科罗拉多州的4个净零能源课程

许多开发商称，在他们的新建和现有建筑项目中追求零能耗的过程中，第一成本是一个障碍。但科罗拉多州的一家主要开发商却在这个假设的基础上颠倒了剧本，表明优先考虑能源性能可以打开新的现金流，而不是消耗现有的现金流。

John Madden公司（JMC）刚刚在能效项目上关闭，将在他们的投资组合中为两座建筑物提供30％的节能，无需jMC，这将是他们在第一天开始的租户成本中立。现有的建筑业主可以从理解这个项目中学习很多。下面，我们突出了一些经验教训，可以推进建筑师从业者的思考，JMC的方法从根本上改变绩效经济学。

第1课：带领愿景，并支持可行的目标

当RMI的建筑团队首次开始与John Madden公司首席执行官Blair Bui一起工作时，这是一个非常清爽的经历。她不仅是一个有动力的前瞻性的资产经理，希望找到一种让她的投资组合更具可持续性的方法，她还希望超越她的投资组合，激励房地产业的其他人追求类似的道路。JMC的最新项目确实如此。

JMC是一个拥有的家庭拥有的企业，拥有科罗拉多州格林伍德村的校园产品组合。它对可持续性充满热情，希望通过提供更有效和可持竞彩足球app怎么下载续的建筑物来区分自身的市场。这始于将现有的建筑物转移并获得LEED EBOM认证，因为更多的租户要求这种绩效水平。现在JMC想要提升酒吧，并努力随着时间的推移实现净零能量的目标。JMC了解节能资产对其租户以及其底线有益。

Bui解释说，“把我们的校园变成NZE是一个过程，不会在一夜之间发生，但是开始某个地方对我们来说很重要。我们从照顾我们的租户开始，为他们的员工创造一个茁壮成长的地方。”

第二课:商业空间允许业主规划长期的低风险的节能项目

John Madden公司一直与McKinstry，一家能源咨询公司和设计制造公司合作，通过积极的能源管理，能源审计和LEED认证来评估和提高其建筑的效率。因此，当两个JMC建筑物的屋顶HVAC单位接近生命结束时，JMC和McKInstry选择使用将这些屋顶单位替换为触发器以追求更深的节能项目。JMC转变了什么是对大多数建筑所有者进入最大的类似屋顶单位更换商业物业评估清洁能源（C-Pace）在科罗拉多州项目。

当两栋建筑的屋顶暖通空调设备接近使用寿命时，江mc和麦金斯特利选择替换这些屋顶空调设备，作为启动更深层次的节能项目的契机。

C-PACE是一种融资机制，能够为能源效率、可再生能源和水资源保护项目提供低成本、长期的资金，并作为对该房产常规税单的评估予以偿还。C-PACE是一种相对较新的融资工具，仅在科罗拉多州使用了几年，而且只在科罗拉多州使用美国其他16个州。PACE is a unique financing tool because it can cover 100 percent of a project’s hard and soft costs, offers long-term financing for up to 20 years and provides for the energy projects to be permanently affixed to a property because the PACE assessment is filed as a special assessment on the property tax bill. This means the loan remains with the property even if property ownership changes, allowing for property owners that only plan to hold onto their property for a short period to pursue efficiency projects with longer payback periods. Oftentime the annual energy savings for a PACE project exceed the annual assessment payment, so property owners and tenants are cash flow positive immediately.

JMC的PACE项目将耗资710万美元，其年能和维护储蓄中产生385,000美元，并拥有18年的简单投资回收期。一个18年的投资回收期通常是建造和投资组合所有者的无星期因素，因为他们甚至可能在18年内拥有他们的财产，并希望看到他们的投资更快。虽然JMC往往具有更长的性质，但步伐降低了这笔投资的风险，因为步伐贷款仍然存在财产，而不是物业所有者，所以即使业主选择在效率项目回报之前销售房产，即所有者不负责偿还贷款的其余部分。此外，由于步伐贷款在20年期间蔓延，因此可以使用节能的效率项目。这意味着，随着投资回收期短于20年的速度贷款期限，租户将看到营业费用略有下降，并经历更好的热舒适度，房东不需要前期资本。

第三课:捆绑提高效率的项目会带来更大的节约

这个项目显示了将长期回报效率项目与短期回报效率项目捆绑在一起以获得更大的节能效益的重要性。例如，单是更换屋顶单元就会导致远超过20年的回收期，所以其他更快回收期的效率措施也被包括在内，以达到20年回收期的要求，从而使成本对租户保持中性。

这项能效投资将导致两栋建筑物的节能30％，并在氮气的道路上设置JMC的投资组合。该项目中包含的是活跃的能源管理，先进的提前表，全新的控制，新型高效屋顶单位，蒸发冷凝器，节水改进和照明改进。诸如提交的措施，持续调试和对楼宇自动化系统的先进控制不仅会导致能源使用较低，而且更好的能源透明度。

提交，持续的调试和先进控制与建筑自动化系统不仅会导致能源使用较低，而且更好的能源透明度。

这种透明度可用于参与租户对其能量消耗以及排除建筑物的高能耗。

第4课：步伐可用于克服租赁建筑物的分裂激励问题

屋顶单位替换展示了C-Space的更加引人注目的价值增加之一 - 它克服了租赁建筑物中的分裂激励问题的能力。当负责支付能源票据（租户）的人与制定资本投资决策（房东）的人不一样，发生分裂激励措施。JMC必须取代屋顶单位，因为它们几乎在其有用的生活结束时。

通常情况下,这将导致江铃汽车的贷款融资新屋顶单元,它能够通过通过其租户的一些成本,但是需要支付大部分的费用本身因为有限制多少成本可以通过其租户。由于江户公司无法收回屋顶单元的全部费用，在正常情况下，他们将不愿购买更有效的设备。但是，由于PACE是一种税收评估，而不是一种运营费用，而且期限比大多数贷款都长，江淮汽车能够将屋顶公寓的全部成本转嫁给租户(不增加租金)，因此能够购买更高效的设备。

C-PACE解决三网租赁中分割激励问题的独特能力，使其成为现有建筑业主应该考虑的一个强大而令人兴奋的融资工具，特别是如果他们在租约中没有能源一致的语言。

帮助他人利用这些经验教训

PACE项目由John Madden公司合作完成;麦金斯;项目融资方贝尔科信用社;Integro，财务顾问;以及科罗拉多C-PACE项目。落基山研究所没有直接参与PACE项目，但一直与John Madden公司合作，创建各种关于净零能源的指南。今年1月发布的第一本指南是关于股票的租赁净零能耗建筑的最佳实践，包括对开发商的价值主张以及NZE租约中应包括的组成部分。

第二份指南预计将于6月发布，将分享投资组合如何利用成本最佳的时机，在一段时间内打造出一条通往净零能耗的道路。该指南将包括对江mc投资组合的分析，该分析基于McKinstry为江mc的投资组合开发净零能耗路径的C-PACE项目所做的分析。诚然，在现有建筑中实现净零能耗比在新的建筑项目中更难，但利用诸如C-PACE这样的金融工具和适时的升级，就像江淮公司所做的那样，可以将现有建筑带向净零能耗的道路。