美国旧金山一家公司不断升级能源效率

去年12月，艾伦•宾克利(Aaron Binkley)曾与Prologis Inc.在旧金山1号码头(Pier 1)总部的物业经理共进午餐。宾克利是Prologis的可持续发竞彩足球app怎么下载展主管，他告诉物业经理，他一直在考虑升级大楼的照明设备，以减少大楼的能源使用。

随着谈话的进行，他们决定升级暖气、通风和制冷系统，同时，他们还将安装太阳能电池板。当他们吃完午餐时，两人已经制定了一项计划，要安装一项令人难以置信的全面的能源效率升级，而且他们很快就会找到使之成为可能的前沿融资工具。

明天，Prologis和旧金山市政府将宣布，位于1号码头的历史建筑将是旧金山第一个获得清洁能源债券融资下的能源效率升级融资的商业建筑。

对于寻求安装节能建筑升级设备的业主来说，前期成本往往是最大的障碍。此外，业主可能不愿承担额外的债务，而贷款人往往不愿提供现金。

PACE融资旨在应对这些挑战，允许业主通过房产税评估，而不是通过传统贷款，在长达20年的时间内支付升级费用。

由于能源效率升级提高了房产价值，同时降低了公用事业成本，房产所有者能够相当容易地支付额外的税收。研究表明，接受PACE融资的房产的违约率明显低于平均水平。

“对商业地产所有者来说，这是一种全新的机遇，”宾克利说。

江森自控(NYSE:JCI)是建筑节能升级方面的全球领导者，该公司将设计并执行一号码头项目，该项目包括1500个照明设备的改造、屋顶太阳能阵列以及供暖、通风和空调的改进。该项目预计将创造近30个工作岗位，完工后每年将减少98000美元的能源成本。

Prologis公司节省的80%将来自能源消耗的减少，而另外20%将来自太阳能电池阵列。该项目预计耗资160万美元，江森自控预计将在7个月内完成升级。

由于联邦住房融资局(FHFA)的反对，大多数住宅业主无法获得PACE融资。FHFA是政府支持企业房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的监管机构。

联邦住房金融局反对PACE，因为它将房产留置权置于首位，联邦住房金融局声称，在发生违约的情况下，这对gse不利。该机构表示:“PACE贷款建立的首次留置权不同于常规的税务评估，对贷款机构、服务机构和抵押贷款证券投资者构成了不同寻常且困难的风险管理挑战。”

2010年7月，联邦住房金融局发布了一封反对PACE的信，而房利美和房地美“已经向他们的服务机构明确表示，他们不会接受涉及优先PACE贷款的贷款或再融资，”联邦住房金融局发言人说。由于房利美和房地美共同购买或担保了大约三分之二的新单户住宅抵押贷款，住宅业主很难获得PACE融资。

尽管联邦住房金融局对PACE的反对阻碍了住宅能效升级，但它并未对商业房地产市场产生同样的影响，因为房利美和房地美通常不购买商业抵押贷款。

事实上，用于商业地产的PACE融资可能会开始起飞。如果被广泛采用，PACE可能会改变全国的商业建筑景观。据美国能源部的研究人员称，如果美国所有的商业地产都能进行经济有效的能源升级，那么它们的平均能源使用量可以减少25%。这样一个庞大的项目将花费超过1000亿美元，所有这些将被较低的能源费用抵消。

旧金山在《美国复苏与再投资法案》(American Recovery and Reinvestment Act)中为该市的商业地产业主提供了1亿美元的资金。最近，该市加入了由14个县和126个城市组成的全州联盟california afirst，以吸引业主和贷款机构。

圣地亚哥县主管Dianne Jacob说:“商业发展速度给企业提供了一个很好的选择，可以实现以前无法实现的能源效率项目。”“该县与加州第一核电站(CaliforniaFIRST)的合作为参与者提供了一种机制，让他们开始少花些钱在能源账单上，多花些钱在商业上。”

27个州和哥伦比亚特区已经通过立法，为商业和住宅物业提供PACE融资。除了加州，几个州已经有了积极的PACE融资计划。

2012年4月，位于美国明尼苏达州艾迪纳的Grandview Tire & Auto。成为美国加州以外首家获得PACE融资的商业地产，用于长期安装太阳能设备。Edina的PACE项目是在Grandview总经理的努力下发起的，建立这个项目只需要11,400美元的直接费用。

清洁基金的首席执行官John Kinney说:“明尼苏达州的一个小城市以最少的花费建立一个高质量的项目的例子应该会激励其他希望促进当地清洁能源就业机会的城市和县。”该公司为Edina项目提供了资金和结构服务。

PACE的项目协调员Richard Chen说，PACE也正在迅速扩展到中国其他地区。陈表示:“我们现在处于有利地位，可以铺路，让更多这样的事情在它需要的规模上发生。”

佛罗里达的城市和县目前可以选择加入几个商业PACE项目平台。俄亥俄州托莱多港务局利用其发行债券的能力为大量市政和商业地产提供PACE融资。在华盛顿特区的一个项目正处于软启动模式，而在康涅狄格州的一个全州范围内的以商业和工业步伐为重点的项目即将推出。

但陈承认，普遍采用PACE可能需要时间。“就像我们在能效融资领域所做的一切一样，这是非常非常新的，”陈说。“我们发现，要让业主理解公司的价值定位，还有很多工作要做。”

对于Aaron Binkley和Prologis(拥有、运营和开发工业地产)来说，其价值主张非常明确，尤其是它让公司有机会成为旧金山第一家使用PACE进行升级的商业地产所有者。

“对许多商业地产所有者来说，关注能源效率和运营一直是一个遥远的优先事项，”Binkley说。“随着人们越来越意识到能源成本和可持续性，这种情况正在发生改变。竞彩足球app怎么下载这是思维过程中一个非常重要和有意义的转变。”