绿色建筑已经迅速赢得了在美国的势头作为设计协议和测量标准建筑性能，质量和价值。虽然概念的许多戒律都建立了前几千年，它仅被定义在过去的十年中融入了建筑行业。绿色建筑是植根于建筑，最大限度地减少资源的使用，提高居住者的健康和生产力，并减少建筑对环境的影响。

美国绿色建筑委员会(U.S. green building Council)的“USGBC”LEED绿色建筑评级体系对绿色建筑给出了更详细的定义，该体系是美国的主要标准。LEED是以分数为基础的绿色建筑认证体系，共有6类共69分。LEED根据一个新建筑项目达到的环境相关分数提供四个等级的奖励。四个级别包括:认证(26-32分)银牌(33-38分)、金牌(39-51分)和白金(52-69分)。从本质上说，如果一座建筑没有获得LEED认证，那它就不是绿色建筑。LEED的环境分类和所有可能的要点包括:

• 可持续网站（14分）
  
• 用水效率(5分)
  
• 能源与大气(17分)
  
• 材料与资源（13分）
  
• 室内环境质量（15分）
  
• 创新设计流程(5点)

大多数绿色建筑活动发生在公共部门:联邦、州和地方政府。公共实体可以为自己的建筑指定绿色建筑。这是通过几十个新的条例、方针、政策和示范建筑体现出来的。政府债券的资金成本很低，公共建筑的平均寿命很长——可能超过50年。这些建筑通常由政府实体拥有、资助、维护和占用。戴上这些多重的帽子，可以让政府业主更容易地从长远的角度来设计建筑，使其性能最大化。绿色建筑也符合他们最大化公共健康、安全和福利的使命。

绿色建筑是滞后于私人部门。其中一个原因是，它是比较难以量化的效益。此外，许多建筑都是投机性的，而不是由建筑物业主自用。日常开支都是通过其租约到租户通过。所有者不负责支付劳动者工资的，因此不能直接补偿，为建设工人的健康和生产力有关的好处。这些因素都为短期的所有者取向促进了建筑设计，因此较慢采用绿色建筑原则。

绿色建筑对私营部门有很多经济和其他方面的好处。这篇论文阐述了许多好处，并确定了进一步收集和研究数据的领域，以加速私营部门的绿色建筑。讨论的重点是投机性的私人商业写字楼开发。然而，许多项目适用于其他私人建筑类型，如零售发展。还有一些与公共设施重叠。

本文遵循开发商的形式分析流程。组件包括:

• 工程造价
  
• 收入和费用
  
• 融资和股权
  
• 股本回报率/项目估值

工程造价

有工程造价的三个方面促进项目的项目总成本：站点获取，直接建设和间接的建设成本。有在这些领域的绿色建筑相关的财务影响。

网站的购置成本

购买一处能够提高建造高水平绿色建筑能力的房产是很重要的。LEED提供了一个接近公共交通的地方:公交车和地铁。好用的买球外围app网站它还为城市加密和减少场地干扰提供积分。太阳能接入是重要的，以及自然通风潜力和良好的环境空气质量。对水质和流失最小化问题的敏感性也是至关重要的。如果需要拆除，重要的是大部分材料要从垃圾填埋场转移。LEED还为建筑的再利用而非新建筑加分。它为棕地改造提供了一个理由。

没有人确定“绿色”网站比非绿色网站更贵。这更多的是一个检查和思考上述问题时，看看未来的物业。有案例研究表明，从垃圾填埋场转移垃圾比把所有垃圾都送到垃圾填埋场更划算(特纳建筑公司的波特兰开拓者项目)。

一些司法管辖区，如弗吉尼亚州的阿灵顿县，将为同意建造绿色建筑提供密度奖励。额外的补贴可以弥补开发绿色建筑的任何额外成本。

直接施工费等

有无数的例子，一个LEED认证，甚至银色建筑成本并不多为硬质建筑材料和劳动力。新的DPR建设萨克拉门托建筑被提名在不到1％的附加成本，实现了LEED银级评级。成本仅增长1.50 $每平方英尺的52300平方英尺的大楼。DPR估计在小增加投资回收期小于二年（来源：尼尔·科尔德罗，DPR施工）。

过去几年，西雅图市已经强制要求其建筑达到LEED银级标准。他们最初在总成本上增加了4%的成本，但考虑到他们在使用LEED和结合可持续建筑原则方面知识的增加，他们发现成本下降到了大约1%。(资料来源:西雅图市可持续建筑协调员Lucia Athens)。

圣地亚哥Ridgehaven大厦的城市从53％的代码实现的能效提高。增量添加了有关能效的元素4％，但大多数这种增加的成本是由公用事业资助。在净投资的内部收益率为57％。该建筑还纳入了许多其他绿色建筑措施。用于绿色的净成本没有考虑到机械系统（约30％的负载还原）和类似的减少在照明灯具和减少灯具尺寸的量的考虑显著小型化。因此，总的净成本为零。

硬成本的组成部分包括基地建筑的建设，停车设施和租户的改善。许多绿色建筑元素可以在不额外的第一成本的情况下被纳入这三个区域。其他项目，如更节能的系统，成本确实更高，但它们有抵消的好处，可能不会产生整体成本增加到LEED银水平。当一个人的设计达到LEED金级或白金级时，最初的成本可能会开始增加，但生命周期的成本效益也会提高。

间接的建设成本

随着绿色建筑的不断扩大，几乎所有的建筑和工程公司都在拥抱这个领域。USGBC总共有2500名组织成员，其中大约2000人由设计专业公司组成。包括大的和小的组织，包括Gensler, SOM和HOK。绿色建筑正迅速成为标准实践的一部分，这一点和其他趋势表明。业主越来越多地要求将绿色建筑作为建筑设计的一部分。在过去几年里，设计专业人士通常会因为提供绿色建筑服务而获得额外的费用，比如能源建模、材料研究和LEED头脑风暴促进。然而，随着绿色建筑市场的发展，这些服务的费用正在下降，一些公司甚至免费提供这些服务。一个例外是LEED认证的成本。项目LEED的注册和认证直接向USGBC收取费用。费用根据建筑物的大小和建筑物的所有者是否是USGBC的成员而有所不同。 The range is from a total of: $2,250 to $8,450. In addition, the owner must pay extra for the professional to manage the LEED certification documentation process. With the new version 2.1 of LEED, the cost of documentation is anticipated to come down by about fifty percent. The extra cost for professional fee time could be in the range of $10,000 to $30,000. Higher fees could be quoted if the work includes materials research, energy modeling or commissioning work. These items are outside of this estimate and could add up to a total of $25,000 to $75,000 or more depending on the size and complexity of the building. It is important to note that these extra "soft costs" can yield incredibly high returns on investment, typically paying back for themselves in the first year's energy savings.

建设的另一个间接成本为租户租赁了偶然性。它已经表明，绿色建筑接收被添加的宣传。有些项目，如纽约的四个时代广场，吸引了数百篇文章和其他媒体的报道。这可能会导致关注更高层次和感知创造价值。经纪人和他们对绿色建筑的优点住户的教育可能会导致更快的建设租赁期。绿色的重点也可以帮助在建筑许可证和使用审批事项，减少土地成本结转与当地政府谈判。这两个项目可能会导致金融储蓄远远高于走向绿色任何额外的费用更高。

广告费用可以通过依靠更多的免费文章和其他媒体报道来降低。

收入和费用

收入

由于绿色建筑是一种新型建筑，所以还没有收集到足够的数据来证明它可以提高建筑物的租金。然而，合乎逻辑的是，如果一座建筑能为租户提供更低的运营成本、更好的采光、可操作的窗户、更好的居住者舒适度和个人控制、更好的空气质量和其他数十个积极的特征，那么它就更有价值。这是一个由所有者和他们的经纪人向市场传达这一增强的价值的营销问题。在消费者为更高的价值支付更多的其他领域，有很多先例。我们每次买汽车或电器时都会这样做。我们大多数人都不会买最便宜的房子来给家人住。我们为舒适和质量付出更多。办公空间也是如此。A级建筑比B级建筑更贵。随着绿色建筑成为主流，它将成为“A”建筑定义的一部分。 A LEED rated building may therefore command a higher rental rate. As mentioned earlier, it will also lease-up faster than the non-green building. In addition, it is possible that the owner is able to negotiate for higher annual increases to the base rent, as well as more frequent bumps in base rent over the lease duration.

与绿色建筑相关的另一个好处的收入会降低空置率。高品质的建筑历史已经表明较低的空置率。租客喜欢，因为他们欣赏的空间增强的舒适性和健康和生产力为员工更新租约。靠近公共交通是另一个好处，以及淋浴和自行好用的买球外围app网站车架。地板下的空气分配系统提供更大的舒适性和显着减少客户流失的租户的成本 - 估计为2500事件$。这也增加了租客的灵活性和空间的单独控制。

花费

它已经证明，绿色建筑的运行费用显著降低。能量可以减少从30％到50％，每年产生的$ 0.50至$ 12.5‰平方英尺节省。的消耗水的量可通过30％或更多降低，得到更大的节省。维修和保养可以减少，以及与废弃物产生水平较低有关垃圾填埋场倾倒费。

改善室内空气质量可以减少业主的责任。这有助于减少开支，甚至降低新建筑使用寿命的保险费。此外，预计保险公司将很快为绿色建筑提供保险成本的降低。假以时日，它们还可能将LEED作为建筑保险的先决条件。

更高的收入和更低的费用和资金成本的净结果是提高了资产的生命网项目的现金流。

融资和股权

较高的建筑净营业收入导致较高的建筑物估值。这可能会导致更高的贷款金额以及销售价格。例如，$ 100,000的净营业收入增长可以产生增加创造价值$ 1.33亿美元，用7.5％的建筑物资本化率[$ 100,000 / 0.075。在贷款人贷款的75％，价值比，业主可以借用在此基础上更高的估值额外的1.0亿$。这可以大大降低项目的股权要求或导致在再融资，免税的所得。然而额外的债务会增加车主的风险。

随着时间的推移，银行将提供基于LEED的绿色贷款;降低资本成本和/或增加允许的贷款成本比。一旦这成为常态，一些银行可能最终会要求最低的LEED水平，以符合贷款资格。这类似于第一期财产环境评估的要求。LEED的成本可能也会下降，因为它将成为一种商品产品——正如我们在过去20年的第一阶段评估中所看到的那样。成本从20世纪80年代约3万美元的高点降至不足1000美元。

有些项目已开始吸引谁有兴趣参与的绿色建筑项目投资者。他们了解了社会分红而提高财务回报的机会。在这样的时刻，当它难以吸引了项目的股权，绿色建筑可能开始有优势。绿色建筑也提供吸引股权的新来源，如基础资产和养老退休基金，如加州公务员退休基金的可能性。它也可能在不久的将来，我们可以看到绿色产业信托（房地产投资信托基金）的出现 - 从公共市场筹集资金和交易的股票在华尔街。当这种情况发生时，获得百分之百的股权融资将变得可用 - 大大加快绿色建筑的数量。

绿色建筑有资格获得补贴和税收抵免。纽约州通过了第一个绿色建筑税收抵免。建筑业主可以获得环境技术和材料成本的5%的税收抵免。如果租户采用环保标准，可以额外收取2%的费用。马里兰州和俄勒冈州也紧随其后，为绿色建筑提供税收抵免。加州为太阳能提供税收抵免，资助高达50%的成本。一些公用事业公司提供退税和绿色建筑融资，比如加州的节能设计(Savings by Design)，为业主提供高达15万美元的现金支付，为设计团队提供另外5万美元。

股本回报率/项目估值

增加收入，降低费用和融资减少任何的最终结果是更有利可图的建筑。物业评估师更多地了解绿色建筑，他们很可能纳入其相对绿色（即LEED评级等级）的估值。与LEED认证的建筑将获得卓越的资本化率比非绿色建筑。即使是资本率改善0.5个百分点的可等同于在出售或再融资显著较高的建筑价值。例如，$ 350,000的净营业收入的建筑物具有在7.5％的资本化率一个470万$的价值。然而，一个LEED银级建筑可能有资格获得更好的收益率，因此较低的资本化率 - 说7.0个百分点。这相当于500万$的值。这个例子中的增加值是$ 300,000。添加这一数额与改进的净营业收入相关联的增加可以提高重大投资项目总体回报。

结论

本文对绿色建筑的潜在经济效益进行了展望。一些好处已经被很好地确立和记录，如能源效率。许多其他项目，如提高租金和更快的租户租赁仍然需要证明。不难理解，一个健康、资源高效、日光化的建筑比一个高度依赖廉价电力、在能源、水和材料的使用上消耗资源、没有最佳空气质量的建筑要好。银行、保险公司和租户更好地理解绿色建筑的好处和价值只是时间问题;造成需求的转变。当这种情况发生时，接受了这些原则的业主将受益匪浅。而且，即使这种情况没有发生，他们也会通过更低的费用、更高的租户满意度和由此带来的更高的财务收益而兴旺发达。

在分析决定去绿，问题应该不会对第一成本的影响，但对建筑物的投资回报率的总体变化。这是最好的审查作为投影净现值回报在资产使用寿命的内部收益率。鼓励业主审查从这个生命周期的基础上整体财务影响，而不是一个简单的投资回收期。视角和相关投资的这一改变的差值将是对一个人的投资组合价值更高的回报和净资产产生的推动作用。此外，店主会为房客提供更好的空间，积极减少建筑物的环境影响。也将有社会和政治利益 - 如太阳能和能源效率减少我们对外国石油的依赖。他们还创造当地就业机会和减少污染。绿色建筑是一种经济责任，我们的投资者和社会一个社会。

--------------------------
大卫·戈特弗里德是总裁WorldBuild技术公司。，伯克利，加州咨询公司，已与在美国许多获奖的可持续建筑组织和开发项目的经验。他也是美国绿色建筑委员会和世界绿色建筑委员会的创始人之一。