承销绿色建筑
考虑到能源和水成本的大幅波动，以及快速兴起的租户可持续发展要求，绿色建筑继续获得市场渗透。竞彩足球app怎么下载在许多主要的房地产市场，这种动态导致了租赁市场的分叉LEED-认证的绿色建筑相对于传统的非绿色建筑具有一定的竞争优势。
多年来，有知识的专业人士一直在悄悄地说，绿色建筑将在一个追求质量的下行市场获得竞争优势，无论是租赁还是投资组合积累。这一时刻已经到来，并将在可预见的未来与我们同在，为绿色建筑业主和开发商提供一个卓越的竞争地位。
达到能源和水效率指标的绿色建筑可以降低租户的整体财务占用成本。它们还有助于实现企业的可持续发展政策和指令;竞彩足球app怎么下载超过50%的财富500强公司在2007年发布了可持续发展报告，这些通常是令人竞彩足球app怎么下载垂涎的信贷租户。尽管到目前为止，房地产金融界对这种市场动态的认识相对较少，但在未来12至18个月内，这种情况可能会发生变化。
根据资产的整体竞争集、市场供需吸收动态和不断变化的租户复杂程度，强大的运营成本控制加上绿色市场地位可能对财务业绩产生重大影响。将可持续发展相关问题竞彩足球app怎么下载纳入财务承销——特别是能源和水的效率、位置和室内环境质量方面——正迅速成为一组重要的考虑因素，以制定基于5- 10年寿命的财务决策。
资本市场合作关系
2008年初,发展合作伙伴和市场转型至可持续性研究所竞彩足球app怎么下载MTS开始为华尔街、贷款机构、资本市场投资者和估价师制定一套全行业的承销标准，供他们在分析绿色建筑和传统建筑时使用。在过去的一年中，一个叫做资本市场合作关系(CMP)围绕这一努力，加强了创建一个标准系统的迫切需求，以识别财务上有形的绿色属性，并将它们纳入房地产投资链各级的承销过程。
通过与MTS的合作，CMP是美国国家标准协会(ANSI)认可和审计的标准开发机构。该集团通过ansi批准的协议，使大量房地产资本市场参与者参与了共识标准流程。这一严格的过程产生了重要的行业参与和主要资本市场参与者的投入，从而形成了一个强有力的资本市场实施工具。
的绿色建筑承销标准商业和住宅的申请已于9月初获得批准，并将于今年秋季由金融地产界采用。它被设计用于所有级别的资本部门，包括直接贷款，CMBS承销，CMBS购买，私人股本投资，REIT分析和上游投资者报告。
这些基于国家共识的标准是一个重要的行业组成部分，因为它们限制了投资中的风险和不确定性，对资本市场投资者和评级机构尤其重要。通过对资产的绿色属性提供指导，包括其能源之星评分、LEED评级和获得的特定LEED分数，以及/或气候中性认证，投资实践将演变为有效地纳入绿色建筑的价值提升。
美国旧金山市市长加文·纽森、芝加哥市长理查德·戴利、圣何塞市市长查克·里德、迈阿密市市长曼努埃尔·迪亚兹在2008年美国市长年会上通过了一项决议，获得了美国市长理事会的认可。该决议认识到，资本部门迫切需要通过建立基于可持续发展的投资标准和相应的投资产品，如绿色建筑抵押贷款支持证券，来产生对高性能绿色建筑的投资。竞彩足球app怎么下载绿色建筑私募股权基金和资产改造股权和债务基金。
CMP是一个由投资者、投资银行、保险公司、非政府组织(非政府组织)以及市、州和联邦政府组成的非营利联盟。关键CMP成员包括美国市长会议,摩根大通、花旗、美国银行、美联银行、仲量联行、PNC银行,安联消防队员的基金,高盛(Goldman Sachs)、美国教师退休基金会(富国银行、美国环境保护署、美国财政部、联邦住宅贷款银行的波士顿,房利美(Fannie Mae)、命运的美国、英国和美国加州新泽西和纽约以及其他许多大城市。
承销工具
这一简单易行的承销工具的主要目标是，让贷款机构、私募股权购买者和机构房地产所有者能够在融资或收购时对一项资产的“绿色”评级。该工具的结构是通过加强当前的承保实践作为承保覆盖。根据分析，根据影响资产的财务、操作和市场风险状况的财务有形标准的存在与否，为资产分配一个从0到100的“CMP绿色评分”。一旦确定了特定资产的CMP Green Score，该分析可以通过特定资产得分的聚合扩展到投资组合级别。
CMP绿色评分考虑了可提高能源和水效率的资产特性，从而降低当前的运营成本，同时也使租户免受未来能源和水价格波动的影响。CMP绿色评分还包含了影响租户通勤模式和/或碳足迹的基于位置的属性，以及影响租金、风险和责任暴露的室内环境质量固有因素。
在相对规模上了解一项资产的绿色状况，可以在投资决策过程的各个方面提高市场透明度。该标准解决了关键的市场压力，包括传统能源成本的快速上升、运营成本的增加、租户偏好向绿色建筑倾斜以及当前/未来的气候变化问题。它还有助于收紧宽松的承销标准，增强资本市场信心。最终，CMP Green Score的披露将使投资者更好地履行信托责任，完善房地产行业承销，并做出适当的风险调整投资决策。
预后
评估风险是做出优秀房地产投资决策的关键因素。基于资产的风险有多种形式——运营成本波动、空置和租赁时间、租户质量、竞争市场状况、租金增长、过时、负债敞口、销售上限和其他相关问题。如果投资者代表第三方投资，降低这些风险对投资者的回报预期及其受托责任至关重要。
解决的一个关键问题是债务承销。在财务承销过程中，具有节能和节水特征以及已证实的财务指标的项目往往会受到惩罚，因为在基于费用的项目上采用“大于市场或实际”的标准，在基于收入的项目上采用“低于市场或实际”的标准。市场效用支出数字可能基于评估可比性、贷款人的经验、BOMA经验与交易报告或其他指标，所有这些都会影响资产所有者在效率方面的投资。一旦绿色建筑承销标准在金融领域确立，高效建筑及其有利的风险状况应得到应有的认可。
在宏观层面上，绿色建筑核销标准的诸多好处包括:
在现有的承保标准下提供绿色建筑价值的会计方法
——提高投资承销质量
-通过第三方认证过程增加建筑库存的抵押价值
——刺激绿色投资产品投资市场
——刺激资产市场“绿色”资产
-增加投资者的安全和盈利能力
-提供采用清洁能源的机会
——进一步推动绿色建筑商业化，实现绿色建筑的诸多经济效益和社会效益
最终，房地产资产承销需要关注1)绝对减少总风险敞口，以及2)与没有相同属性的资产相比，具有一组属性的投资获得增强现金流的机会。
通过允许金融市场在相对基础上评估建筑属性，有效资本市场将奖励那些投资于有形绿色建筑特征并以更高效率水平运营其资产的开发商和投资者。从最基本的基本面看，这是最好的自由市场资本主义。
Dan Winters是Evolution Partners的管理负责人，这是一家房地产投资咨询公司，专门为高性能、环保的LEED/EnergyStar房地产项目筹集债务/股权资本。可以拨打202-997-3922或(电子邮件保护)．
多年来，有知识的专业人士一直在悄悄地说，绿色建筑将在一个追求质量的下行市场获得竞争优势，无论是租赁还是投资组合积累。这一时刻已经到来，并将在可预见的未来与我们同在，为绿色建筑业主和开发商提供一个卓越的竞争地位。
达到能源和水效率指标的绿色建筑可以降低租户的整体财务占用成本。它们还有助于实现企业的可持续发展政策和指令;竞彩足球app怎么下载超过50%的财富500强公司在2007年发布了可持续发展报告，这些通常是令人竞彩足球app怎么下载垂涎的信贷租户。尽管到目前为止，房地产金融界对这种市场动态的认识相对较少，但在未来12至18个月内，这种情况可能会发生变化。
根据资产的整体竞争集、市场供需吸收动态和不断变化的租户复杂程度，强大的运营成本控制加上绿色市场地位可能对财务业绩产生重大影响。将可持续发展相关问题竞彩足球app怎么下载纳入财务承销——特别是能源和水的效率、位置和室内环境质量方面——正迅速成为一组重要的考虑因素，以制定基于5- 10年寿命的财务决策。
资本市场合作关系
2008年初,发展合作伙伴和市场转型至可持续性研究所竞彩足球app怎么下载MTS开始为华尔街、贷款机构、资本市场投资者和估价师制定一套全行业的承销标准，供他们在分析绿色建筑和传统建筑时使用。在过去的一年中，一个叫做资本市场合作关系(CMP)围绕这一努力，加强了创建一个标准系统的迫切需求，以识别财务上有形的绿色属性，并将它们纳入房地产投资链各级的承销过程。
通过与MTS的合作，CMP是美国国家标准协会(ANSI)认可和审计的标准开发机构。该集团通过ansi批准的协议，使大量房地产资本市场参与者参与了共识标准流程。这一严格的过程产生了重要的行业参与和主要资本市场参与者的投入，从而形成了一个强有力的资本市场实施工具。
的绿色建筑承销标准商业和住宅的申请已于9月初获得批准，并将于今年秋季由金融地产界采用。它被设计用于所有级别的资本部门，包括直接贷款，CMBS承销，CMBS购买，私人股本投资，REIT分析和上游投资者报告。
这些基于国家共识的标准是一个重要的行业组成部分，因为它们限制了投资中的风险和不确定性，对资本市场投资者和评级机构尤其重要。通过对资产的绿色属性提供指导，包括其能源之星评分、LEED评级和获得的特定LEED分数，以及/或气候中性认证，投资实践将演变为有效地纳入绿色建筑的价值提升。
美国旧金山市市长加文·纽森、芝加哥市长理查德·戴利、圣何塞市市长查克·里德、迈阿密市市长曼努埃尔·迪亚兹在2008年美国市长年会上通过了一项决议，获得了美国市长理事会的认可。该决议认识到，资本部门迫切需要通过建立基于可持续发展的投资标准和相应的投资产品，如绿色建筑抵押贷款支持证券，来产生对高性能绿色建筑的投资。竞彩足球app怎么下载绿色建筑私募股权基金和资产改造股权和债务基金。
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CMP是一个由投资者、投资银行、保险公司、非政府组织(非政府组织)以及市、州和联邦政府组成的非营利联盟。关键CMP成员包括美国市长会议,摩根大通、花旗、美国银行、美联银行、仲量联行、PNC银行,安联消防队员的基金,高盛(Goldman Sachs)、美国教师退休基金会(富国银行、美国环境保护署、美国财政部、联邦住宅贷款银行的波士顿,房利美(Fannie Mae)、命运的美国、英国和美国加州新泽西和纽约以及其他许多大城市。
承销工具
这一简单易行的承销工具的主要目标是，让贷款机构、私募股权购买者和机构房地产所有者能够在融资或收购时对一项资产的“绿色”评级。该工具的结构是通过加强当前的承保实践作为承保覆盖。根据分析，根据影响资产的财务、操作和市场风险状况的财务有形标准的存在与否，为资产分配一个从0到100的“CMP绿色评分”。一旦确定了特定资产的CMP Green Score，该分析可以通过特定资产得分的聚合扩展到投资组合级别。
CMP绿色评分考虑了可提高能源和水效率的资产特性，从而降低当前的运营成本，同时也使租户免受未来能源和水价格波动的影响。CMP绿色评分还包含了影响租户通勤模式和/或碳足迹的基于位置的属性，以及影响租金、风险和责任暴露的室内环境质量固有因素。
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评估风险是做出优秀房地产投资决策的关键因素。基于资产的风险有多种形式——运营成本波动、空置和租赁时间、租户质量、竞争市场状况、租金增长、过时、负债敞口、销售上限和其他相关问题。如果投资者代表第三方投资，降低这些风险对投资者的回报预期及其受托责任至关重要。
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解决的一个关键问题是债务承销。在财务承销过程中，具有节能和节水特征以及已证实的财务指标的项目往往会受到惩罚，因为在基于费用的项目上采用“大于市场或实际”的标准，在基于收入的项目上采用“低于市场或实际”的标准。市场效用支出数字可能基于评估可比性、贷款人的经验、BOMA经验与交易报告或其他指标，所有这些都会影响资产所有者在效率方面的投资。一旦绿色建筑承销标准在金融领域确立，高效建筑及其有利的风险状况应得到应有的认可。
在宏观层面上，绿色建筑核销标准的诸多好处包括:
在现有的承保标准下提供绿色建筑价值的会计方法
——提高投资承销质量
-通过第三方认证过程增加建筑库存的抵押价值
——刺激绿色投资产品投资市场
——刺激资产市场“绿色”资产
-增加投资者的安全和盈利能力
-提供采用清洁能源的机会
——进一步推动绿色建筑商业化，实现绿色建筑的诸多经济效益和社会效益
最终，房地产资产承销需要关注1)绝对减少总风险敞口，以及2)与没有相同属性的资产相比，具有一组属性的投资获得增强现金流的机会。
通过允许金融市场在相对基础上评估建筑属性，有效资本市场将奖励那些投资于有形绿色建筑特征并以更高效率水平运营其资产的开发商和投资者。从最基本的基本面看，这是最好的自由市场资本主义。
Dan Winters是Evolution Partners的管理负责人，这是一家房地产投资咨询公司，专门为高性能、环保的LEED/EnergyStar房地产项目筹集债务/股权资本。可以拨打202-997-3922或(电子邮件保护)．
