促进可持续小镇再开发的4种技术

今天，许多城市完全接受再开发作为振兴整个地区的战略，正如我们在底特律、克利夫兰和匹兹堡等老制造业中心所看到的那样。甚至像马萨诸塞州的劳伦斯和威斯康辛州的欧克莱尔这样的小城市也加入了这一行动。取代了绿地，棕地和它们经典的历史建筑，它们原始的工业粗砂，重新流行起来。再开发、更新和适应性再利用不再是流行词汇，而是行之有效的策略，有着令人印象深刻的历史记录。

我们的公司倾向于去那些没有经历过同样程度的重生和更新的地方——人们希望看到自己的城镇恢复生机，但却找不到实现这一目标的经济动力。并不是所有这些社区都在这个国家。他们中的很多人都在大城市的偏僻角落，比如居民稀少、人口密度低的老工业区。这些地方有很多棕色地带和废弃的地产，潜力巨大，但商业模式却很少能克服经济停滞的风险。开发人员要做什么？这些特殊的、历史性的财产是否注定要被废弃并最终被摧毁？

上一段的关键词是风险，尽管在经济发展领域，风险讨论的频率较低，因为该领域往往关注收益、增长和潜力。仅仅因为一个人重新开发一个棕地，并不意味着如果社区远离客户，如果它显示出社会和经济衰退的迹象，或者如果它缺乏许多现代工人和企业家期望从他们的社区得到的足够的设施，客户(或租户)就会涌向它。任何成功的战略都不仅要满足市场需求，还要解决包括社会、政治和环境风险在内的复杂风险因素。社会和制度方面的讨论比较少，所以让我们先谈谈这些方面。

社会和制度进程

开车进入一个主要街道被木板封住或一排废弃工厂的城镇，会让人觉得这个社区是破坏性经济进程的受害者。事实上，表面上明显的破坏实际上是长期存在的更深层次的社会和体制问题的症状。这些社区中的大多数都成为了严重繁荣/萧条周期的受害者，这一周期始于水资源、煤炭或矿产等关键资源的发现。这一发现导致公司集中在一个地方，从而吸引了来自其他社区的熟练和非熟练工人寻找新机会。然而，这种“增长心态”往往会在核心行业成熟甚至开始衰退后依然存在。通常，衰退的影响在经济多元化程度不足时才真正显现出来:没有其他行业可以从第一产业吸收剩余劳动力。

事实上，表面上明显的破坏实际上是已经持续了很长时间的更深层次的社会和制度问题的征兆。

接下来是一个周期，在这个周期中，对机会的巨大期望（你可以在工厂工作25年，退休后可以领取养老金）导致失望、人口减少或转向低薪工作，通常是在服务业。随之而来的是当地人身份的丧失，随之而来的是重要的社会机构的侵蚀，这些机构曾经把人们聚集在一起，在邻里之间形成牢固的联系。

社区社会学家称这种情况为不满情绪，或整个社区的一种脱离和孤立的感觉。重要的是要记住，当在其中一个社区中进行开发项目时，人们(和机构)可能看起来相互隔离。在一个小镇上，每个人都可能认识每个人，但这并不意味着他们能相处融洽，或富有成效地、有策略地谈论他们社区的未来。

采取的行动和当地的公共活动可能是过去的遗迹，犯罪和越轨行为可能很高。这种情况在小的、孤立的、以前的制造业社区比农业社区更常见，再开发项目风险很大。

我有三条建议，让你的农村或小城镇项目成功:

1. 不仅仅是一个地方的开发者。你必须是社区的开发者。
2. 你不应该只重振建筑物，还必须重振人际关系。
3. 在没有经济动力的社会里，如果你想扬帆远航，你就得带上你自己的风。

以下是进行重建项目的四种策略：

更经济可行，同时内在化外部风险，多样化的产品和设施，同时让社区成员参与，以确保项目在文化上是合适的。

这些技术并不新鲜。事实上，他们与美国早期的生活比现代的生活有更多的共同点。那时候，技术是围绕着人际关系和以非常战略性的方式为彼此做事。将它们与现代方法和现代情况结合在一起，会让它们感觉非常有创新性，我们希望看到更多的这些方法被全球的开发人员共同使用。

1伙伴关系和全区域办法

在任何一个社区中，总有人在做一些事情来使社区变得更好。通常，这些活动彼此孤立，在社区中分散。作为一名开发人员，您可以成为将人们聚集在项目背后的催化力量。与其推进自己的愿景，不如找出社区里其他人想看到的东西。

通常，当地的组织已经弄清楚了哪些地方是阻碍发展的主要障碍，哪些地方是你没有考虑到的主要优势。他们可以帮助共同创造一个更符合文化的项目。这种社区精神可以写进你的项目商业实体的章程中，确保与当地组织以及当地监督的紧密联系。而且，如果社区买账了，他们更有可能接受这个项目作为他们自己的项目，而不太可能在市政厅反对你。毕竟，你是在与社区合作，而不是对抗社区。

有时，棕地和被遗弃的房产非常小，遍布整个社区，对每一个单独的房产进行补救的成本是令人望而却步的。像印第安纳波利斯这样的城市已经成功地把城市里的多个政府拥有的财产当作一个巨大的财产来处理，大大降低了环境保护署评估和修复的成本。不要考虑一处又一处的房产，而是要缩小视野，看到整个社区的更大图景。也许其他业主也想参与进来。

2新经济技术

“新经济”技术并不新鲜，但他们有这种感觉。这些经济战略来自于受另类经济学家E.F.舒马赫（E.F.Schumacher）特别是他的《小即美》一书的启发，这本书探讨了如果一个经济体优先考虑增加社区财富、重建社区生活、维护社会公正和与环境和谐而不是追求，那么它会是什么样子纯利润。

如果一个经济体将促进社区财富、重建社区生活、维护社会正义和与环境协调置于对利润的追求之上，它会是什么样子?

舒马赫(和他的朋友们)的结论是要从小处着眼:经济活动更小;还有其他的商业形式，循环利润回到社区。以下的商业形式可以增强社区参与和支付风险，而不是启动典型的盈利性开发企业:

合作社

业主多，风险小。自19世纪以来，合作社一直被用作小农和制造商购买力和生产力最大化的一种方式。合作社同样适用于住房，因为拥有和维护住房的风险分散在合作社的所有房主身上。合作社企业直接从社区中获得会员资格，提供了一个忠诚的客户群。

社区土地托拉斯

社区土地信托公司购买房产下的土地，以便出售上面的建筑(和改进)。土地信托可以确保土地价值永远保持在人们可以承受的范围内，并且可以用来确保具有重要历史意义的房产被社区重新利用，而不是被拆除。

平民

有时候，一个物业最好的用途是空置的空间，做得有品位。公共区域为社区提供了喘息的空间，为互动、节日、市场和公共活动提供了空间。他们可以美化社区，提高周边地区的物业价值。

社区农业支持/行业

CSAs和CSIs直接向当地社区成员提供农业和其他产品，确保持续的客户基础，为社区带来利润。

3.组合策略

上述任何一项策略都为传统重建提供了可行的替代方案。但是，当其他策略有效地混合在一起时，它们才会真正发挥作用。混合策略使项目多样化，就像股票投资组合一样，确保每个项目在任何时候都有不止一个用途。这在缺乏分区或有灵活分区规定的地方特别有用。当项目只有单一用途时，比如将仓库改造成经济适用房或创客空间，该项目很有可能会失败，并带走所有投资。这在一个小镇上尤其具有破坏性。然而，通过与食品中心和食品创业孵化器联合推出保障性住房，一个项目失败的风险更有可能被另外两个项目缓冲。在失败的情况下，项目协调员可以快速地“转移”，用另一个在项目启动之前可能不明显的活动替换失败的活动。杂交不仅把鸡蛋放在多个篮子里，还产生了必要的“摆动空间”，以调整整个商业模式。

4自给自足

简单地说，补助金已经过时了。农村地区和小城镇的良好重建项目不应依赖不受社区直接控制的外部补助资金，因为这会带来外部风险。好的项目应该从规划的第一天起就有一个可行的商业模式，能够永久地支持项目。基于我们对杂交技术的了解，并非所有的混合动力项目都具有相同的利润潜力。

好的项目应该从规划的第一天起就有一个可行的商业模型，可以永远支持项目。

一个社区可能真的需要一个食物中心，可能需要负担得起的住房。一些聪明的市场研究会表明，一个相关的想法，一个商业厨房和食品企业孵化器，实际上比其他两个想法有更高的利润潜力。如果你的项目必须分段启动，总是先从最高利润的潜在活动开始。这样就可以支持其他活动，因为它们都以不同的速度增长。因此，商业厨房可以启动食品中心的启动，打开当地食品的通道，从而增强商业厨房孵化器。然后，这个权力组合可以用来推出经济适用房（一个低利润的企业），它可以容纳更多潜在的食品企业家，等等。

结论

仅仅因为一个社区地处农村、偏远、小或孤立，并不意味着不可能进行物业再开发和社区振兴。这只是意味着需要将不同的技术组合在一起，以解决与此类项目相关的社会和制度风险。我们期待听到您是如何在自己的社区中应用(或计划应用)这些技术的。就像再开发本身一样，我们希望这些和其他创新技术将在经济发展领域变得更加普遍。很多时候，重建社区生活的关键并不是重建到原来的密度。它正在以更小的规模建设更多样化的项目。