大图看高盛案
毫无疑问，美国证券和交易委员会上周指控高盛欺诈，这一举动引起了世界各地的大头条新闻。
尽管此案可能对商业世界和绿色建筑物产生巨大影响，但阅读有关合成抵押债务义务（CDO）的细节足以使您的眼睛釉面。
但是，在这种情况下，使用这些CDO，称为Abacus 2007-AC1，对华尔街产生了重大影响，因此有必要尝试用清晰（清晰）英语解释Abacus。（对于背景，您可以阅读SEC投诉这里以PDF格式。）
华尔街对算盘等工具的使用对其向所有经济领域（包括可再生能源和能源效率行业）提供资本的能力产生了重要影响。合成CDO的使用对房地产融资（包括绿色和节能财产）的使用尤其深刻，因为借用了房地产开发和改造成本的狮子，而华尔街在供应房地产债务方面发挥了越来越重要的作用。
在算盘交易时，商业和多户房地产的每四贷款中约有一笔来自华尔街和抵押支持的证券市场。
{Ressect_content}我自己对抵押支持证券的接触，次级市场始于七年前，当时我在抵押银行家协会工作。我的职责包括代表MBA成员涵盖商业抵押支持证券的市场。其他同事涵盖了次级市场和住宅抵押支持证券的市场。
这是一种教育。我花了几个月的时间才能充分解开行话，以便我可以跟随该行业并与MBA的华尔街成员进行交流。（好，所以我是一个学习缓慢的人。）
我的次级“啊哈！”时刻 - 大概是在2004年 - 一位同事随随便便提到的一些次级抵押贷款正在编写，并以可调节利率和低或没有文件要求编写。换句话说，信用不良和收入有限的人正在将利率上升的抵押贷款投入，贷方很少或根本没有审查。您在2004年可以打赌的一件事是，利率会上升，因为当时的利率处于近乎历史的低点。我对贷方和购房者的损失潜力感到震惊，并一再告诉房地产行业朋友，次级市场是一场火车残骸，等待发生。
我也是一个慢学习的人，因为我没有想到我的次级见解可以用来在证券市场赚大钱。（正如我提到的那样，无论是对于借款人还是贷方，我古朴的抵押贷款违约都与财务损失相当。）但是，华尔街上的更聪明的头脑已经达到了同样的见解，并着手制定押注即将来临的次级灾难的方式。到2007年，华尔街甚至已经找到了一种押注次级市场的方法，而无需遇到购买或出售次级抵押贷款的麻烦：合成CDO。
与包含真实债券，贷款或抵押的现金流CDO不同，合成CDO由信用违约掉期组成，本质上是违约时付款的金融保险单，无论买方是否拥有基础债券，贷款，贷款，抵押或其他金融资产。
坦率地说，合成的CDO允许大型资金投资者通过实际上是购买或出售违约保险的抵押贷款的赌注，无论他们是否在基础贷款中拥有所有权。但是，与受严格监管的真实保险市场不同，关于使用华尔街违约保险的规则很少（信用默认交换）。
这使我们回到了高盛（Goldman Sachs）和Abacus 2007-AC1。实际上，高盛（Goldman）所做的是组装一系列保险单，如果特定的次级次级（信用不良）和中级信贷（中级信用）抵押贷款违约，这些保险单将会有所回报。为了执行保险合同，“长期”投资者（担任保险公司押注贷款会执行的）和“短”投资者（实际上是押注贷款会遍布贷款的政策持有人）。
实际上，算盘交易是由最终的“短”保险政策持有人Paulson＆Co。发起的，Paulson＆Co。是一家对冲基金，如果Abacus Mortgages倒闭，则可以赢得大胜利。鲍尔森（Paulson）向高盛（Goldman）支付了1500万美元，以创建算盘，并为高盛提供了可以写保险的抵押贷款池清单，并参加了有关选择抵押贷款池的对话，这些抵押贷款池会触发支出。（SEC投诉称，保尔森建议对算盘的抵押贷款池，其特征是大量使用可调节利率，低借款人信用评分以及位于价格上涨的市场中的住房，所有指标都指向实质性违约。）
根据SEC的说法，保尔森关于泳池选择的对话是与高盛（Goldman）雇用的公司选择算盘贷款的公司进行的。SEC的投诉称，（1）ACA并不意识到Paulson会押注池，并且（2）ACA被高盛误导了Paulson对Abacus Loans的合理表现具有财务利益。ACA尚未被指控有不法行为。
算盘交易于2007年4月26日结束。陈述很快。到10月下旬，算盘池中有83％的贷款已拖欠或降级。到2008年1月末，违约和降级已上升到池的99％。据报道，鲍尔森（Paulson）在算盘上赚了10亿美元，而IKB和ABN Amro共同损失了相同的金额。
SEC投诉指控高盛（Goldman Sachs）与证券欺诈有关“重大误导”投资者的欺诈行为未能透露保罗＆Co。在选择Abacus证券方面发挥作用。（作为交易中的客户，保尔森 - 不是要约人或证券 - 没有责任披露其角色，也没有被指控不法行为。）
高盛是否犯了证券欺诈？我会说法律结果不确定。
一方面，如果SEC的事件版本是正确的，Paulson（押注了Abacus Mortgages do默认）在选择Abacus Pool的声音中，没有投资者知道贷款将仍然保留的投资者的知识声音。
另一方面，对算盘的发行文件进行了仔细的律师（由于不可避免地是这样的文件）。阅读算盘“翻转书”，这是为营销目的准备的概述，这里。在众多免责声明中，投资者被警告说，高盛和ACA都没有做出明确的陈述或有关算盘绩效的保证，并且“翻转书”并不一定包含有关算盘所基于的次级抵押贷款池的所有相关信息。建议投资者对基础抵押贷款池的状况进行自己的调查。
在辩护中，高盛可能会争辩说，算盘池是由高素质，独立专家（ACA）选择的。池中最大的投资者（ACA Capital）通过其ACA管理子公司选择了池；基本证券作为投资级别独立评级（据报道，抵押贷款的投资等级最低的BAA评级）；那个高盛本身在交易上损失了9000万美元，远远超过了鲍尔森为创造算盘支付的1500万美元。（还应指出，同时，高盛（Goldman）在其他交易中的抵押贷款市场（BET）大量“投注”，以获得可观的利润。）高盛（Goldman这里和这里。高盛辩称，美国证券交易委员会的投诉“在法律上是没有根据的，实际上是”，而高盛并没有构建旨在亏损的投资组合。”
法院将决定是否欺骗了高盛的投资者，以欺骗其对算盘的管理。这是一个值得决定的问题，但是有一个更大，更重要的问题要问。
困扰我的是，纯粹的投机合成CDO是完全合法的，并且被广泛用于2007 - 2008年经济危机。ProPublica有许多与算盘相似的交易的报道是由许多主要的华尔街房屋安排的，而不仅仅是高盛。这些交易是次级抵押贷款市场上的附带赌注，增加了次级后果，远远超出了实际发出的次级贷款量。为什么这样？因为在次级抵押市场上的赌注数量（当然可以在不遇到单个抵押贷款到单个次级借款人的麻烦的情况下进行赌注）远大于实际流通中的次级抵押贷款数量。由于能够轻松，相对廉价地赌注合成CDO，因此比以前的资本更多的资本在次级抵押市场的绩效上占据了更多的影响，这使得2007-2008的金融崩溃变得更加严重。
尽管我同意信用违约掉期是有用的工具来抵消实际的投资风险（例如，购买和持有具有高风险的抵押贷款贷款组合创建的掉了），但我看不到它们应该用于纯粹的猜测。Abacus之类的交易 - 对资本市场活动的无生产性押注 - 将证券市场变成受监管的赌场。
一些要考虑的修复：禁止或严格限制使用纯投机CDO的使用，例如算盘交易。通过对掉期参与者施加更严格的抵押品，审计和报告要求来规范信用违约掉期行业。需要建立一个中央交换所，以提供有序的衍生品交易，就像股票和商品市场中所做的那样。
当一切都说完之后，对于证券市场和我们自己，我们应该得到比算盘更好的。IKB和ABN Amro造成的损失不仅仅是有趣的钱。损失的十亿美元可能用于商业贷款，消费者贷款，对真实公司的股权投资以及可再生能源，能源效率或绿色房地产项目。在拉斯维加斯，蒙特卡洛，渡槽和许多其他场所都可以使用游戏。在可持续房地产部门，可再生能源部门和其他地方，应保留资本市场以创造真正的经济价值。
Leanne Tobias是创始人和执行校长孔雀石有限责任公司，一家顾问公司，专门研究全球可持续或绿色房地产的开发，租赁，管理，融资和认证。写信给Leanne关于您对2010年趋势的想法，或者在开始开启经济的方式[电子邮件保护]。她将在以后的帖子中分享最好的想法。
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