这个价值1000亿美元的市场使企业和土地所有者受益

从20世纪90年代开始，能源公司开始卸载他们拥有但不再需要的未经开发的原始土地- - - - - -这是能源节约的结果，减少了建造新发电厂的需要。大多数公司要么将不需要的土地捐赠给保护或娱乐用途——这似乎是一种明智的公关举措——要么以传统的土地价格出售。

然而，精明的公司考虑到这片土地的生态价值，这意味着它能够容纳稀有物种，保护珍贵的湿地，改善土壤质量等等。

以宾夕法尼亚州的电力公司阿勒格尼电力公司为例。2002年，美国国税局批准的可开发生态资产评估基本上使西弗吉尼亚州迦南谷地产的市场价值翻了一番，从1700万美元增至3300万美元。该公司以传统的土地价格(1700万美元)将1.2万英亩土地出售给非营利组织鱼类与野生动物基金会(Fish & Wildlife Foundation)，然后声称，由估价师确定的1600万美元生态资产增量所代表的“礼物”可以获得税收减免。

除了从出售中赚取1700万美元外，阿勒格尼还将其下一年的纳税义务抵消510万美元。该公司在20世纪初购买的一处房产基本上没有成本基础，实现了2200万美元的总价值。

这些信贷保护了超过75000英亩以前未充分利用的土地，因此在保护市场方面价值被低估。

对工业有用的东西近年来也对农民和牧场主有用。一生态资产清单在一个未被充分利用的395英亩的加州马场中发现了五种罕见的物种，它们存在于该房产或居住在隔壁。这使得这处房产非常适合作为一个保护银行——以至于附近的一家可再生能源公司购买了395英亩土地中的290英亩，以帮助公司履行补偿缓解义务。

协商销售价格考虑了物种缓解信贷的市场价值。业主以每英亩4400美元的价格出售了290英亩该地产，而根据本可开发并投入市场的缓解信贷价值，该价格为每英亩1300美元，几乎是附近地产的3.5倍。

这些案例研究表明，如果不考虑生态资产的市场力量来衡量一个资产的真实价值，土地所有者可以把钱留在桌子上。当然，并非每一处房地产都能从生态资产估值中赚取市场价值的两到三倍，但几乎每一处农村房地产都能产生一定程度的生态价值，特别是如果环境市场像20世纪80年代以来那样继续运作、扩张和多样化的话。

不断扩大的环境市场与满足全美农村选民需求的精简政府完美契合。发现未充分利用、被低估的农场和牧场资产迄今为止隐藏的生态资产价值，美国农村将受益匪浅。

环境市场

生态资产代表自然界生产的商品和服务的“单位”；它们是自然资本的一个方面。补偿缓解信贷等生态资产是固定在土地上的经济资源。它们可以单独拥有、开发和使用，就像更熟悉的矿产或水产权一样。更具体地说，缓解信贷可以被描述为可提取、不可更新的地表权。

这些权利附属于根据各种现有政府计划有资格获得此类信贷的房地产。它们由美国陆军工程兵团、美国鱼类和野生动物服务局和环境保护局等机构授权。缓解信用被认为是不可再生的，因为机构法规规定，缓解信用只能用于抵消或补偿附近的开发影响一次。然后，贷项报告为“撤回”，并从州或联邦机构授权的土地所有者账户中永久注销。

相比之下，木材是一种可开采、可再生的表面权利。水也是一种可开采的可再生资源，但这种资源是以地表或地下权利（地下水）的形式出现的，具体取决于来源点。另一方面，矿物、石油和天然气是可开采、不可再生的地下权利。

缓解信贷代表第四种独特的产权类型，但在这种情况下，“权利”附于根据《清洁水法》和《濒危物种法》规定制定的机构授权许可。

信用证在买方和卖方之间以双方商定的市场价格进行交易，在这一点上，信用证成为可记账资产，受与其他货物或服务相同的会计、审计和税务规则的约束。它们有助于衡量某些生态系统服务的相对价值，从而实现对目前稀有栖息地的持久保护，这些栖息地的市场价值有助于提高区域经济生产率。

这意味着，提取生态自然资本的权利（以缓解信贷衡量）也作为土地所有权的一种利益存在。这些信贷的价值是在资产（信贷）被授权、开发、盘点并投放市场时实现的。在这一点上，它们受制于影响其他商品价格和流动性的相同市场力量，包括供给、需求和支付意愿原则。

排名靠前的是里根、布什、哈耶克和凯恩斯

自20世纪80年代末罗纳德·里根（Ronald Reagan）和乔治·H·W·布什（George H.W.Bush）时代批准第一批缓解信贷以来，生态资产的种类与数量一直在增长。各机构了解到，空气和水质量、废物和水管理以及生物多样性保护方面的衡量改善可以通过实施基于奖励的市场计划来实现，而不是仅仅依靠基于惩罚的措施来实现国家的环境质量目标。

这些市场在政策制定者不需要通过新法律的情况下，已经改善了生活质量。基于激励的合规计划(环境市场)为商业和工业节省资金，帮助实现资源管理目标，同时提高不动产的价值，以反映嵌入的自然资本。

从长期经济辩论的语言来看，缓解信贷市场有点像约翰·哈耶克（John Hayek）和梅纳德·凯恩斯（Maynard Keynes）。信贷是自由市场在保护公共利益的机构准则框架内发挥作用的表现。

这些市场在政策制定者不需要通过新法律的情况下，已经改善了生活质量。

这些计划的基础是在布什政府制定的，“湿地没有净损失”成为保护迅速消失的自然资源所必需的口头禅。此后，每届政府都采用了无净损失的方法。它已经应用于其他稀有的栖息地类型——草原、林地、灌木丛——特别是在得克萨斯州和其他西部各州，在这些州，市场的诱惑和无净损失目标与令人惊讶的财政吸引力相融合。

根据专注于自然资本市场价值的公司Eco Asset Solutions&Innovations（EASI）的研究，在德克萨斯州，缓解信贷的商品价值超过15亿美元。这些信贷保护了超过75000英亩的土地（根据陆军工程兵团的数据），这些土地以前未充分利用，因此在保护市场方面被低估。事实上，德克萨斯州的经济非常强劲土地所有者一直在寻找新的方法要改变这些以前的隐性土地价值转化为收入．

不再低估

事实证明，这不是一个软市场。EASI在2015年对授权缓解信用进行了分析全国1000多亿美元每年大约有10亿到20亿美元的交易。该评估基于对EASI从美国各地收集的缓解信贷价格记录的独特深入研究。

越来越多的人相信，这些资产有能力重塑我们对房地产基本价值的理解，其评估方法基于最近汇总的信贷市场数据。例如，阿勒格尼电力公司案例研究借鉴了考图估价，一家位于佛罗里达州圣奥古斯丁的评估公司。

最近,评估机构（PDF）一直在探索这些方法，包括北加州分会赞助了一个为期一天的关于环境市场、生态资产和缓解信贷评估的研讨会。研讨会提出了一种评估生态资产的标准方法，这种方法不仅对加利福尼亚州有用，而且对得克萨斯州、威斯康星州、俄亥俄州、北卡罗来纳州、佛罗里达州和其他有长期基于市场的补偿缓解项目记录的州也有用。

联邦机构应该坚持到底

没有什么比这更能迅速揭示价值了直接市场价格信号. 对私营部门来说，没有什么比发现迄今未充分利用的农村土地的潜在价值更有意义的了。

美国环境保护署(Environmental Protection Agency)的“环境图集”(EnviroAtlas)就是一个很好的例子，它是一个由机构赞助的工具，为环境市场基础设施做出了聪明的贡献。具体来说,环境市场数据层已与美国农业部合作开发。该工具使公众（包括工商界）能够访问支持新市场的信息，如水质交易，另一种形式的补偿缓解。

农业法案立法同样可以继续建立由美国农业部开发的环境市场计划环境市场办公室并通过自然资源保护局的环境市场计划以及林业局的计划将生态系统服务货币化. 美国农业部已明确承诺告知农村土地所有者补偿缓解市场机会并向其提供建议。

工业界基本上还没有意识到在未充分利用的土地上可以发现巨大的经济价值。

美国军队也是如此。根据法律，陆军工程兵团负责管理国家湿地缓解计划。美国陆军工程兵团随后开发了支持补偿缓解信贷市场的最大、最详细的数据库。它的RIBITS网站在过去几十年中，我们一直在跟踪和说明湿地缓解信用。最近，RIBITS成立了鱼类和野生动物服务公司保护银行数据．

美国陆军工程兵团还一直在谈判将EPA-USDA水质交易数据整合到RIBITS中。这意味着未来将为土地所有者、行业和其他缓解信贷市场参与者提供一站式服务，这将是整个环境市场的巨大进步。

向前迈进

鉴于这些发展市场明显的机会和支持私营部门利益的机构项目的范围，决策者可能希望考虑以下步骤，以提高缓解信贷市场效率和参与程度。

• 更新RIBITS，使缓解信贷数据是最新、完整和全面的。RIBITS数据可能已过期，或者在线提供的信息可能与可下载的数据集不一致。这可能会混淆需要根据准确的市场模式和趋势做出土地开发或投资决策的用户。尽管有这些需求，RIBITS应继续作为国家集中数据集，容纳所有补偿缓解信贷活动，包括水质交易数据以及未来土壤或生物量碳固存数据。

• 向市场参与者表示缓解信贷价格和数量。缓解信贷市场缺乏透明度（高不透明）并导致价格波动性高。这是因为信贷卖家保护价格数据，以避免被竞争对手低估。此外，卖家相对较少，因此买家尚未广泛了解信贷的可用性。这意味着买家无法轻松找到他们需要遵守的许可证义务。买家也无法预测他们需要购买的信贷的合理价格。这使得市场交易成本过高。但公开的价格数据已经汇总，缓解信贷可用性可以以透明的方式报告——特别是在RIBITS数据得到更新和有效维护的情况下。现在是以用户友好的方式呈现这些信息的时候了。

• 自由发布缓解政府投标请求的结果。交通部门等政府实体通常在需要补偿缓解的项目之前宣布投标申好用的买球外围app网站请。这些投标申请是公开记录的一部分。但竞价过程的结果并未公开，因为卖家希望保护自己的定价策略。例如，美国交通部在没有信息自由要求的情况下不会公布投标结果。这些额外措施降低了市场效率，扩大了弱势信贷买家的困境。投标结果应公开，以提高市场参与度和效率。

• 扩大保护信贷市场，将濒危物种法案下的候选物种包括在内。目前的保护银行计划侧重于根据《濒危物种法》或州同等法律被列为濒危或濒危物种的野生动物和植物物种。扩大补偿缓解计划，将候选物种包括在内，将实现几件事。这将：
  • 降低候选物种在未来被列为受威胁或濒危物种的风险
  • 鼓励基于市场的生境和相关生态系统服务保护
  • 招募更多的州参与保护银行计划，使保护信贷市场在全国范围内更加活跃。

    这意味着未来将为土地所有者、行业和其他信贷市场参与者提供一站式服务。

• 为未使用的、已存入银行的缓解信贷提供投资和转售。各机构不鼓励转售未使用的缓解信贷，以尽量减少商品会计负担。在某些情况下，这会导致信贷买家的投资搁浅。例如，买方可以购买一定数量的信贷以抵消不可避免的项目影响，但后来才知道，满足合规义务所需的信贷比预期少。这就给买家留下了剩余的积分。如果未使用的信贷无法转售，买方将被搁置投资。机构应鼓励未使用的缓解信贷进入二级市场，以确保这些生态资产的流动性。

• 在联邦土地内或邻近地区建立公私合作发展伙伴关系。恢复森林景观对自然资源管理人员来说日益重要。过去的管理措施、虫害和干旱导致的灾难性火灾已经严重损害了美国大部分地区的生态生产力。这些地区的土壤、水和生物多样性资源可能会严重退化，这意味着生态和经济生产力可能会在几十年内受到损害。当分水岭和物种经常跨越这些界限时，人为划分公共和私人土地的边界使恢复工作变得复杂。这表明，为了充分应对这一挑战，有必要建立特殊的公私伙伴关系。美国林务局和土地管理局尤其应该研究以激励为基础的恢复战略，同时使处于生态系统服务快速耗竭风险地区的公共和私人土地受益。

• 继续广泛教育潜在市场参与者，特别是土地所有者，了解补偿缓解项目的原理、机制和预期价值。农民和牧场主、商业和工业在很大程度上仍然没有意识到缓解计划所代表的经济机会。例如，牧场主们经常对政府资助的项目持怀疑态度，在很多情况下，他们会放弃这些机会。在很大程度上，工业界仍然没有意识到，未充分利用的土地可以产生巨大的经济价值。由于机构施加的限制，投资者被积极劝阻参与缓解信贷市场。尽管已经达到了1000亿美元的里程碑，但最终的结果是限制了市场的增长。为了实现下一个1000亿美元的价值，各机构应该致力于持续、广泛的努力，建立市场参与。这不仅有助于确认环境市场有利于私营部门的利益，还将促进私人土地上的高价值生活质量成果。