帝国大厦:一个积极节能改造的案例研究

今年4月,前总统比尔·克林顿，落基山研究所(RMI)首席科学家Amory Lovins纽约市长迈克尔·布隆伯格和帝国大厦业主托尼·马尔金，以及项目伙伴仲量联行和江森自控公司．宣布了一项大胆的计划，将帝国大厦的能耗降低38%，并在此过程中每年节省440万美元。

该计划是一项为期12个月的研究的结果，包括密集的建筑测量、能源和财务模型，以及租户参与。

帝国大厦项目证明，高水平的能源节约可以有效地捕获成本。许多其他分析，包括来自麦肯锡公司、RMI和劳伦斯伯克利国家实验室，也发现现有存量商业建筑成熟具有性价比高的节能机会。

最近，一系列的公共和私人倡议，比如美国复苏和再投资法案例如，已经启动了通过建筑改造来获取具有成本效益的能源减少。这些机会并不是新的，但在过去，一些挑战阻碍了进展，其中大多数尚未克服。

节能改造的挑战

行业、政府和非政府组织通常引用商业建筑能效改造面临的挑战，如业主和租户之间的激励机制分成(例如，谁支付账单，谁支付更高效的设备)，关于节能措施的成本和效益的信息不足，缺乏对现有服务提供商的了解，资金太少，贴现率高。

作为帝国大厦团队的成员，我们确定了一些额外的挑战，以实现我们知道既可能又具有成本效益的能源节约。我们认为，如果我国想以必要的速度和规模加强建筑能源改造活动，这些问题也需要解决。

•采取全面的方法:大多数能源服务公司(ESCOs)并没有获得所有可用的能源收益。这是因为他们很少采取全面的建筑方法，建筑业主也不会特别要求进行“整体建筑”分析。因此，大多数项目只关注于有效地满足负载，而不是一起减少或消除它们。这通常导致改造项目产生约10%到15%的节省，通过简单和快速的回报措施，如照明和HVAC控制。通过考虑降低能源负荷的节能措施，如建筑围护结构的改变和采光，以及满足现有负荷的更有效的系统(如照明和暖通空调)，整个建筑的改造可以实现更大的节能，同时提高项目的经济效益。

•将能源改造与设备更换相结合:为了使能效改造具有成本效益，改造需要与多个建筑系统和组件的更换或升级计划相一致。例如，帝国大厦(Empire State Building)曾计划更换冷却器、修复并重新封上一些窗户、更换走廊照明系统，以及在租约到期后安装新的租户照明系统。由于这些升级已经在计划中，团队重新设计、取消并创建了一些项目，这些项目的成本高于最初的预算，但将在15年的时间内产生显著的节能效果。当这些节省的能源和增加的前期项目成本一起计算时，节能改造项目的净现值优于初始改造项目的净现值。

这里的关键要点是，你实际上必须使改造与预定的设备更换相一致，因为节省的能源通常不足以抵消全部非增量资本成本，只能证明增量资本成本(例如，重新密封窗户和再制造窗户之间的成本差异)。

•为租户节约能源:在现有的商业建筑中，充分利用能效机会需要与租户进行接触。在帝国大厦的改造中，超过50%的能源节约需要一定程度的租户参与。能效机会往往没有得到实施，因为存在许多真实的或可以感知到的障碍，包括与租户接触时犹豫不决、激励措施分散、担心业务中断等。

•找到一种有效的融资模式:在当前的贷款环境下，仅通过私人资本为建筑改造融资是很困难的。鉴于紧缩的贷款条件，私人资本不太可能广泛用于改造私人拥有的商业建筑。此外，由于大多数首次抵押留置权包括将在改造中更换或升级的现有设备，无法抵押贷款可能使融资情况进一步复杂化。已经提出了将私人资本与公共贷款担保和其他公共融资机制结合起来的许多可能的解决方案，但没有一种融资机制获得国家的支持。

•中小型建筑改造:ESCO的商业模式主要用于市政、州、联邦、大学、学校和医院建筑以及一些大型商业办公建筑的改造，但不适合中小型商业建筑，因为相对于ESCO的盈利机会，中小型商业建筑的交易成本往往过高。面积不到5万平方英尺的小型建筑约占美国商业建筑总存量的50%。这为商业模式的创新提供了一个重要的机会，为一个大型且服务不足的商业建筑市场提供改造。

解决这些障碍将是推动整个商业建筑存量显著、具有成本效益的能源削减的关键，对于设法解决一两个障碍的企业家来说，经济、环境和社会效益将是充分的。

欲了解更多关于帝国大厦翻新的信息，请访问www.esb竞彩足球app怎么下载sustainability.com

Eric Maurer是落基山研究所建筑环境团队的顾问，Caroline Fluhrer是分析师，Aalok Deshmukh是建筑环境团队的高级顾问。

_{图片由RMI、江森自控和仲量联行提供。}