Dale Reiner's Family在华盛顿州梦露，养殖260英亩的Reiner Farm。农场丰富的农业土壤生产了过去的树虎，多元化的蔬菜和浆果，牛肉和圣诞树。今天的土地用于种植玉米，干草和青贮饲料。削减已经达到了退休年龄，并希望他的土地留在农业中，但他没有下一代他的家人对接管感兴趣。2015年，一位橡树的朋友介绍了他华盛顿农田信任他和土地信托员工开始对谈话保护他的土地保护和农业价值观。
华盛顿农田信托的使命（以前的PCC耕地信托）是将农业土地跨越华盛顿州。镜面趋势在美国，华盛顿的32％的农田将在未来15年内转移到新老板。三分之一华盛顿农民占65岁或以上，而且超过四分之三的这些农民没有发现继任的农民。由于西雅图经济蓬勃发展，华盛顿的农业土地具有特殊的发展压力。西雅图（包括Snohomish县）周围的县有最高人口群体增长率。这迫切的压力都让农田面临转换的风险，并推动农田的价格远远超出农民可以承受的。
通过与州农业社会的对话，华盛顿农田信托知道许多退休时期的农民试图让他们的农田活跃，可持续的农业。华盛顿农田信托推出了2600万美元的筹款活动，以加速其工作，面对这种发展压力，并希望保留农民经济实惠的大众农业土地。
许多退休时期的农民试图让他们的农田活跃，可持续的农业。
华盛顿农田信托试图为这一慈善活动的一部分发展影响投资工具。一些土地信托捐助者传达了他们促成了所有能够慈善的捐助者，但有更多的资源，他们可以提供为低利息贷款。随着额外的，内部控制，低成本的资本，土地信托可能会在立即发展地区购买土地的能力。与在面对快速发展压力和土地激烈竞争的地区运营的许多其他土地信托一样，华盛顿农田信托通常使用“买卖卖出”战略。它购买了土地待售，租赁土地到农民覆盖一部分资本成本，直到信任和农民每人都会追求永久保存和转让土地所需的融资。华盛顿农田信托长期以来，慈善捐款和低成本债务（主要是私人资本）资助土地购买，但随着更多的退休年龄农民准备出售总农业包裹，土地信托知道它需要额外的资金。
土地信托召集了一个创意资本工作组 - 由土地信托公司的朋友，董事会成员提供专业影响投资经验，以及社区成员 - 建议制定其影响投资策略。它首先考虑创造一个较大，10年的农田影响债券，类似于循环贷款资金缅因州海岸遗产信托和保护基金，这可以支持多种保护项目。通过与投资顾问和社区利益相关者的对话和一些初始业务规划，信托信托反而制定了较小的项目特定的影响投资票据。土地信托与其创造性的资本工作队合作，在没有专门的项目的情况下制定笔记的结构，以便在适当的项目出现时，将在适当需要资本时准备。
eILER农场是这个项目。截至2017年春季，Dale Reiner准备退出耕种。他不能等待典型保护地役权购买的资金，然后识别合适的农产品买家。由于其主要农业土壤，宝宝和野生动物栖息地，他和妻子Charlene的260英亩是一个特定的保护优先权，以及该地区的发展压力。该包裹是Snohomish县中最大的剩余农业包之一。Reiner和土地信托基于农场最近的评估的340万美元购买价格商定。土地信托和削减在2017年3月签署了购买和销售协议。在保护基金和土地的重点保护属性所需的快速时间表之间，华盛顿农田信托认为这是审判影响投资票据的合适项目。它开始在签署购买和销售协议后立即达到捐助者，并于2017年6月正式启动其农田影响票据。
票据的条款
到2018年1月，华盛顿农田信托已全面认购影响投资票据。投资者的最终组成为1个基础和16个个体。大多数投资者都是土地信托的先前支持者。一些投资者是相同的人鼓励土地信托制定这种影响投资票据，并在创造性的资本工作组上致力于担任创意资本工作队。17名投资者中有六个以前没有捐赠给土地信托。一些新的捐助者与土地信托的关系有关，虽然不是作为捐助者，但其他人被共同朋友介绍了土地信托。至少有一个捐助者专门通过影响投资策略强制推动，因为他们有资源可以贷款但不授予。
由于影响投资策略，至少有1个捐助者，因为他们有资源，他们可以贷款但不授予。
最低投资金额为个体为50,000美元，机构为100,000美元。平均投资为10万美元，最大的是600,000美元。该纸条已全额订购270万美元。在他们即将关闭之前只有2周的资金差距，但土地信托能够提出现有，忠诚的捐助者，以增加其投资，以达到270万美元。所有投资均获得2％的年度兴趣，尽管有些捐助者选择将其兴趣作为慈善礼物返回到土地信托。这是一个无抵押的贷款，由土地信托的充分信仰和信贷支持（而不是这个具体的项目）支持。华盛顿农田信托在2018年3月建立了一个单独的LLC购买了Reiner Farm并在农场购买了该农场。
成功的钥匙
土地信托必须组建额外的财政资源，超出投资。华盛顿农田信托申请并获得了塔科马群落基金会的能力建设权益。虽然钢筋农场不在基础的服务区，但基金会希望支持土地信托的发展影响投资策略，希望华盛顿农田最终能够在其地区部署这个工具。这笔补助金涵盖了许多“软成本”在开发说明中产生的土地信任。其中一些费用包括：法律文件的发展;托管费用和费用;员工的专业发展成本;和员工时间确定捐助者的条款，为捐助者筹集影响票据。
如果没有这种能力建设的赠款，土地信托就没有内部资源就会让这个项目发生。此外，Melissa Campbell将这一补助金描述为重要的外部验证，这建立了她的董事会进入影响投资空间的信心。看到基金会对这个想法有信心，并愿意投资它，并知道补助金将涵盖一些必要的探索性成本对于确保董事会对该项目的批准至关重要。
土地信托也在慈善礼物中筹集了700,000美元，以达到土地的平衡为340万美元的购买价格。超出了340万美元的征地费用，土地信托作为土地购买和保护地役权进程的一部分产生了重大的员工成本。这些成本对该项目并不是独一无二的，但在所有保护项目中产生的费用，例如员工时间与土地所有者合作，管理与合作伙伴的租赁和关系以及管理费用。土地信托用于普遍养老基金涵盖这些费用。
支付投资者回来
华盛顿农田信托正在与许多合作伙伴和资金来源合作，以保护和出售土地，从而偿还投资者。它计划将财产分成两个包裹，每个地块都有一个与其保护属性相关的单独的资金制造计划。
租户农民租赁160英亩的农田，组成农业包裹。华盛顿耕地信任正在与两项公共资金计划合作，华盛顿野生动物和娱乐计划（州）和Snohomish县保护期货（县），购买发展权。一旦土地受到保守，租赁农民将从LLC的评估农业价值处购买土地。
土地信托是一种桥梁的车辆，农民在保护之前和之后可以承受的东西。
沿着2英里的Skyhomish河流约100英亩的包裹，将被出售给Tulalip部落。部落长期以来一直致力于恢复这些传统渔场，首先是当削减土地和现在的土地信托时。河岸栖息地是主要的奇努克鲑鱼栖息地，该部落在这里进行生物学和恢复生态研究。华盛顿农田信任正在与部落合作，提高公共和私人资金（来自鲑鱼恢复资金委员会和太平洋西北部有弹性景观计划土地信托联盟分别）因此，部落可以以评估价值从LLC购买土地。
因此，有三个预期的流动性事件来偿还投资者：保护州和县域保护地役权资金;费用在租赁农民的农业价值上简单地购买农田;并由Tulalip部落购买河岸栖息地，借助华盛顿农田的援助，信任保护LTA和公共保护基金。
得到教训
专门为Reiner Farm项目开发影响投资注意事项的优势意味着华盛顿农田可以在相对较小的规模上审判项目融资。土地信托将将以下教训纳入未来的产品：它将在征地和员工费用的一开始就讨论。对于第一次影响投资项目，土地信托利用一般资金涵盖该项目的大多数员工费用。在未来的项目中，它将提高额外资源以实现内部费用。土地信托应战略性地考虑影响投资项目如何与其他同时慈善努力进行影响。该项目是慈善活动2600万美元的一个组成部分。要求慈善和影响投资基金创造了一些消息传递挑战。但是，它也是强化农场项目和土地信托的整体特派团的重要背景。最后，坎贝尔于本年度早期建议在年初结束对投资投资竞选活动，特别是在寻求基金资金，因为基金会通常无法做出资金决定。
Campbell描述了土地信托作为“桥接农民在保护之前和之后的车辆。”土地信托，特别是那些使用买卖销售策略的土地信托，始终需要获得低成本资本。该项目说明了保护金融工具使土地信托能够保护土地，否则可能是地理，时序或两者的原因是主要发展目标。虽然其下一个影响说明可能几年休息，但由于这些项目所需的内部资源，华盛顿农田信托计划继续其影响投资工作。它将根据出现的项目制定未来的项目金融票据或潜在的较大的农田保护基金。“我们现在拥有该工具，可以根据需要提出它，”Campbell说。
