除了数字：建筑改造的真正价值

夏普开发是如何衡量其深改造投资的成功70年代的C类建筑在硅谷?虽然能源效率很重要，但更重要的是租赁时间的减少和租金的增加。

同样的，国际货币基金组织通过改造的，以减少设备故障的风险，避免市场价值下调而带来的了建设以遵守法规的能力来衡量其华盛顿总部的深改造的成功。

为仓库及收货人(CDC) (PDF)，这是预期的10％的资产价值增加至20世纪30年代时代的建筑在巴黎举行。对于马尔金控股公司，它是数以百万计的避免在计划资金成本帝国大厦。为希尔顿（PDF），它是在其环球影城，洛杉矶的酒店增加净营业收入和财产价值以及改善客户体验。而对于玫瑰智慧增长投资基金(PDF)，它是在约瑟夫·万斯大楼位于西雅图市中心的入住率升压从68％到96％。

这些故事印证了强有力的市场证据，即能源成本节约——尽管意义重大——只是推动深度能源改造投资的一个因素。

然而，房地产投资者在准备和提出深度改造的资本要求时，通常忽视了这些报道所强调的能源成本节约之外的价值。其结果是:对深度翻新机会的低估，导致(无意中)对高效建筑的投资不足，将数百万美元留在了桌面上(并增加了大气中的碳排放)。

包含额外的 - 尽管不那么有形的 - 值的能源成本节约超越到决策因此，关键是提高尽职调查的投资者，使深改造的价值主张的更好的评估，并依次解锁所需的资金。

这是RMI的用武之地。我们正在努力与实践指导装备的投资者纳入能源成本节约超越一切价值到他们的决策和获取来自这些投资机会，更高的回报。我们的目标是在深改造投资规模和减少建筑物的气候变化影响。

一种方法的投资者

上周，RMI发布了新的实践指南对于房地产投资者来说，除了执行深度改造项目节省的能源成本外，还能获得所有的价值。该指南提供了一个全面的深度翻新价值方法和补充2014年的指南RMI制作了业主居住者。

像2014年的指导，我们从事行业的相关人士征求他们的意见和审查。詹姆士·格雷 - 唐纳德，主动脉根部肯尼迪的可持续竞彩足球app怎么下载性和项目负责人的副总裁联合国环境规划署金融倡议机构（UNEP FI）房产工作组（PDF），他对报告的描述如下:

"A must read for those serious about the pathway to portfolio decarbonization in commercial real estate. Investors, particularly large pension funds, are increasingly wanting their portfolios to have a lower carbon footprint, while maintaining best-in class financial returns. RMI’s Deep Retrofit Value practice guide clearly shows that reducing carbon intensity does not require a reduction in financial returns. Indeed it is a compelling guide for how energy upgrades can be justified to go much deeper than previously thought."

深入研究的关键是计算并提出能源成本节约以外的五种重要价值来源。这将导致对改造机会做出更明智的决定，从而推动更大的改造投资。

引导显示的五个特定值元素的重要性以及如何将它们纳入决策中:

• 改造资本成本-翻新项目如果与其他资本改善项目同步进行，并利用补贴和其他财政激励措施，则几乎没有成本溢价。

• 非能源运营成本- 深改造可以降低操作与维修，保险和乘客流失率，以及通过增加设备的小型化所占用的空间，提高乘坐者的使用空间相关的成本。

• 租户的收入-翻新工程可增加需求，令租金、入住率、吸收量及租户留置率均上升。

• 销售收入-深度翻新带来的销售收入溢价源于更高的净营业收入、增加的投资者需求和降低风险。

• 改造风险分析-对风险进行彻底的识别和评估，从而采取行动减轻风险并准确定价，帮助其他价值要素实现价值最大化。

实践指南以样本报告结尾，演示投资者如何准备一个引人注目的报告，深度改造价值的决策者。样本报告说明了使用或忽视深度翻新价值方法对投资决策结果的影响。

协作是关键

RMI正在赋予行业利益相关者所需的技能和资源，以获得深度改造投资的更高回报。我们正在举办研讨会，创建专业培训项目，并直接与投资者接触，将深度改造价值方法论用于测试并推广其使用。

二月份，我们召开零车间的价值为75位房地产专业人士探索和发展以商业为主导的战略，以加速房地产投资组合，向净零能源迈进。与会者记录并分享了他们计划如何将研讨会的见解应用于日常工作中，以增加对建筑能源性能的投资。

我们正在和房地产管理协会（IREM）-其注册物业经理(CPM)管理超过130亿平方英尺的非住宅房地产，资产价值超过8000亿美元-开发三个深度翻新价值在线课程和一个基于新实践指南的配套工具。

该课程将向投资房地产行业的投资组合经理、房地产经理、资产经理、项目经理和其他人士展示如何分析能源改造的财务影响，并提出令人信服的案例，推动项目与业主、投资者和其他利益相关者一起前进。

他们还将获得国家许可的继续教育和其他主流认证。RMI和IREM正在与房地产投资机构合作，培训和招募员工参加这些课程。它们将在未来几个月发布，以支持将RMI的深度改造价值方法集成到投资决策中。

接下来，我们想添加一些现实世界的例子，让领导者在做改造决策时，考虑到能源成本节约以外的价值。这些例子进一步建立了对该方法的信心，并将导致能源效率投资的增加。

这篇文章最初出现在落基山研究所。