，租客就不太可能在削减成本方面做出太多努力。一种解决方案是，房东通过分担成本和收益来激励承租人实现减排目标。例如，谁应该负责支付在租客区域关闭灯和暖通空调供应的占用传感器的费用?租户将获得更低的能源账单，但房东实现了更大的价值和功能设施。房东应该能够将房客的一些预期储蓄用于投资。对于房东和租客来说，没有比在规划装修空间时更适合合作提高效率的时候了，这应该在租赁合同中加以考虑。

同样重要的是，建筑管理员能够准确地度量消费，以便租户能够度量和跟踪使用模式。安装sub-meters(或)很容易，而且相对便宜智能电表——用于建筑施工期间的个人空间，但如果该设备没有进入建筑，它可以安装作为翻新。在成品空间中配备sub-meter可能成本高昂，但现在有一些合理的选择，尤其是无线技术。

一群努力

当建筑管理者和租户共同努力时，商业建筑的能源效率可以得到最好的实现。这些各方可以共同努力，进行必要的投资和行为改变，并分享回报。占用传感器、更严密的建筑围护结构、能源管理控制、频繁的暖通空调调试、低功耗灯具和日光收集都是短期租赁的大多数租户难以实现的战略性支出。在建筑业主的参与下，这些措施有助于使运营费用对承租人更具吸引力，同时在创收的基础上使其建筑的价值最大化。对业主的额外好处包括减少空置率，在经济衰退时增加灵活性，以及提高租户满意度。

如果你想了解更多关于撰写更环保的租赁协议的细节，请查阅博马最近的商业地产租赁书写指南．

亨特·布里格斯(Hunt Briggs)是2009年气候团队成员，也是“净影响”(Net Impact)成员，目前正在密歇根大学厄布全球可持续企业研究所攻读工商管理硕士学位。

_{图片由Biltmore公园提供。}