如何衡量LEED的投资回报率
绿色城市街区
编者按：要了解更多有关LEED建筑物的财务影响，一定要检查出(电子邮件保护)11月12 - 13日。
考虑为其建筑颁发LEED认证的业主经常会问，他们在绿色产品和服务上的投资能期望得到多少经济回报。
首先要衡量成本。业主应该确定他们的LEED顾问能够审计他们的建筑，并准确计算获得不同等级LEED的成本，包括实施改进和认证过程本身的成本。
估计经济收益是一个更为复杂的过程，因为市场变数和定性收益进入方程。和财务回报 - 但是计算投资回报（ROI）的挑战是通过报告分析LEED的新建筑和现有建筑成本源源不断有所减少。
LEED的成本
最常被引用的关于LEED增量成本的研究来自国际建筑公司Davis Langdon，他比较了LEED和非LEED建筑的装修和翻新。总的来说，经过leed认证的建筑的装修和翻新要多出1.84%，或者说每100万美元的建筑成本要多出1.84万美元。LEED银色建筑的平均增量成本为2.11%，而金色建筑仅为1.82%。
为什么会银牌认证费用超过黄金？戴维斯兰登推测，一些业主追求的银牌认证可能已经实现了昂贵的技术，而那些深远的黄金可能已经采取的被动式设计的机会更大的优势。
美国设计 - 建造学会发现，综合项目交付方法 - 包括那些涉及项目或施工经理 - 是不是在达到或超过预期水平LEED传统的设计 - 招标 - 建造方法整体更为成功。在仲量联行的经验，项目和施工管理人员，我们也看到了一个合作的过程，结果在一个更环保的建设导致性能更好的整体建设，以更低的成本和比传统的开发时间少。
对于新建筑，合作的方式，以绿色发展，同时比同类非LEED使用低效率的方法构建成本更低实现LEED达标。改造提供使用被动式设计和协同建设的机会较少，但这些方法仍然可以减轻LEED的增量成本。
LEED的财务效益
没有一种万能的方法来评估LEED认证对给定建筑的价值。首先要考虑的是，这栋建筑是业主自用，比如公司总部园区，还是像市中心的大多数高层建筑那样，租给许多租户。
对于一个大公司的占用，降低了从实用的短期和长期的回报单独成本将通常超过任何建设附加费，以满足LEED standards.The平均能量节省
节能减排的机会同样很大的多租户建筑，但节约成本并不总能转化为简单的回报投资者的业主。这主要是因为，办公租赁通常通过按比例的基础上运营成本租户，所以谁在资本项目投资往往提高能源效率的所有者不能再放通过能源节约的成本。短期租赁的承租人不能指望支付重大投资项目，和租户谁推动与战略的效率，如购买ENERGY
成本和收益的多租户建筑物意味着，而不是试图夺回通过直接回报的投资，大多数业主查看能效，以此来提高租金和入住这不对。
在考虑搬迁或更新时，很大一部分租户会选择有LEED认证的建筑。在2010年由CoreNet Global和仲量联行(Jones Lang LaSalle)进行的一项调查中，23%的企业房地产决策者表示，可持续性是租赁决策中的一个“主要因素”，另有18%的人认为，可持续性是决定是否租住同等价格和竞彩足球app怎么下载质量的建筑的“决定因素”。只有8%的受访者表示，可持续发展不是他们竞彩足球app怎么下载选址决策的一个因素。
研究表明绿色建筑是值得比同类建筑多。一项研究报告出售LEED认证写字楼的平均11％的溢价，而另一个发现LEED建筑通常吸引高15％到18％租金比同类建筑。其结果是：在创造价值的增加超过了LEED认证的名义成本。
影响生产力
投资者-所有者倾向于关注直接回报，而企业房地产董事则完全由不同的标准驱动。业主自住的建筑不以租金或物业价值作为衡量效能的标准。相反，他们考虑的是衡量员工生产力和可持续性战略产生的敬业度的方法。竞彩足球app怎么下载
LEED设计的工作空间是在温度和空气质量方面更为舒适。虽然大多数人都觉得舒服的员工更有生产力的人，直到最近这种生产力被认为是“软”的好处。然而，今天，有工具来帮助租户比较了员工的工作效率提高和保持的潜力方面的建筑物。从本质上说，企业正在开始量化的办公场所工作效率的影响。
利用基于研究数据测量之前和之后对员工行为持续的改善效果，房地产专业人士可以测量LEED针对人力资本的收益成本的公式。研究饲料的数据代入公式发现：
- 办公楼有关的疾病每年造成$ 60十亿的生产力损失。
- 增加光照水平由13％提高整体工作效率，并通过10％到25％提高心理功能和内存回收。
- 在空气质量和通风条件良好的工作场所，工作效率提高了1%到9%，而温度控制则提高了3%到11%。
一个这样的分析表明,可持续空间附加值相当于每平方英尺32.50美元通过估计有5%获得工人的生产力在更舒适的环境,以及每平方英尺16.50美元减少费用降低员工流动率,缺勤率由于更健康,更愉快的工作场所。
合并$ 49元平方英尺的好处几乎抵消了$ 60元平方英尺的入驻成本。
各级主管越来越认识到，遵循leed的实践将给组织带来巨大的好处。随着量化这些好处的工具不断改进，房地产和设施专业人士更容易证明LEED认证的最低成本。
无论测量是直接的能源回收期而言，增加财产性现金流或员工生产率改善环境，LEED的投资回报率是不容置疑的。
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