气候军团:建筑能源控制的优势

[编者按:本博客是2009年系列的一部分气候队的家伙们。这个项目，来自合作伙伴环境保护基金(EDF)和净影响，让MBA学生与企业配对，识别能源效率机会，并制定可操作的战略，帮助企业降低成本、能源使用和温室气体排放。

和我一起工作的manhattan的农场今年夏天，在北卡罗来纳州的阿什维尔，他们破译了能源账单，跟踪电力需求趋势，为运营团队寻找经济有效的方法来提高他们的建筑组合的效率。

Biltmore Farms是一家住宅和商业社区开发公司，致力于寻找保持高质量和低成本的新方法。除了减少温室气体排放的优点外，能源管理也被证明是控制成本和提高房产价值的好方法。

我在比尔特莫尔农场(Biltmore Farms)的第一次会议是与地区电力供应商的客户代表一起检查账单。在过去的几年里，我们观察了一个建筑每天的电力需求模式，并确定了使用变化是如何影响收费的。

我认为用电成本是相当直接的高峰电价比非高峰电价略高，但作为气候组织的同事瑞安Whisnant描述，结果是速率结构更复杂一些。

计费的复杂性可能包括随季节变化的峰值需求费率，以及遵循与需求费率不同的季节日历的季节性峰值时间安排。另一个常见的组成部分是棘轮:例如，设施在高峰期支付非常高的需求费用，但必须满足最低的计费需求。即使账单期需求大幅降低，最低电力需求费用可能是前一个季度最大月度需求的75%。因此，考虑到建筑物中复杂的使用模式和复杂的计费结构，大幅降低能源成本的最明智计划将涉及一些仔细的分析和规划。

最近提到的文章的一项研究江森自控有限公司和国际设备管理协会调查发现，71%的商界领袖比一年前更加关注能源效率问题。在与能源管理和照明专业人士、公用事业供应商和建筑管理人员讨论之后，我很清楚，建筑业主开始更加认真地对待这项任务。我发现很多工具这可以简化大楼里的工作，我想知道为什么更广泛的房地产行业没有更积极地利用这些机会来节省开支。

似乎有很多原因可以让效率提高得更快，但从施工过程中可以看出一些端倪。

例如，在它的建设阶段，商业办公楼一度只是一个空壳。在此之前不久，必须有人投入一大笔股本，利用剩余的资金，由于大多数工作无法满足预算，需要增加额外的股本以跟上建筑和材料成本的膨胀。前期成本可能会干扰复杂的节约措施，或者，如果它们最初被包含在提案中，在争夺资金的价值工程阶段，这些项目可能会被从计划中删除。能源管理系统,开放协议建筑控制、超高效率HVAC机组、可控照明灯具对大楼或未来租户来说并非绝对必要的监控传感器或其他新奇设备可能会首先消失。

在许多情况下，现代建筑都配备了专有的控制系统，这些系统是行业标准，但越来越不兼容，无法由现代设备完全控制。这限制了它们提供能源微调的能力，但更换可能过于昂贵。也有可能，以今天的标准来看，昨天的精密设备已经过时了。在空调和照明方面的新创新不断地使它更容易实现投资回报，但从这些和其他设备的未来节省可能是具有挑战性的，以适应在这个阶段的成本效益讨论，特别是当经济效益难以衡量。

激励分割也很棘手;如果开发商打算投资于这些类型的工具，就需要有一定的回报保证，如果建筑物将被保留，通过实现的运营节约，或者如果建筑物将在未来出售，通过增加净运营收入。

随着商业社会越来越多地寻求提高现有建筑的能源效率，重要的是不要忽视只存在于施工阶段的机会。在下一篇文章中，我将考虑一些通过租赁安排而产生的商业租赁空间中经常未被发现的机会。

亨特·布里格斯(Hunt Briggs)是2009年气候组织成员和净影响(Net Impact)成员，目前正在密歇根大学(University of Michigan)攻读工商管理硕士学位。

_{图像中沃伦Gretz,由NREL。}