新的研究发现生态资产提高了房地产的销售价格
这篇报道是由生态系统市场。
位于加州圣贝尼托县的帕诺切山谷是该州著名的生物多样性热点地区。这片大约30平方英里的草地上栖息着各种濒危物种，包括金鹰、草原猎鹰、西部穴居猫头鹰、圣华金基特狐、巨型袋鼠鼠、纳尔逊羚羊松鼠和钝鼻豹蜥蜴。
然而，该地区也不能免受发展利益的影响，一家总部位于加州的可再生能源公司PV2 energy计划在山谷中建设一个占地4500英亩的太阳能发电厂。太阳能发电设施将帮助该州实现其可再生能源目标2006年全球变暖解决方案法案，但它也会对当地野生动物栖息地产生影响。除了太阳能农场建设，PV2能源将需要道路升级，电气设施和水输送系统，它可能是农场将导致附近商业业务的速度。
由于对生物多样性的潜在不利影响，国家和联邦机构将需要各种发展利益，通过广泛的补偿性缓解措施确保生物多样性的“没有净损失”保护银行。
土地所有者应警惕由于保护当地生物多样性的监管要求而增加财产价值或增加收入的新机会。例如，一个新的案例研究生态资产解决方案和创新（Easi）是一家基于加利福尼亚州的公司，专注于自然资本市场价值观，确定评估Panoche Valley牧场的“生态资产”增加财产价值超过三倍。
生态资产估值解释
农村土地所有者往往不知道，他们的财产所产生的生态系统服务——储存碳、保护生物多样性——可以被开发，并像贵金属、石油或天然气等更传统的自然资源一样推向市场。
当一处房产的生态特征，包括诸如温泉池、草地或某些灌丛和林地等稀有栖息地，被转化为可以在环境市场上出售的保护或缓解银行信贷时，生态资产就形成了。这些信用是由州和联邦机构在财产得到保护、加强或恢复以支持稀有栖息地和物种时给予土地所有者的。然后，土地所有者可以将这些获得的信用出售给各种各样的买家，这些买家购买这些信用，以遵守环境法规。
关于生态资产开发方法的信息还没有提供给房地产界。
新生态系统市场的地图数据发现生物多样性市场以及处理碳污染和水质的其他生态系统市场在过去10年经历了大幅增长。研究人员将这种增长很大程度上归功于政策扶持，但也归功于公众对这些市场的保护和商业价值日益增强的意识。
许多土地所有者仍然保持不知情的财产生态资产价值，因为：
- 财产减灾银行的分布似乎相对稀少，因此土地所有者或地产国都没有认真考虑;
- 关于生态资产开发方法的信息尚未向房地产界提供;和
- 由于缺乏全面的市场数据，评估师很难从房地产可比销售额或收入分析的角度了解这些资产的价值。
该部门需要一种明确的、以价值为基础的商业方法来促进一致的、知情的生态资产评估方法。土地所有者和房地产经纪人都希望生态资产评估方法得到明确描述，希望看到缓解信贷的准确市场数据，并希望了解单个房产潜在生态资产开发的风险回报(成本效益)比率。
通过储蓄物种赚钱的可能性
生态资产市场有20到30年的历史，特别是在加州，该州的鱼类和野生动物部门在20世纪90年代首次建立了保护银行。
EASI财产生态资产调查评估了与当地有价值的生物多样性资源有关的农村土地。在这里，“宝贵的生物多样性”都具有市场内涵和生态内涵。EASI的方法将公开可用的生物多样性数据结合在一起，具有特定于地特定的财产审核，并由联邦和州野生动物代理商核可。这提供了对物种的存在以及物业的适用性，以支持有价值的生物多样性资源。
Easi利用此数据来评估Panoche Valley的私人390英亩的包裹，以获得其保护库潜力。随着PV2能源及其合作伙伴的可能性将排队购买物种的信用，土地所有者可以创造一个英俊的新收入流 - 即如果该物业适合银行。
EASI了解到，这块土地位于三条迁徙走廊的边缘，这三条迁徙走廊是物种在加州中央山谷和西海岸之间迁徙的走廊。项目地点附近有五种高价值物种——穴鸮、狐蝠、袋鼠鼠、豹蜥和三色黑鹂。该房产还具有产生湿地和春天池缓解信贷的潜力。
EASI也利用了its缓解信贷价格报告(MCPR)及其缓解信贷可用性报告(MCAR)，以支持在Panoche Valley建立一个财产保护银行的商业案例。
从2000年代初到现在，MCPR总计为加州大约250个减缓信贷价格参考。每个记录都包括与交易位置和日期，买方和卖方的永久引用，以及每个缓解信用的价格。并行MCAR提供有关当前在附近地区批准出售的分发，类型和减缓信贷人数的信息。
缺乏全面的市场数据使评估师难以知道这些资产的价值。
这些信息确认了补偿性缓解市场的存在，范围和生命力，评估师需要估算潜在的财产收入，销售价值和各自的价值。
然后，EASI应用了其缓解银行金融模式，以确定项目开发成本与潜在收入。财务模式导致项目ROI和净现值计算从情景规划变量开发。
自然提升物业价值
EASI分析师估计在Panoche Valley酒店开发一个475,000美元的保护银行，包括网站生物学，报告写作，代理审查费和保护地换期。总费用为130万美元，包括支付房地产抵押贷款。
来自390英亩的330个保护积分（AKA“物种信贷”）从390英亩的财产中可以基于MCPL市场比较的收入280万美元。额外的湿地缓解信贷价值不包括在此估值中。即便如此，估值将投入投资回报率为5年，达到2.2：1，加强房地产生态资产的市场价值（保护信贷）。
该物业老板而不是制定缓解银行，以销售的价格提供未开发的部分（290英亩），反映该物业已确定的生态资产价值 - 即未来减缓信贷的估计市场价值。
今年8月，作为补偿缓解计划的一部分，土地所有者以128万美元(约合每英亩4400美元)的价格将这块未开发的土地卖给了PV2能源公司。卖家在两年前以86.4万美元的价格买下了这处房产，其中包括一套两居室的现代住宅，还有谷仓和牲畜基础设施，价值约为36.5万美元。因此，土地价值约为每英亩1275美元。这与东边毗邻的房产(294英亩)的价值相当，那里没有任何建筑或结构。2015年，那块地的售价为34万美元(约合每英亩1155美元)。
针对整体估值
评估物业的生态资产市场价值导致Panoche Valley物业价值的未开发部分跳跃超过三倍 - 从1,275美元/英亩/英亩/英亩/英亩。而且没有包括物业的潜力，可以在保护积分和悬浮士抵押贷款的潜在潜力。
在最终分析中，本案例研究说明了在物业评估中包括生态资产市场数据的重要性。虽然它对整体物业价值的重要性产生了很大差异，但这种方法还可确保以市场为基础和可持续生态系统服务价值的整体核算。
