帝国国家建筑：一种案例研究了积极的节能改造
在四月份，前总统比尔·克林顿那落基山研究所(RMI)首席科学家Amory Lovins纽约市长迈克尔·布隆伯格和帝国大厦业主托尼·马尔金以及项目合作伙伴仲量联行和约翰逊控制公司．宣布了一项大胆的计划，将帝国大厦的能耗降低38%，并在此过程中每年节省440万美元。
该计划是为期12个月的研究结果，包括集约化建筑测量，能源和金融建模以及租户参与。
帝国大厦项目证明，高水平的能源节约可以有效地捕获成本。许多其他分析，包括来自麦肯锡公司，rmi，和劳伦斯伯克利国家实验室，也发现现有存量商业建筑成熟具有性价比高的节能机会。
最近，一系列的公共和私人倡议，比如美国复苏和再投资法案例如，已经启动了通过建筑改造来获取具有成本效益的能源减少。这些机会并不是新的，但在过去，一些挑战阻碍了进展，其中大多数尚未克服。
与节能改造相关的挑战
工业，政府和非政府组织通常引用商业建设能源效率的挑战，例如业主和租户之间的分裂激励（谁支付账单，例如，支付更高效的设备），有关节能费用和益处的信息不佳措施，缺乏对现有服务提供商的知识，资金太少和高折扣率。
作为帝国大厦团队的成员，我们确定了一些额外的挑战，以实现我们知道既可能又具有成本效益的能源节约。我们认为，如果我国想以必要的速度和规模加强建筑能源改造活动，这些问题也需要解决。
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Eric Maurer是落基山研究所建筑环境团队的顾问，Caroline Fluhrer是分析师，Aalok Deshmukh是建筑环境团队的高级顾问。
图片由RMI、江森自控和仲量联行提供。
该计划是为期12个月的研究结果，包括集约化建筑测量，能源和金融建模以及租户参与。
帝国大厦项目证明，高水平的能源节约可以有效地捕获成本。许多其他分析，包括来自麦肯锡公司，rmi，和劳伦斯伯克利国家实验室，也发现现有存量商业建筑成熟具有性价比高的节能机会。
最近，一系列的公共和私人倡议，比如美国复苏和再投资法案例如，已经启动了通过建筑改造来获取具有成本效益的能源减少。这些机会并不是新的，但在过去，一些挑战阻碍了进展，其中大多数尚未克服。
与节能改造相关的挑战
工业，政府和非政府组织通常引用商业建设能源效率的挑战，例如业主和租户之间的分裂激励（谁支付账单，例如，支付更高效的设备），有关节能费用和益处的信息不佳措施，缺乏对现有服务提供商的知识，资金太少和高折扣率。
作为帝国大厦团队的成员，我们确定了一些额外的挑战，以实现我们知道既可能又具有成本效益的能源节约。我们认为，如果我国想以必要的速度和规模加强建筑能源改造活动，这些问题也需要解决。
•采取全面的方法：大多数能源服务公司（ESCOS）不捕获所有可用的能源收益。这是因为他们很少采取全面的建筑方法，建筑业主没有特别要求“全建筑”分析。因此，大多数项目专注于会议载荷，而不是减少或消除它们全部。这通常会导致改造项目，从简单快速的回报措施（如照明和HVAC控制），节省约10％至15％。通过considering energy efficiency measures that reduce energy loads like building envelope changes and daylighting, in addition to more efficient systems to meet existing loads (e.g., lighting and HVAC), a whole-building retrofit can achieve much greater energy savings while improving the project economics.解决这些障碍将是推动整个商业建筑存量显著、具有成本效益的能源削减的关键，对于设法解决一两个障碍的企业家来说，经济、环境和社会效益将是充分的。
•用设备更换使能量改造：为了能效改造成本效益，改造需要与多个建筑系统和组件的计划更换或升级进行调整。例如，帝国大厦的计划是正在进行的计划，以取代其冷却器，修复和重新兑现其一些窗口，改变走廊照明，并在租约到期时安装新的租户照明。由于这些升级已经在书籍上，团队重新设计，消除和创建了成本超过初始预算的项目，但会在15年期间产生显着的节能。当这些节能随着增加的预期项目成本而核算时，节能改造项目的净目前比初始改造项目的净值更好。
The key takeaway here is that you actually have to align retrofits with the scheduled replacement of equipment because the energy savings are typically not substantial enough to offset the full non-incremental capital cost and can only justify the incremental capital cost (e.g., the difference in cost between resealing windows and remanufacturing windows).
•为租户节约能源:在现有的商业建筑中，充分利用能效机会需要与租户进行接触。在帝国大厦的改造中，超过50%的能源节约需要一定程度的租户参与。能效机会往往没有得到实施，因为存在许多真实的或可以感知到的障碍，包括与租户接触时犹豫不决、激励措施分散、担心业务中断等。
•寻找有效的融资模式：在当今的贷款环境中，单独通过私人资本融资建筑物改造。鉴于紧张的贷款条件，私人资本不太可能广泛用于私营商业建筑的改造。此外，由于大多数抵押贷款留置权覆盖现有设备，该设备将在改装中更换或升级，因此无法抵押贷款可能会使融资情况进行复杂化。已经提出了许多将私人资本与公共资助贷款担保和其他公共融资机制相结合的可能解决方案，但没有单一的融资机制获得了国家牵引力。
•改造中小型建筑物：亚太经纪商业模式主要用于市政，州，联邦，大学，学校和医院建筑和一些大型商业办公楼的改造，并不适用于中小型商业建筑，交易成本与Escos的利润机会往往不成比例地高。小型建筑物，占地面积小于5万平方英尺，占美国商业大楼总股的50％。这为商业模式创新提供了一个主要的机会，以提供对大型和服务不足的商业建筑市场细分市场的改造。
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Eric Maurer是落基山研究所建筑环境团队的顾问，Caroline Fluhrer是分析师，Aalok Deshmukh是建筑环境团队的高级顾问。
图片由RMI、江森自控和仲量联行提供。
