提高建筑效率的4个常见错误

技术供应商感到沮丧，因为建筑业主不批准优秀的可持续发展建议。竞彩足球app怎么下载业主很沮丧，因为供应商提供的程序没有CFO能接受。

但问题往往不在于技术;球场。

供应商与建筑节能技术经常提出不被接受的建议。建筑业主和卖主之间的沟通障碍是提高房地产效率的主要障碍。本文将详细介绍商业建筑业主在推广节能技术时最常见的错误。

1.免费啤酒/免费小猫谬论

大多数供应商都正确地提出免费试用的建议，以使所有者熟悉其产品的价值主张。不幸的是，绝大多数飞行员并不是真正免费的。举例来说，免费啤酒和免费小猫在总成本上存在巨大差异，大多数飞行员都属于后者。

免费飞行员成本的第一个驱动因素是交易成本。其中包括业主必须花时间与新供应商谈判合同、签署保密协议、验证保险、采购能源和水费，以及演示IT和数据安全最佳实践。

另外两个使“免费”试点成本高昂的问题是培训建筑人员如何使用新产品所需的时间以及对租户的影响。对于构建优化软件来说，教育可能是特别复杂的，它经常陷入“用链锯切割黄油”的陷阱——也就是说，提供如此多的功能，以至于系统变得很难为其他繁忙的工程师和管理人员掌握。此外，一些效率技术，如插塞负荷管理设备要求业主影响租户，而资产管理公司通常极不愿意这样做。

2.“我有控制欲问题”

另一个让能效供应商感到困惑的主要问题是，谁应该为一栋建筑的能源、水和垃圾成本负责，这个问题的理解并不准确。公司通常认为所有者拥有全部资产控制建筑物的能源使用并能从能源节约中获益。这是完全服务总租赁的真实情况，在多租户建筑中很典型。而三重净租赁，即承租人直接支付部分或全部运营费用，则并非如此。

更复杂的是，一些业主也管理他们的建筑，因此可以实施效率解决方案，而另一些业主则使用第三方物业管理公司，放弃对日常建筑决策的控制权。这些情况可能会让人困惑，到底谁有责任降低能源和水的成本。

最后，通常情况下，一个人是不可能做出做或不做预算决定的。许多组织都有技术专家以及专门的资产经理和财务经理。他们所有人都需要聚集在一起来决定新技术。

3.自旋周期

除了控制方面的问题，与商业周期和实践相关的问题也会对效率技术的良好宣传产生不利影响。通常情况下，业主会在6月份开始制定资本预算，在9月底前完成整个过程，因此，10月份需要提前融资的项目将被推迟至少一年。此外，一些效率技术有一个硬件和软件组件，但这些资金通常来自不同的预算资金，作为对租户的补偿，可能有不同程度的可恢复性。出于显而易见的原因，业主更喜欢投资可回收项目。

与效率技术相关的其他成本问题可能会推迟项目，或者给业主造成如此大的麻烦，因此更容易说不。对于一些业主来说，超过一定成本门槛的项目会触发竞争性投标要求，业主需要至少找到三个竞争性的、对等的投标。许多能效项目，尤其是那些与可再生能源相关的项目，都依赖于税收抵免，并不是所有的房地产业主都有纳税意愿;房地产投资信托(REITs)尤其不能利用税收优惠。最后，一些能效供应商提出了一种商业模式，这种模式将导致非租金收入，触发“不良收入”条款，从REIT合规的角度来看，可能会导致问题。

4.“让我看到钱”

最后，所有者和供应商经常努力建立模型特别效率投资的财务效益．更糟糕的是，每个建筑所有者的内部财务模型都不一样。例如，一些业主因为租赁的原因只能依靠简单的作为财务指标的回报，而其他人可以使用其他评估标准，如净现值和内部收益率。有些公司可以纳入一些标准，如增加销售价值，或避免维护，提高员工生产力和提高企业声誉，而另一些则不能。

由于各种原因，业主通常更喜欢自我融资，并且对只基于复杂的第三方融资机制的投资持谨慎态度。这可能会产生繁重的法律费用，增加所有者必须在账簿上记录的负债。

最后一个，也许是最困难的障碍克服的是效率技术它们的回报虽然有形，但却无法建模。建筑能源优化软件属于这一类，泄漏检测技术也是如此。所有者寻求风险调整后的回报，这需要明确定义风险;难以向决策委员会推销未知或定义不清的风险。通常不奏效的是基于历史平均节省量的精确估计，比如每年能源账单的20%。

一个答案是在某些参数内为节省提供性能保证。例如，如果一个供应商相信在他们的技术上的投资可以节省20%，那么如果业主同意特定的参与要求，他们可以保证至少节省5%。

所有这些问题都可能对原本良好的技术的实施构成障碍。通过对业主问题的进一步了解，供应商可以更好地组织场地和试点，以避免许多这些陷阱，这将导致更成功的合作，并减少能源、水和垃圾填埋场空间的消耗。

这个故事是与Prologis的Aaron Binkley、Verdani Partners的Daniele Horton和Kimco Realty的Will Teichman合作创作的，作为演示的一部分Greenbuild 201311月20日至22日举行。建筑形象vahamrick通过在上面